认购房产要网上实名备案

　　在6月15日北京市建委对外发布的“贯彻落实稳定房价意见通知”中，要求实行认购实名且网上备案以及7日内须签订预售合同的制度，将逼迫房产投机者退出市场。业内认为，最近投资型项目将面临较大的市场风险。不少开发商则表示，在此制度出台前，已通过换签认购协议交“出让费”的方式，来控制房产投机发生。

^{一段时间以来，北京市建委频频发布通知，采取行之有效的措施打击房地产投资。 本报记者 周晓东 摄}

高先生的烦恼与房地产市场的变化

　　在木樨园做服装生意的高先生以前在去各个楼盘售楼处看房时曾有过这样的经历，当他看好某一户型时，售楼员现场明确表示此户型已经售完，高先生离开后的第二天这个售楼员就会给他打电话称，昨日所看的户型还有一套房，因为认购人无法办下银行按揭贷款现在想退房，但是这套房刚卖时比现在价格低，所以高先生如果有兴趣的话可以多付几万元而购得此房，类似的事情发生过好几次，一开始高先生除了表示怀疑外还有些困惑，不知是否应该购买这样的房子，后来一概予以拒绝。这两天，又有不少销售人员开始频繁电话骚扰高先生，这让高先生很是厌烦。

　　高先生的烦恼，在接触房地产市场多年的媒体营销人员张先生看来，正反映出现阶段房地产市场一个相当重要的变化：市政府有关部门正在出台行之有效的措施逼迫房产投机者退出市场。这个措施就是在“七部委新政”背景下，北京市建委于近日出台的“落实贯彻稳定房价意见通知”，其中第三条规定“继续推行商品房预售合同网上签约联机备案制度，并严格实行网上实名制认购，防范私下交易行为。”

认购实名备案制度与7日内须签合同

　　张先生知道，高先生的烦恼都是现在规定要在网上“认购实名备案”带来的。按照这个规定，现在不仅签订预售合同要在网上备案，连签订“商品房认购协议”也必须在网上备案，且用实名，而且还规定“认购书网上备案后，签订商品房预售合同时合同主体不得随意变更。”也就是签认购协议的人和签商品房预售合同的人应当一致。此次，政府的“通知”中还说明，在6月1日前，“开发企业与认购人已签订认购书但网上公示的楼盘表显示房屋仍在可售状态的，必须在网上补签认购书或直接进行网上签约。”此外，还有“房地产开发企业与认购人签订认购书后7日内未正式签订商品房预售合同的，视为退订行为，网上公示的楼盘表将自动恢复为房屋可售状态。”这几句话，重锤般击在房产炒家的软肋上，导致近期一些没有实力的投机者在被迫进行网上实名备案前寻找下家。

　　而在此期间，楼盘的销售人员就成为“帮凶”，因为一般一个普通的炒家很难在短期内找到买家，只好通过与售楼员私下分利的方式由售楼员协助炒房，而售楼员操作成功获得的收益往往会超过直接卖房而得到的佣金。

《通知》把投机者生存空间压到最低

　　据记者了解，在此之前，北京市房地产市场上的炒家的一个普遍做法就是炒房号：在项目尚未取得预售许可证的内部认购阶段，交几千到几万元的认购金，选一个房号，与开发商签订一份认购协议书，协议书上可以用假名，一转手再把协议书卖给接盘的下家，就能够赚几万元。据知情者透露，一些好项目好位置朝向的房号，其认购书可以转几次手。此前，曾有媒体披露位于东南部的某经济适用房项目，一个房号居然炒到了11万元。

　　而在市场上许多开发商对于在拿到预售许可证之前搞“内部认购”也乐此不疲，因为一方面可以先期了解市场对项目的接受程度，然后在后期调整营销策略和价格，另一方面也能够获得一份“意外”的流动资金。于是搞“内部认购”的行为越来越多，也越来越比正式的开盘时间早。据了解，东南某盘早早地打出广告，吸引客户内部认购，从认购到最后拿到预售许可证，和购房者签订预售合同，中间居然隔了半年有余。

　　“现在认购必须实名备案，备案者与签订预售合同者原则上必须一致，7日内认购者不签合同视为自动解除合同。这些措施把投机者的生存空间压缩到最低。”接触房地产市场多年的张先生说。

投资型产品现在面临较大风险

　　据了解，认购实名备案和认购七日内有效的制度，在打击炒房的同时影响最大的就是投资型项目的买家以及购买多处、多套住房的投资客。如果投资人使用实名购买多套住房将无法享受购买首套住房所能享受的首付比例、贷款利率以及缴税等方面的优惠政策。例如，对于投资型酒店式公寓而言，投资人购买第二套房时就要最少交纳50％的首付款，贷款利率也要上浮10％－20％，这会极大地影响此类产品的销售速度。

　　北京丰中房地产开发有限公司副总经理岳勇指出，对于销售率超过70％的投资型项目而言，现在可谓是涉险过关，“如果此类项目是在政策出台后开盘，估计就会死掉了”，另外政策打击的主要对象虽然是投机炒家，但是对通过租金回报投资人的写字楼、商铺等投资型产品都会产生深远影响。经了解，丰中地产开发的酒店式公寓晶都国际900多套房已售出700余套，剩余200套房的销售还是受到了政策的影响，岳勇称同比4月份，5月以来访客人流量明显下滑了40％多，成交量也相应下滑。“在这个阶段如果产品品质不行，那项目就真的完了”，岳勇称。

　　■政府措施

项目退房率超过20%就调查

　　市建委相关负责人表示，政府监控力量还有限，希望买房人对违规行为进行举报；目前，网上签约3万份合同仅退472套，未现大量违规行为

　　即使认购书已经备案，预售合同已经签订，也不是不能退订。如何保证炒家先签合同等找到下家以后，再退房呢？或者市场上一些开发商为了制造热销的假象，让公司员工先买房，然后再集体退订？

　　北京市建委交易管理处处长沈洁告诉记者，目前市建委将可以通过公示楼盘退订与退房的次数来监控开发商是否在恶意炒作。现在对此的界定会根据在售房屋总数而略有不同，一般当某项目的退房率超过20％时，就是达到了可怀疑的比例，政府会采取相应措施进行调查，并要求开发商说明退房原因，如果开发商以填写出错为由，政府会查明是否属实，否则发现有欺诈行为就会除了在网上公示开发商的信用档案之外再进行现金处罚，处罚的额度会根据具体情况适用于《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等政策法规，而建委一般是按照处罚规定的上限执行。

　　但是沈洁指出，从目前网上签约的3万份合同来看，申请退房的仅仅只有472套，其中因操作和填写错误的有157套，因此从目前情况看还没有开发商出现大量明显的违规行为。

　　市建委公布的数据显示，从今年1月到5月，全市商品期房转让仅有87套，期房转让赚取差价是投机炒作的典型手法，而这87套房被转让的原因也不尽是炒房，因此沈洁认为这从一定程度上反映了北京楼市的炒房比例较低，房价受炒房影响有限。

　　此外，如何监督开发商及时把签订认购协议的房号在网上备案呢？

　　沈洁表示，政府监控的力量有限，还是希望买房人能够对开发商的违规行为进行举报，购房者最好是在购房前登录北京市房地产交易管理网去查询在售楼盘信息、开发商信用档案等。

　　■开发商动态

不少开发商已在抵制投机者

　　国美第一城认购书更名收5%-10％转让费用，发现销售人员参与炒房立即辞退；金网络表示，代理公司看重品牌，不会允许销售人员炒房

　　认购实名备案及7日内签预售合同的制度基本可以有效地防止大量房产投机发生。而在此之前京城已有不少开发商对此有所戒备。

　　国美第一城的业务总监陈云峰表示，国美第一城在年初开盘时就采用实名制认购，并且对更名转让买家收取总房款5%-10％的转让费用，仅此一项就足以使炒家却步。北京银谷大厦房地产开发有限公司副总经理李宏也表示在此政策出台前，他公司所开发的项目就不鼓励炒房，在认购时就会告知认购人如果认购人与购房合同的签订人不一致，开发商要向买家收取总房款1％-2％的费用，另外他还表示受政府政策的影响在下半年开发东部一住宅项目时可能会考虑做成现房后再行销售，从而进一步避免期房阶段的炒房行为。

　　对于销售人员和投机者联手炒作房产的行为，开发商和代理公司均表示了严厉打击的态度。陈云峰对记者说，国美第一城在销售期间曾发现几个售楼员有此行为，处理的办法就是直接将售楼员开除，李宏也表示开发商制定的更名后的占总房款一定比例的罚金也是为了杜绝开发商的售楼员和代理公司销售员的炒房行为。金网络副总经理林金城指出目前代理公司很看重品牌，不会允许公司销售人员的炒房行为，炒房虽然可以使楼盘显得人气旺，但由炒房带来的负面影响却也无法估量。他指出，炒房对实际的销售也没有太大帮助，因为炒了半天还只是卖出去一套房，而且炒房会使得整个项目的价格体系失真，自住买家无从判断该如何购买，同时当售楼员炒房收入大于佣金收入时就没心情再认真卖房了，会对销售造成更大的损失，因此其公司的规定是不许销售员炒房，一旦发现就开除。

　　■业内观察

建议买家先与银行接触

　　林金城（金网络副总经理）：

　　现在由于采取认购实名备案制度，而且7天内须签订预售合同，因此需要稍微改变以前的工作顺序，将后续的工作前置，比如，买家是否能够从银行获得贷款。

　　即在买家认购前，让买家先与银行接触，到银行了解自己的首付款与贷款利率等情况，尤其对多次置业的限制自己是否可以接受，如果没有问题，买家就可以再来项目进行认购，这样开发商再把认购信息进行网上备案，而之后的过程会很顺利，从而避免了因银行贷款等原因造成买家无法购房而让事先的认购备案成为无用功。

实名制有助于征收个人所得税

　　杨明（北京炜衡律师事务所律师）：

　　实名制除去可防止开发商虚报实情，遏制炒房外，还可以进一步明确个人购房转让个人所得税的征收，在此之前对于免收个人所得税的规定是，个人自用、惟一居住用房住满五年后转让免征个人所得税，但如果没有实名制的话，根本无从调控，且不好操作，因此导致之前的征税流于形式。此次北京新政的内容符合《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产管理法》等上位法的规定，没有超越上位法，比较合理。

　　采写 本报记者 张键瑛

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