易宪容：房地产已成社会焦点

    房地产市场是中国经济现在、未来最为关注的重心。只有对中国的房地产市场有一个清楚的了解，才能把握未来中国经济发展之方向，才能知道未来中国经济得以发展之持续性。

    从政府公布的数据来看，中国的经济形势一片大好，“高增长低通胀”。特别是，几年来国内城镇居民的工资收入增长为12%，远远超过6%的住房增涨价格。既然这样，国内房地产价格上涨、国内房地产市场投资加快就有了现实的经济基础，对房地产市场宏观调控好像多此一举了。

　　但是，实际情况并非如此。今年以来，随着深圳房价翻倍上涨，北京、上海、杭州、广州、重庆等国内一线城市房价又开始出现市场难见的价格上涨潮。据悉，如果目前深圳的房价一年内上涨不超过两倍，那么其价格上涨就正常。而重庆就是一个开发区的认可，房价就能够在短时间内上涨10%以上。当全国各地房价在上涨，离中央连续几年对房地产宏观调控以达到稳定房价的目标就渐行渐远了。

　　为什么中央越是对房地产宏观调控，全国房地产市场的价格上涨越快、上涨范围越广？是市场的“刚性需求”吗？从人口结构的变化及居民的收入水平来看，如果有房地产市场的刚性需求，那么这种刚性需求也应逐渐产生而不会在短时间内爆发出来。

　　那么，又是什么原因让国内一些大城市的房价短时间内快速飚升的呢？从我的观察来看，最大的诱因是外来购买者对国内房地产市场的炒作。据统计，平均每两个香港人就在国内购买一套住房。如果这些购买力大部分集中在深圳，以香港居民的收入水平(香港人均GDP36000美元，深圳人均GDP仅8000美元左右)到深圳购房，要抬高深圳的房价就易如反掌了。更何况，房地产市场是投资市场，只要有一部分投资者预期市场的价格会进一步上涨，这个市场价格上涨也就容易了。

　　可以说，中国这一轮经济的快速增长，基本上是房地产快速发展带动的结果。房价的快速上涨必然会推动国内房地产开发投资快速增长，推动既定的土地资源进一步挥霍使用，而且国内经济投资过热与银行信贷过热的态势会进一步恶化。

　　目前国内房地产市场发展到这样一个态势，并非市场的本性使然，而是房地产市场政策的结果。在土地公有制的条件下，房地产市场首先是一个消费品市场，是解决国内居民住房基本需求的市场。但政府既把它界定为投资品市场又把它说成消费品市场。说房地产是投资品市场，一是无论是国内居民还是国外居民都能轻易进入这个市场而不受任何市场进入限制；二是容易增加全国的GDP；三是可以不把房价上涨反映到居民的CPI中等。说它是消费品市场，一是政府扩大内需，就可以加大房地产投资而不受经济投资过热的限制；二是政府通过各种优惠政策来保证居民进入房地产购买；三是住房市场极度开发、极度使用资源也是为提高民众福利水平等。正因为对房地产市场定位不清，无论是中央还是地方，都能够根据自己的需要来解释房地产、出台相应的房地产政策。

　　可以说，目前国内房地产市场问题，完全是中国房地产市场发展模式脱离中国实际的结果。如果不从根本上入手调整政策，来治理这个不利于提高广大居民住房福利水平的市场，而是把中国绝大多数居民完全拒绝在房地产市场之外，将其变成一个完全供少数人炒作的市场，那么这个市场的泡沫肯定会越吹越大，当这吹大的泡沫最后破灭的时候，中国经济所面临的巨大风险也就会全部爆发出来。这就是我们社会为什么都在关注国内房地产短期内房价快速飚升的原因所在。
 
 

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