万科表示项目不定销售目标

　　“至今还没有传出万科江宁项目开盘的消息。”南京一位地产营销界资深人士对《第一财经日报》表示。该人士所述的“江宁项目”最早定于去年8月份开盘，但是至今杳无音讯，其间还传出项目停工的传闻，后被万科上海区域中心解释为“为规划调整”所需。

 
　　2007年7月，在经历长达117轮的马拉松式的竞拍后，万科最终以17.85亿、高出底价3倍的价格拿下“江宁地王”。而仅一街之隔，恒大的楼盘则开出了4600元/平方米的低价——这令楼面价高企的万科江宁项目进退两难。

　　面对近期楼市出现的“小阳春”，相比去年上海万科区域公司开春之后对外明确宣布其新一年的推盘计划，该公司对旗下每个项目的开盘时机都经过了长时间的斟酌与谨慎择选。

　　按照之前万科集团副总裁肖莉的公开表述：面对市场的不确定性，万科一向认为“应对重于预测”。正是基于这种考虑，“万科从来不在年初公布每年的销售计划和目标，而是根据市场变化进行动态调整。”

　　这与该集团董事长王石最近的一系列言论相契合，“反弹并不代表反转，房地产调整远未结束。”

　　“摸着石头过河”

　　南京楼市交易量在2月16日~22日这一周进一步放大：认购量1958套、成交1196套，日均交易量450套左右。伴随交易量回升，“回暖”声、“喊涨”声开始不绝于耳。

　　市场的回暖态势并没有冲昏万科上海区域南京公司高层的头脑。作为在万科集团内效益始终拖后腿的上海区域南京公司来说，其显得更为谨慎。况且，在2007年因为对形势过于“乐观”而高价拿地的遗留问题仍未解决。

　　“假设楼面地价为3000多元/平方米，我们以6000元/平方米的价格售出，那么企业就亏死了。”万科上海区域中心高层去年曾对本报记者坦言。但是之后的情况出乎万科高管意料，恒大南京某项目从之前政府核价的7000余元/平方米降至低过5000元/平方米，这令原本乐观估计可以售价1万元/平方米的计划只能暂时搁置。

　　混杂着去年下半年南京楼市的低迷以及高地价带来的尴尬，万科的江宁项目一直在等待开盘的最佳时机。

　　与这一项目类似，万科南京旗下的另一个楼盘，南京市雨花区金色城品项目，将开盘日期从去年7月份持续推后至今年三四月份。在这期间，周边的楼盘价格从高峰期时的7000元/平方米跌落到6000元/平方米左右，目前金色城品的均价暂定于6000元/平方米。

　　事实上，正如同王石去年在南京之行中所称：“自2007年开始，万科已看到两个指标出现了问题，一个是房价的上涨和家庭收入的差距越来越大，已经到了一个剪刀差的比例。还有一个是前期资金进入过多，房地产库存环比增加，这说明销售不理想，而去库存化是漫长而痛苦的过程。”

　　改变推盘策略

　　“目前的形势如同走钢丝般微妙。假设现在推盘，那么市场的接受度高，没准价格可以相对抬高——但是现在市场的火候依然有待升温。如果推迟开盘，积蓄消费力，但是价格也可能继续走低。”分析师薛建雄对本报记者称。

　　“以去年万科上海推盘的尝试来看，万科曾在浦东三林板块同期推出多个楼盘，假设楼市上行，那么多个楼盘同期推出可以形成‘合力’，有利于销售，但是事实上市场的接受度被高估，最终有的盘就暂时停售，以让位给其他楼盘现行销售。” 薛建雄说，同样的情况还存在于万科在宝山一个楼盘的销售中。

　　万科在上海的推盘策略已有所转变。今年万科上海的最新计划显示，他们近期在浦东地区有两个推盘计划，都位于三林板块，两个楼盘的推盘时间有2到3个月的间隙。

　　同期，没有等到合适的价位、调整规划，或是着眼于全盘考虑以期让度空间给其他项目——经过了去年的楼市震荡，万科上海区域旗下一系列的项目都在等待最佳的开盘时机，消化存货。

　　“万科目前在售的项目2月份的价格相比1月份都出现了小幅上涨，主要由于项目在1月春节期间推出多项优惠的取消——在前期累积一定客源，以及有节奏推盘的背景下，本月成交量并未减少。”上海佑威房地产中心副主任陆骑麟认为，万科的保守策略十分奏效。

　　交易数字也说明了同样的情况。根据佑威房地产研究中心的监测数据：上海万科今年1月份销售面积比去年同期翻番，销售额约2.33亿元，去年同期这一数字为8335万元。从部分项目的成交均价来看，今年的成交均价比去年同期都有所减少。例如，在四季花城项目中，去年1月份成交面积仅为2320平方米，成交单价约为1.2万元/平方米；但是今年1月份成交了7163平方米，成交均价不足9600元/平方米。

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