从香港经验看，珠三角楼市已见底

2009年3月，在珠三角地区的房地产交易热情骤然升温，房市回暖的声音也频频见诸媒体。随之而来的疑问是：这里是底部吗？

“以史为鉴，可以知将来。”新鸿基地产执行董事苏仲强就是这样一位“知史者”。在香港地产界浸淫三十余年，亲历过1982年中英谈判以及1997年亚洲金融风暴、目睹香港楼市跌宕起伏过程的苏仲强，或许可以为投资者提供一个有益的参考。

苏仲强在接受本报记者采访时表示，以香港以往的经验看，楼市在跌40%之后基本上是底部。而珠三角的房地产价格，已从2007年底的最高点下跌了相似的幅度，加上对中国经济复苏充满信心，他认为，现在珠三角的楼市已经到了底部。

楼市已经见底

《21世纪》：房地产行业刚刚经历了一个寒冬，现在有转暖倾向；目前，有不少声音认为，珠三角的房地产回暖只是短期现象，您如何看待这种观点？

苏仲强：2007年，内地的房地产价格出现较大的升幅，还好北京进行了宏观调控，消化了一些压力，避免了房地产价格继续上涨到一个更严重的阶段。

当然了，要看到这一点：美国的房地产价格跌了两年，也只不过跌了20%，而珠三角一带以广州为例，一个月的跌幅就达到20%。2008年珠三角的房地产销售额比2007年整整掉了一半，不过，按照我亲历的香港经验看，现在深圳广州的房价是基本上见底了。

《21世纪》：很多内地的购房者或者投资者并不十分了解香港房地产，尤其是1997年金融风暴发生后，房地产业经历了哪些阶段重新走上上升趋势？

苏仲强：1997年亚洲金融风暴对香港经济造成了很大的破坏。当时外资撤退引发房地产市场的急剧下跌，令许多香港人成为负资产。而新鸿基地产亲身经历了低潮，随后迎来复苏。

当中总结出来的经验其实很浅而易懂：高峰时期冷静选择优质项目做投资；而市场低潮时凭着敏锐眼光捕捉机会。

《21世纪》：除了香港的经验外，您认为，支持广州房地产价格见底的论据还有哪些？

苏仲强：根据广州市国土局的数据显示2005-2008年广州市一手房住宅成交面积分别是918万平方米、914万平方米、802万平方米和553万平方米，显见2008年成交量明显下落30%。

而根据统计局的数据显示2007年全年开工面积为1160万平方米，2008年的开工面积不足800万平方米，显然2008年的开工面积也下跌超过30%。很显然，2008年开工量锐减，也令2009年供应量减少。

以目前广州市场情况来看，刚性需求依然较高，抑制了一年多的需求会在政策环境较好的情况下有所释放。不敢说价格已经触底，但是是处于底部位置，只要中国经济不出现严重的衰退，房地产市场在2009年将会慢慢回稳。

率先复苏的理由

《21世纪》：实际上，现在大家担忧的是：到底金融危机是否见底。中国的经济是否能够尽快复苏？您怎么看待这一点？

苏仲强：我认为中国的经济将会率先复苏，这有几个方面的因素。一是北京在去年已经采取行动，挤压泡沫了；另一方面是我们的居民储蓄率比较高，基础也比较好，国家财政盈余很大。

实际上，中国还有很大一块财富没有被释放出来。中央政府已经在筹备出台农村集体建设用地使用权出让和转让办法，农民能用手中的宅基地，集体建设用地流转出来，手中有钱，这就是中国最大的内需。

《21世纪》：房地产不仅仅是消费品，也是投资品，在全球金融危机还未见底的情况下，全球、香港和内地的房地产业将何去何从？

苏仲强：美国开始印钞票救市，相信随之而来的就是货币贬值，通货膨胀。聪明的投资者知道手上的现金须向实物投资了。

全球金融危机对中国内地的冲击相对其他国家较少，尽管如此，在全球化的背景下，中国内地也不能独善其身。然而，内需在这个时候更能体现其对中国实体经济的重要性。而拉动内需其中一个渠道就是房地产，房地产能带动多个行业的发展。

逆周期扩张思维

《21世纪》：目前，新鸿基在内地有什么发展策略？新鸿基是亲历过香港的房地产冬天的，有什么经验值得借鉴？您对同行以及投资界的人士有什么忠告？

苏仲强：我们认为，房子是要能够用上一两百年的，如果房子建不好，它就是城市抹不掉的一块伤疤。发展商在建房子时应该具有这样的良心和道德底线。

我们经历过这么多年的发展，得出一个结论：只有顾客开始学会挑选产品时，那些粗制滥造的产品才会被市场拒绝，那些企业才会认真扎实地盖好房子，这样行业才能得到很好的发展。

新鸿基的经验是，对市场把控的能力要高，要清醒并审慎乐观，并时刻坚持高标准质素。新鸿基的营业收入，一半靠租金收入，一半是卖楼收楼。这样的收支结构，让我们在房地产低迷时不急着卖出产品回笼资金，而且还有能力在市场低谷时候扩张。

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