专业性破冰商业地产

铜锣湾广场巴南MALL———B区立面效果图

　　地产企业作为地产产品的供给者，应该善于发现需求、刺激需求、引导需求，并注意需求的不同层面和各种需求的变化———从而有针对性地进行业务拓展，如果盲目跟风，就可能产生无效供给，发展将会面临困境。

　　整体过剩与需求不足？

　　相关数据显示，在全国40个重点城市中，重庆商品房空置面积总量高达551.28万平方米，仅次于北京、广州，排名第三；其中，商业营业用房的空置面积达224.68万平方米，居全国第一。

　　与此相对应的则是众多商家打着灯笼也找不到合适的经营地点———在以往的商业地产开发中，多数开发商尚未从地产开发的思维惯性中转变过来，常常是先把地产项目开发好了，才考虑到招商，这才发现，其定位、产品特性与市场需求相去甚远。但是，此时的硬件设施、店铺面积已经无从更改；地产开发商们还发现，由于之前在选址、市场调研上的调查不足，所处区域的商业消费潜力和市场定位根本与实际不相符合。

　　另一种情况则是，虽然选址和定位都十分准确，但是在招商后期经营上却缺乏专业的管理。由于多数商业地产项目尤其是商铺多将产品出售给个人，使后期经营出现“各自为政”的局面，业态难以统一，整体商业氛围上不了档次。而其最初构想的特色和人气，自然无从实现。

　　业内人士认为，商业地产的建设要有前瞻性和开放性，要快半步，适度超前，也不要不顾城市发展的现实和市场的承受力而盲目开发，过度开发、超前开发。商业地产的科学发展观，关键在于寻找市场的需求与引导市场的有机结合。

　　一个值得研究的版本

　　“重庆的商业地产必须走出粗放式经营的思路，向专业化发展。”6月6日，我市一位资深商业地产人士在谈到重庆商业地产发展现状时表示。

　　他认为，多数商业地产在新政下正紧急调整思路：比如进行更详尽的市场调查，或者将原有的可售面积减小，调整为只租不售，通过开发企业统一经营后创造的现实价值再来确定其出售的价格。

　　而仔细研究目前市场上已经取得初步成功的商业项目，无不是早在其开发之初就坚持了这一理念：“先商业，后地产”。以协信铜锣湾巴南MALL为例，在协信集团落棋巴南之前，所进行的前期调研竟然长达半年多。

　　观察人士注意到，自上月协信集团宣布与铜锣湾集团合作后，协信位于巴南的原“巴南新天地”项目，已经悄然更名为“协信铜锣湾巴南MALL”。这也意味着，作为与铜锣湾合作后的项目，协信铜锣湾巴南MALL还将获得来自专业商业经营管理的更多资源。

　　合作中寻找出路

　　不少专家认为：商业地产与零售商及投资消费者的全面合作是唯一出路。目前商业地产的困境有目共睹，而要打破这一困境，需要来自地产业和商业的资源整合，真正做到商业与地产的无缝对接。

　　对许多消费者而言，买住宅产品追品牌房企已是不争的事实。但是商业地产由于其开发周期短，开发规模相对较小，开发企业也呈现出良莠不齐的局面。而在房产新政的影响下，投资者在购买时则显得更加理性。

　　新政到底是在打压市场还是在规范市场？不同的商业地产开发商给出的答案是不一样的。但是接受采访的地产商都表示，在房产新政下，只有更专业的商业地产开发，才能取得长足的发展。

　　5月27日，协信集团牵手有着“中国摩尔之父”之称的铜锣湾广场商业有限公司，双方成立合资公司，开始了对重庆市、重庆周边县市乃至西部的商业地产进行全方位连锁性质的开发，这在我市房企中产生了广泛影响。有观点认为，这也意味着，在经过十余年的发展后，重庆的商业地产开始寻求新的赢利模式———这一开端对重庆的商业地产有着方向性的意义，将有越来越多的地产商开始审视商业在地产开发中的作用和影响。

　　“在经过了许多年的投资经历后，商业地产已经成为我们最想投资又最谨慎的行业。希望有一天，商业地产也能有真正的品牌开发企业，既免除了投资的风险，又为后期收益提供稳定的保障。”一位投资者表示。

　　因为，专业化的商业地产开发，最大的受益方，将不仅仅是投资者，更是整体市场的趋好和规范！文$敖玉琴

1