寻求中国不动产业发展新突破

高辉清

　　毫无疑问，这些年来不动产业是推动中国经济快速发展的最重要因素。我国城市化水平每年都保持了1.5个百分点以上的增长，城市已成为国民经济发展的重要载体，城市经济对GDP的贡献率超过70%，对财政的贡献率超过80%。与此同时，房地产投资增速每年都在20%以上，直接拉动GDP增长2—3个百分点。

　　中国不动产业的快速发展一方面得益于国民经济发展的拉动，另一方面得益于因为有关消费政策转型所带来社会需求的集中释放。两相比较，后者的影响更大一些，这也是不动产业出现“井喷”行情的重要成因。然而，从改革开放以来中国的实践经验看，在缺乏规范约束情况下，任何“井喷”行情过后总会留下这样或那样的一些问题。从目前的情况看，中国不动产业的发展也没能走出这一“怪圈”。

　　面对如此形势，中国不动产业何去何从，就成了社会各界共同关心的焦点问题：对中央政府来说，对房地产业的调整不得不小心翼翼，在保持房地产业健康发展和防范房地产泡沫之间寻求一种平衡。对地方政府来说，如何确保当地房地产业的持续发展，更是涉及地方政府“钱袋子”的一件大事。对银行来说，由于房地产发展中80%以上的资金来自银行贷款，如果房地产业真的发生危机，银行业将成为最大的受害者。对不动产开发商和经营商来说，既不想轻易从不动产市场撤出，以免错过获利机会，同时又对继续深度介入市场心存疑虑，担心危机来时自己将陷在其中难以脱身。对消费者来说，已经买房的人不愿意房价下跌，以免自身资产缩水，甚至因此而成为负产阶级；而没有买房产的人则认为房价太高，希望它早一天跌下来，早一天圆了自己的买房梦。

　　今天，中国的不动产业也已经走到了这样一个充满矛盾的转折关口。如何选择好一个新的突破口，让中国不动产业升级到一个更高层次去发展，通过发展增量来逐渐化解存量中的泡沫成分，这是历史对我们提出的一个必然要求。

　　要找到一个好的突破口，显然不是件容易的事情。它不仅需要大智慧，而且需要不断的尝试和不懈的探索。“中国(北京)国际不动产博览会”召开的意义恰好就在于此：将给国内各界人士提供一个国际交流的平台，通过学习和借鉴国外的先进经验，改进自己的运作模式，为国内不动产业的升级创造有利条件。

　　首先，对政府来说，通过学习国外经验，可以更好地明确自己的角色定位，转变政府对城市规划建设管理的职能，科学地制定城乡规划，加强城市运行的管理，加快市政公用事业市场化进程，加速从商业性不动产领域退出，为不动产业的健康发展创造有利条件。与此同时，可以通过进行与不动产有关的市场、法律、投资、政策、税收等方面的中外比较研究，推进市场体系的建立和健全，并出台必要的配套改革措施，为不动产业的持续健康发展打造一个有利的市场环境。

　　其次，对国内不动产行业而言，可以借鉴国外经验，有的放矢地解决现存不利于产业结构升级的一些问题。一是改变投资主体分散、规模小的现状。按照美日的房地产业发展规律，排在前五位企业所占的市场份额都在15%以上。在中国，排在前五位企业所占的市场份额估计还不到5%，这使得国内企业的应变能力和创新能力都受到较大限制。二是改变当前现代化水平低、科技含量少的局面。这些年，我国不动产市场扩张速度很快，但这是典型的外延式扩张，科技贡献率极低。据统计，1997年我国住宅业的科技贡献率仅为24.5%，比同年农业中科技贡献率还低5个多百分点。三是确立“以人为本”的理念。不动产经营必须从“卖房子”转变为“卖生活”。不论是在区位选择、硬体建设上，还是在售后服务上都必须注意体现个性化和人性化原则。

　　第三，对金融界来说，在融资方式上，可借鉴西方国家住房金融运行的成功经验，逐步建立多元化、专业化和国际化的融资渠道，改变当前房地产资金过度依赖于银行贷款的现状。尤其应对房地产证券化(如住房抵押贷款证券化、房地产投资信托)、收入资本化和不动产动产化等领域进行深入分析和探讨，尽快建立起一套适合于中国不动产金融发展的模式。在风险控制上，逐步建立起个人征信、关联贷款监控、房地产市场预警、房地产贷款比例控制等管理制度，并加速推进与房地产金融市场稳定密切相关的土地储备制度、土地交易制度和土地开发制度的建立。

　　在为我国不动产业结构升级带来一些帮助的同时，这次博览会的另一个重要意义就是，为境外相关机构实地了解和顺利进入中国市场提供了一次良好的机遇。尽管短期内，中国不动产可能需要进行适度的调整，但从长线看发展空间依然巨大，已经成为了他们越来越关注的对象。理由之一是，在过去的许多年里，美国不动产市场一直是国际投资者积极介入的天堂。但在经过长期持续升温之后，越来越多的投资者开始了向美国以外市场的转移。理由之二是，中国正处于住房消费的快速增长阶段。从国际经验看，当人均GDP处于1000至8000美元之间，是房地产业的高速发展期。2004年中国人均GDP为1270美元左右，达到8000美元的目标，还有十多年的时间。理由之三是，中国正处于城市化快速发展的阶段，无论是从新增人口的角度，还是从城镇居民提高人均居住面积的角度看，未来十几年内我国新增住宅面积的规模将非常惊人。

　　通过参加这次博览会，境外不动产商可以与中国同行进行面对面的沟通、洽谈，更好地了解中国国情。在合适的时候，还可以与中国企业进行兼并重组，或者结成战略联盟，从而为顺利进入中国市场打下坚实的基础。

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