新政影响：杀招突至深圳楼市遭遇分水岭

4月1日“禁筹令”及七部委意见影响日渐深入，更多市民持币观望，20%的豪宅炒家退市

　　房价暂时未有波动；但地产商无法确定两三年内深圳楼市是否依旧上行，拿地出招谨慎

　　如果把今年3月央行第二次调整房贷利息之前1年多的一系列宏观调控政策称之为对深圳楼市的“潜移默化”的提醒，那么，4月1日起深圳官方出其不意发布的楼市“禁筹令”以及随后而至的七部委意见，则可以称之为深圳楼市立竿见影的“杀招”———买家观望、炒家遁形、地产商左顾右盼，举棋不定。这直接改变了长期以来人们之于深圳楼市的乐观判断，并使近年来一直稳步处于上升阶段的深圳楼市，在6·1后似乎真的遭遇了分水岭。 　　据统计，未来两年内深圳8500元/平方米以上的高档住宅放量将超过300万平方米，比过去3年的总放量还多，业内质疑深圳住房结构比例失衡。南方都市报记者胡可摄

　　「土地市场」宏观调控发力，“第一拍”冷清收场

　　6月10日龙岗中心城一地块以4.85亿元成交，仅超底价12.8%；而前四年40多次土地招拍挂成交价平均超出底价36%.

　　“今年首宗土地拍卖不仅来得晚了一些，也来得有点冷”，这是事后同城媒体记者对今年深圳第一宗土地拍卖的集体印象，并认为这是逐月来效应渐显的宏观调控的结果。

　　6月10日，位于龙岗中心城37区一宗建筑面积23万多平方米的土地公开拍卖。尽管此前的土地查勘答疑会上，龙岗区国土资源和房产管理局局长冯现学预测，1年后该宗土地地价即有可能升值300元－500元/平方米，但当日仍仅有中海地产、振业集团、天健地产、星河地产等6家地产商到场，被业内预测将“誓死一搏”的和记黄埔地产却爽约未至。拍卖现场交锋更是戏剧化，仅有振业集团和天健地产“同室操戈”———同属建设控股系，其余四家地产商坐山观虎斗。短短9分钟9次举牌，天健地产最终以4.85亿元将该地块收入囊中，楼面价2085元/平方米，低于拍卖前业内预测的5亿元，也低于去年底龙岗中心城11小区挂牌地块2134元/平方米的楼面成交价。

　　从2001年深圳开始大规模启动土地招拍挂以来至2004年底，深圳累计举行40余次土地招拍挂，成交金额平均超出底价36%，今年的首拍却仅超出底价12.8%，相去甚远。

　　“如果没有系列宏观调控，（楼面价）肯定会拍到2500元/平方米”，招商地产龙岗中心城项目负责人李程道出了个中缘由，“地产商无法确定两三年内深圳及龙岗楼市是否依旧上行，出招自然谨慎许多。”

　　“宏观调控对土地拍卖本身并没有影响，但的确影响了发展商拿地的心理预期”，龙岗区国土资源和房产管理局副局长何建武接受记者采访时也承认，如果没有宏观调控，“（该宗地）卖5亿元应有可能“。

　　虽然拍卖师王小敏自始至终否认宏观调控与拍卖场冷清之间的因果关系，并一直在强调此次的成交价已经超出他所预计的4.8亿元。但无论如何，2005年深圳土地第一拍的冷清收场，在业内看来，似乎已经暗示出深圳的地产商们对本城楼市的某种判断。

　　「一手楼市」更多市民持币观望，成交量下降

　　代理40个新售楼盘的深圳中原地产，近两周成交量下降近15%；一中小户型楼盘开盘只卖出26套房。

　　“如果是我，下半年绝不会买房，我觉得到今年秋天深圳房价会出现拐点”，现居于深圳福田区香蜜湖一高档社区的沈云说，她身边的一个要为父母买房住的朋友，也要等到秋天来临再做决定。

　　从4月1日深圳发布“禁筹令”———楼盘未取得预售许可证不得进行内部认筹、商品房销售信息网上公示及房地产广告整顿等一系列措施开始，深圳楼市在随后的两个多月来颇多肃杀气氛。

　　尤其是在“七部委意见”出台后，连续3个星期虽然也有住宅项目陆续入市，但发展商普遍在宣传造势上消极得令人意外，使得楼市愈显清冷。

　　6月11日，福田区梅林的中小户型项目尚书苑第二次开盘，虽然7100元/平方米的均价并未有明显降低，但代理商称，现场气氛与以往的门庭若市差了许多，“演奏会比卖房热烈”，一名现场看房者笑称。当日发展商单方面透露，成交26套。在商品房销售信息公示制度启动后，地产商似乎不得不发布真实数据，这个数据与去年该项目“开盘即卖光”的情状也已不可同日而语。记者采访了买家之一的张诚，他仅20岁，在地铁站车公庙做票务工作，靠父母东拼西凑支付首期买了一套68平方米的房子，月供2600多元，而张诚的月收入仅2000多元。显然，这并不是深圳楼市一贯标榜的有效需求。

　　类似的情况，记者次日在关外龙岗区的五园季节项目开盘现场也遇到。该项目400多套住宅自3月份开始进行客户登记，至开盘仅有100多人登记，“说没有压力是不可能的”，发展商表示。

　　“随着宏观调控的深入，深圳一手楼市交易量目前已然受到影响，但楼市价格暂时尚未发生明显波动”，深圳中原地产深港研究中心总监张伟说。代理深圳新售楼盘数量超过40个的深圳中原地产，近两周来成交量下降了近15%.“宏观调控越来越深入，越来越多的市民进入持币观望期，置业者普遍性的市场看空趋势开始显现，这将可能使深圳楼市在下一步出现一个很大的逆转”，张伟分析说。

　　“看空”的另一个很有说服力的支撑是，房贷业务位居深圳第二的招商银行深圳管理部6月1日后商品房按揭贷款申请的数量“急剧下降，我们的经办人员反映说，很少有单”，该行个人银行部一位不愿具名的副经理说，“这样下去对新房的影响更大，发展商无法及时回笼资金，银行贷款就还不了”。

　　鉴于“禁筹令”客观上影响到一大批本可在上半年入市的房源不得已延迟，因此，下半年将成为深圳楼市的推盘高潮。“如果下半年还有影响，倒不一定是价格的变化，更多可能是消费者的观望心态进一步加强”，深圳万科地产新闻发言人张酹说。不过，张酹似乎仍然相信“深圳的真实需求仍在旺期”。万科城在端午节那一天，趁着热销商铺的时机，推出80多套宽景House，均价约8000元/平方米，现场买家依然相当火爆，万科单方面透露，成交率超过七成，这个价格比去年万科城一期约7000/平方米的均价又高出一个档次。

　　同万科下半年3个项目的推盘计划未做任何变动一样，记者采访获知，本地品牌地产商下半年的推盘计划均未计划延迟，诸如招商下半年约推出五六个项目，中海推出两三个项目，华侨城约推出两个项目。

　　炒家调查

　　560炒家使豪宅涨价20

　　%业界称，1/4炒家投资豪宅，新政对职业炒家影响不大

　　各大中介公司的数据显示，从5月12日至6月1日，深圳二手房抛盘量放大近一倍，但市场交易量整体萎缩了约30%.6月1日之后，二手房过户登记明显冷清，“我昨天没接到二手房过户登记的，今天接了4份”，6月9日深圳市土地房产交易中心三级业务收文窗口的一位工作人员说。

　　炒家转入中长线投资

　　“最近放盘量和6月1日之前持平，不过以租单为主”，金地置业东海分行工作人员称，“很多炒家的确已经从短线炒房转入中长线投资了”。

　　此前，深圳中原地产透露，深圳目前存在于一手豪宅市场内的投资客大约有566个，保守估计，平均每人投资1.5套豪宅。估计整个深圳楼市的炒家近800个，其中职业化炒家约200人。

　　而记者调查的9名炒家中6名为职业化炒家，仅他们手中就掌握了近400套房产。

　　或许正是这560多个炒家，造成了深圳去年至今豪宅市场的投资比例直线上升，并使得豪宅价格在过去一年里普遍升值约20%.“保守估计，今年一季度豪宅市场的投资比例高达25%”，深圳房地产界知名民间地产研究人士半求说，“现在估计有20%撤出”。

　　职业炒家“只怕加息”

　　据记者调查，好几个经济实力雄厚的职业炒家却认为新政策对他们的影响不大。孔伟与几位朋友联合在深圳豪宅片区华侨城投资了20多套房，其中8套房是两年以内的。“高层豪宅的纯利润空间大概20多万元，交了5%的交易税后照样有赚。我只怕加息。”孔伟说。

　　“新政对很多职业化炒家影响很有限，他们多数并未退出市场”，张伟认为，抛盘及退出炒家大多是那些心理承受能力较差的大众型投资客。

　　因此，大众型投资客的资金流向成为中介及地产商最近关注的一个焦点。5月27日，深圳中原地产开出其第一家工商业地铺。其总经理李耀智表示，选择开设工商地铺是“抓住时机，抢占市场高地，我们估计会有相当一部分资金流入商铺投资”。无独有偶，6月11日－12日两天，万科城、中海日辉台及宝安天悦龙庭不约而同推出商铺，“买家中肯定会有一部分是从住宅涌进来的”，中海地产销售经营部深圳经理童建良说。

　　供应结构 高档房暴增低价房难寻

　　别墅供应量为去年的3倍，经济适用房年仅近千套

　　高档住宅可能出现“价格牛市，销售熊市”

　　“深圳低价位商品房的供应量少得可怜”，半求说。这也是很多普通市民的心声。半求认为，深圳目前商品房供应结构的一个大问题是集中向平均房价靠拢。在深圳官方历次的统计中，深圳人普遍需要的商品房房价都在6000元/平方米左右，这比今年深圳一季度约6400元/平方米的均价还要低，但“在关内，除了一些三线片区，房价动辄都会超过8500元/平方米”，张伟说。

　　据深圳中原地产统计，未来两年内深圳8500元/平方米以上的高档住宅放量将超过300万平方米，比过去3年高档住宅的总放量还多，也约为深圳今年商品房供应总量的1/3，业内也以此质疑深圳住房结构比例失衡。“据我们统计，独栋、多拼、双拼别墅约660套，是去年的3倍”，中信高尔夫别墅区项目负责人刘桓铭认为，今年高档住宅将可能出现“价格牛市，销售熊市”。

　　住房保障“少得可怜”，经济适用房仅占1%在龙岗中心城、宝安中心区，房价也均在5000元/平方米以上，因此，3000元－4000元/平方米的低价位商品房更是难以寻觅。“七部委意见”下发至今，相关部门尚未表态今年将加大普通商品房的供应。

　　5月初的深圳房地产春交会上，深圳市国土资源和房产管理局副局长李加林透露，从1992年至今的13年间，深圳只建了5.86万套公共住房，其比重仅占商品房的4.5%，李用“少得可怜”来形容深圳的住房保障。

　　据了解，深圳今年对外销售950套经济适用房，而今年深圳商品房总销量将可能达到1000万平方米、10万套左右，由此看来，经济适用房的比重仅占1%.官方也曾公开表示，今后每年将推出1000套左右的经济适用房，但“在深圳日益稀缺的土地资源环境下，要看市政府的态度”，国土部门一位不愿具名的官员说。

　　本版采写/南方都市报记者 朱文策

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