房产巨头纷纷一级开发，包装的土地将推高房价？

    关键词：曲线拿地

    而一些非土地主的开发商参与一级土地开发显然还有更深一层的目的。世家机构总经理助理文化勇说：一方面，开发商在进行一级土地开发的过程中，对于所开发土地的具体情况了解更加深入，有利于其后在取得土地进行二级开发；另一方面，进行一级开发的开发商，更容易获得该土地的商品房开发权。比如，成都某开发商的一级开发地块与政府约定，如果超过某个拍卖单价，公司与政府进行收益分成，这样形成“跷跷板”赢利模式：进入二级市场拍卖的土地，一级开发商能够比其他的开发商以更加高的价格拍地。高价成交的土地，他们从中分得收益后，降低了实际拿地价格。即使不分配土地增值收益，一级开发商因为对地块条件更加熟悉的优势，更容易在拍卖中获得土地。所以，有的人认为，进入土地一级开发的公司，想以此实现“曲线拿地”的目的。

    影响

    包装后的土地将要推高房价？

    业界人士透露，自5月东方正红亮相以来，包括香港华人置业、首创置业等已入驻成都的国内外知名开发商都频繁和攀成钢方面接触，而闻讯赶来甚至还包括新加坡爱邦、香港九龙建设以及美国、德国的资本，大有国际资本纷纷意欲涌入的势头。该区域的优势加上一级土地开发代理的高水平规划和配套，必将吸引众多品牌开发商追逐土地开发的入场券，这样形成的光环效应，对于目前还基本是老厂区宿舍加厂房的攀成钢片区，将直接导致发展速度迅猛。

    一级土地开发的优势十分明显，都成都世家机构总经理助理文化勇认为，土地一级开发的目的就是为了后续都要上市交易，开发商品房。经过土地一级开发后，该片区的规划已经非常成熟，政府也将统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，“生地”也由此变为“熟地”集中上市交易。经过专业机构对土地的规划、定位后，将大大减少二级开发的难度，因此经过土地一级开发后的大量土地势必会将吸引更多的开发商拿地。比如中信在郫县5平方公里的土地整理完成后，该区域将出现大量的土地供应，势必会加速推动郫县商品房的供应，而郫县房地产发展也在不久的将来迅速升温。

    山传海则分析到，事实上土地一级开发是个好事情，因为现在招拍挂的土地都已经被分割得很小，很多小开发商非常容易拿地，而拿到地后不易形成规模效应。而通过一级开发的土地，则规模相对比较大，通常都会吸引众多品牌开发商的目光。品牌开发商的入驻必然会拉动整个片区房地产业的快速发展。另一方面，土地一级开发就是通过土地策划使土地的价值尽量体现出来。由于参与土地一级开发的企业是受政府委托对土地进行规划和定位，因此土地进入招拍挂程序后，作为二级开发的企业只需按照土地一级开发企业所做的地块规划和定位进行建筑设计，这样就使该区域的发展非常具有计划性，也减少了二级开发商的成本。第三，一级土地整理项目对周边的影响也比较大，周边的居民和楼盘均可享受一级土地整理带来的优越性，例如土地整理中规划的医院、公园等，使周边的生活配套更加完善。对于土地一级开发后地价上涨将带动房价上涨一说，山传海表示，包装后的土地价格肯定比“生地”价格高，而房价也必然会受到影响，但最终还是由市场决定的。

    ·对话·

    东方正红下半年开卖

    记：和普通的整体出让相比，东方正红作为一级土地开发后分割出售，优势何在？

    东方正红：对于攀成钢土地这样的国有资产，规划、整理后土地再出售，能更好地保值增值。土地割让出售可以有效防止开发商屯地，避免开发商手握上千亩土地坐等土地升值的局面再次出现。对于加快供应，稳定房价有一定意义。

    记：目前的规划是否会有调整？

    东方正红：大的结构不调整，可能有小的路网会根据情况调整，我们最主要的思路就是商业先行，目前对于几个购物中心的土地开发商引进是重点工作。

    记：东方正红何时面市？

    东方正红：目前一共有22块地，在两到三年尽快全部推出。第一块地预计今年下半年推出。大多数地块都在200亩以下。整理好后，全部参加国土局的招拍挂。

    记：东方正红项目对于该区域的影响会怎样？

    东方正红：一个高档的大型综合社区会崛起，包括300万平米的住宅，两栋不低于120米的建筑矗立在东大街路口，成为整个东二环的标志性建筑。

    ·链接·

    一级土地开发

    所谓一级土地开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。

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