产权，商业地产的魔杖

    近来，郑州商铺投资的热潮仍然是一浪高过一浪，龙头商家的进驻、品牌客户的青睐等热门事件的曝光率非常高。买断产权仍是一个投资大热门。

　　有一个不争的事实：商业地产项目只要和“产权”一挂上钩，大多都能产生意想不到的效果，要么是“销售火爆，市场热捧”，要么是“峰回路转，快速脱手”。这与以前大量商铺的“只租不售”有关——人们对产权的期望一旦得到满足，购买的欲望就以巨大的能量释放出来。

　　另外，还有一种以“产权”为基础派生出来，并且更具市场属性与操作空间的定义叫做“产权式”。从“产权”到“产权式”，别看是一字之差，其运作的实质却大不相同了。“产权商铺”与“产权式商铺”、“产权写字楼”与“产权式写字楼”、“产权酒店”与“产权式酒店”，它们之间有一个相通的地方——后者是把产权市场化之后的产物，它们把物业的产权、经营权、管理权分别剥离出来，并让它们独立存在。

　　以“产权式商铺”为例，它的发展大体上就经历了以下三个阶段：

　　第一阶段的特征是“返租”。开发商在卖出产权之后，为了保证投资者的收益再把商铺租回来，这时，卖铺者和租铺者是同一主体。

　　第二阶段的特征是“包租”。此阶段发展为租铺的不是开发商，而是另外的实体，从而实现了经营权的再度剥离，实现了卖铺与租铺在法律上、经营上的分离。这时，卖铺和租铺分属两个主体。

　　第三阶段的特征是“转租”。在这一阶段，商铺的管理权再度剥离，实现了将商铺的买卖、管理、经营分属为三个主体，更不利于专业经营、规避风险、保障投者的收益。

　　对于“售后包租”，《商品房销售管理办法》对它进行了严格的限制，明文规定，禁止期房采用售后包租的办法进行销售。这大大降低了投资者的风险。

　　为什么这一“式”之差会产生如此大的变化呢？可以从两个方面来看。

　　其一，在“只租不售”时期，人们产生了对拥有产权的渴望。后来，开发商为了收回投资成本，开始出售产权，这时的商铺还被披上了“国际化”的外衣，美其名曰“国际化产权商铺”等，买铺的人一般是自己用于经营，不必再为“房东”打工，投资收益非常明朗。但是，伴随着“产权”的出现，炒家也出现。

　　其二，为了规避商铺投资的风险，开发商把产权单独剥离，并提出了统一管理、统一经营的方式，让投资者静坐收利。投资都伴随着风险。一段时间之后，随着开发商大量“套现”和烂尾楼的增多，期房的售后包租被国家紧急叫停了。

　　自2002年以来，沿海一线城市市场的开发经验被内地迅速克隆。销售、经营、管理得到了一并重视，开发商在“产权式商铺”、“产权式写字楼”和“产权式酒店”的运作技巧上日臻成熟，促成了市场多赢的局面。在郑州，2004年被称作是“商业地产年”，职业化的商业地产操盘手运用“产权式”的运作手法，硬是把“小铺面”卖出了“有史以来的天价”，萧条多年的市场一经包装，再度上市的时候成了人人都能投资获利的“稀缺资源”。具体的个案，这里不作一一评说。产权，无疑成了商业地产被高度商业化了的魔杖。

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