北京商业地产走向和前景分析

　　2007年，北京商业地产出现了“井喷”现象，根据《中国房地产报》统计显示，2007年北京面世的商业项目27个，放量的初始值将达到237万平方米（低于10000平方米的商业或小型社区配套并未计算其中）。其中体量超过10万平方米的商业有9个，面积达约162万平方米，占到了总体放量的约70％。而这些项目主要集中在几个主要商业区：东部商业地产放量主要集中在朝外、燕莎、国贸等区域；西部主要集中在西单、中关村和金融街区域。整体来说对于北京商业的整体格局不会有太大的影响，但是在这些集中的区域出现了商业供应过剩。且这些新兴商业的定位多以中高档为主，定位上的雷同将使这些区域的竞争急剧加大。

　　一、北京商业地产现状：四大看点

　　1、商铺热销伴随租金持续上涨

　　而伴随着商业地产供应量的加大，商业地产租金也持续看涨，之所以出现这种市场现象，主要原因之一即国际零售商大举进入北京市场。年内，大多数零售商都计划在北京奥运会前完成开店，这无疑成为北京整体商铺租金价格上扬的重要理由。仅在今年上半年，就频频报出CBD区域的SOHO尚都售出12万元/平方米的商铺，一天销售额突破13个亿；马连道核心区的鼎观格调商务茶院商铺尽管售价高达3.2万元/平方米，但推出100套底层商铺仅七天就被抢购一空等案例，均成为所在区域内商铺出售最高价的典型代表。此外，靠近地铁沿线的sunny town商业街和明天第一商街，统统出现热销，而投资客包括来自山西、浙江温州等多个外省人士，不仅仅限于北京人。

　　2、商业项目集中上市，竞争异常激烈

　　由此看来，商业地产的竞争也将异常激烈。2007年到目前(2007年6月)为止，北京已上市商业地产项目总建筑面积为110万平方米，预计全年商业地产供应总面积达到600万平方米。新项目的集中上市将使北京整体商业零售市场进入空前激烈竞争的状态。

　　3、购物中心占据主流模式地位

　　这其中，未来的新开业项目中，大型购物中心所占的比重较大，说明以购物中心的模式进行运营在北京商业零售市场上逐渐占据了主流模式地位。在经营模式上，只租不售的形式得以进一步发展。定位于高端市场层面的购物中心是2007年商业地产供应中最大的亮点。从北京市商业总体供应形式上来看，目前商业供应面积不能满足城市人口构成和消费需求，加之即将举办的北京奥运会带来的巨大商机，都意味着今年开业的高端购物中心未来发展空间仍然很大。

　　4、中型租户的增加为商业业态组合提供灵活选择

　　同时从租售方面，2007年市场上的中型租户将达到相当数量，中型租户的增加使购物中之业态组合具备了更多灵活选择的可能。2007年，除购物中心、大型综合百货、商业街这三类传统供应热点商业形态以外，面积在3万～5万平方米的写字楼底商和品牌商业大型主力店的供应总体情况看涨。
 
　　二、如何应对商业地产的同质化竞争？

　　新项目的集中上市将使北京整体零售市场进入空前激烈的竞争状态，而新建项目主要聚集在传统商业商务中心，使得这些区域的商业供给过剩。且这些新兴商业的定位多以中高档为主，定位上的雷同将使这些区域的竞争急剧加大。

　　面对竞争，需要有效的解决之道，如：

　　1、注重主题性的突出，形成差异化竞争。如世贸天阶以“全北京向上看”为主题，斥资2.5亿打造的梦幻天幕，成为吸引人潮的世界级空中奇观；华贸中心水世界商城则是以“水主题”的国际品质购物中心。

　　2、新建商业地产项目应从传统商业中心向其他各区域、郊区扩散。以避免区域发展的不平衡性，在发展过程中也应注意地区、业态分布合理规划，尽量避免一哄而上。

　　三、北京商业地产走向和前景分析

　　1 、在售商业街特点及代表项目

　　分布于社区周边及轨道交通枢纽之上

　　以六佰本商业街为例，该项目位于望京大型社区；东亚?奥北商街扼守立水桥交通枢纽核心，轻轨13号线与地铁5号线以及规划中的地铁15号线在这里交汇，30多条公交线路在这里集合。

　　在成熟的商业商务区陆续推出新项目

　　例如中国红街处于朝阳工人体育场北路与东路交汇点，将成为直接产生“商业—商务—生活”连动效应的热点区域。

　　升级换代，商业街加入体验、创意、主题等元素

　　以“国美后街”为代表的“五街合一”，即“商业街”、“文化街”、“时尚街”、“创意街”、“体验街”有机融合，实现了吃、喝、玩、乐、购完全的消费体验。

　　对原有商业街改造及创新的“旧城改造”

　　日前，前门大街正式对外开始招商，依旧主打“老字号”、“民族特色”牌，此外前门大街还将吸引国际知名“洋品牌”加盟。

　　2、大型购物中心分布及走向分析

　　分布较为集中，直接引发激烈竞争

　　从去年下半年至今，主要面市的大型购物中心集中在朝外-燕莎商圈、国贸、西单和金融街，在这些区域还有很多优质项目即将在今年下半年和明年5月之前集中上市，从而直接导致这些区域大型购物中心竞争加大。

　　高消费定位为主，对经营者提出新的挑战

　　无论华贸、世贸天阶，还是西单MALL，几乎都不约而同地选择了高端定位，众多国际知名品牌及大商场、零售商纷纷入驻各大型购物中心，在同质竞争严重的区域如何突出重围对于各经营者来说都是一个极大的考验。

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