楼市门槛猛抬，几成富人游戏？

    位于花都的大盘天湖峰境风光不错，有车的家庭在此安居会更方便。邹阳军摄

    奥一网今年五一黄金周，天公还算作美，除了4日的阴雨天气，其他日子基本放晴。记者发现，五一黄金周楼市也跟着“晴雨表”走，除了4日当天人气略差外，其他几天看楼车的上座率以及售楼部的人流率都比平时的周末还要好。如果以4日为界，而1日则是第一波人气高潮的话，那么，4日后，广州楼市又迎来了新的人气小高潮。但总的来看，这个黄金周期间成交量比去年有所下降，有业内人士认为，黄金周楼市更像是有钱人的游戏，不少中小白领甚至投资客都被高楼价吓退。

    ■盘点

    供货：房子够多考验钱袋

    阳光家缘显示，截止到4月29日晚，广州十区在售楼盘有303个，一手商品住宅可售货量达36839套，总可售面积约330.79万平方米，同比基本持平。

    据了解，今年五一郊区的供货量明显加大。居于首位的是花都区，总货量达到7714套和108.61万平方米，可售面积约占全市的1/3；第二的是番禺区，为5006套和55.07万平方米。花都、番禺的供货面积已占到全市总可售面积的49.5%。而传统的供货大区海珠区有3630套和49.85万平方米，天河有3415套和40.77万平方米，分别居于第三、四位。越秀和萝岗区分别以579套和533套的货量居于倒数之列。

    区域：花都珠江新城最热

    据了解，五一期间，城区最热的区域是珠江新城，而在郊区，最热当数楼市新贵花都。虽然珠江新城的楼价主要已经集中在1.4万—1.6万元/平方米，这一区间的楼盘有中海璟晖华庭、保利心语、汇峰、尚东-美御、尚东-宏御等，而凯旋新世界已经达到2.2万—2.6万元/平方米，但不妨碍豪宅消费者对其的钟情。而花都则是一个新兴的楼市区域，有不少新盘、大盘面世，其中不乏占地数千亩的超级大盘，吸引了大众的眼光，如花都山前大道的天湖峰境，项目首期总占地约50万平方米，规划约2500户别墅及洋房，仅五一期间就有162套联排和独立别墅产品供应市场；朗悦君廷约有380套可售货量；规模最大的，可能是五一期间开放的美林湖国际社区，项目占地逾几千亩，首期开发1200亩，含独立别墅、联排别墅及高尔夫会所、住客会所、五星级酒店等。这几个新盘加上原来已有的碧桂园假日半岛、金碧御水山庄、南航碧花园、雅宝新城等，花都大盘规模直追当年的华南板块。

    产品：中大户型当道

    据中原地产研究部节前对全市在售楼盘及新批预售楼盘的统计监测显示，五一黄金周期间全市十区可售一手住宅货量的面积约在103万平方米。而节前有业内人士预测，五一期间超过90平方米的中大户型仍然占据市场60%-70%的货量。记者五一期间巡城时也发现，目前在珠江新城、滨江路、花都山前大道、广园东等楼盘扎堆的区域，确实主要以大面积户型和别墅产品为主，去年新政提出的住房供应结构调整要在下半年才能体现出来。

    人气：看楼的仍然熙熙攘攘

    被称作楼市“晴雨表”的宏城广场，五一期间迎来了2007年最忙的时候，到处挤满派发楼盘宣传单的工作人员。市民从派单队伍中穿过，犹如“过五关斩六将”，出来后则会发现手里一下子塞满了传单。前来宏城广场乘车看楼的人流明显旺过平时，部分热门楼盘的停靠站排起了数十人的长龙。

    而珠江新城、花都等区域，前来看楼的市民多为有车一族，于是各大楼盘售楼部门口俨然成了“汽车展示中心”。

    成交：签约170套

    截止到5月6日19时，阳光家缘上的显示数据是，广州十区可售楼盘有306个，一手商品住宅可售货量为36441套，总可售面积约3266465平方米，而从1日到6日，除番禺花都南沙萝岗数据没有纳入外，共售出170套住宅。业内人士表示，170套并不能代表黄金周的销售业绩，因为黄金周期间，很多买家还只是签了认购书，签买卖合同一般已经是节后。

    卖方：操作变规范

    明码标价对稳定商品市场价格起到重要作用，如果没有价目表，开发商很有可能根据销售情况临时调整价格，甚至会出现黄金周一天多次提价的现象。可喜的是，曾经被开发商视为重要商业“机密”的价目表，普遍出现在了今年五一黄金周的楼盘销售现场。在广州市国土房管局检查的近10家楼盘中，只有白云区一家销售接近尾声的楼盘没有按照要求公示价目表，其余楼盘都在销售大厅摆放了在售商品房的价目表。

    如海珠区南洲路一家大型楼盘销售现场，制作精美的价目表就装订在阅读台上供消费者查阅，该楼盘五一期间推出的300多套房的价格一览无遗，而且公示内容十分详细，包括每套房的户型、面积、朝向、楼层、总价和单价。

    买方：盼房价不超6000元

    网络调查结果显示，49.07%的人认为今年广州房价将会继续上涨，这和去年十一同类调查中的“近八成市民预计房价下跌”形成鲜明对比。市民对持续高涨的房价愈发敏感：60.01%投票者把房价放在首要考虑因素，比例远远超过了对户型和区域的要求。45.38%的投票者只会选择40万元以内的房子，64.51%的投票者能够接受的均价是不超过6000元/平方米，而阳光家缘最新统计数据则显示，广州十区住房均价8037元/平方米。对比可以得出，目前的房价的确已经超出了大部分市民的承受能力。

    ■论市

    中心区成交严重萎缩

    业内人士认为，总价动辄逾百万元让工薪族望而却步

    有效需求不足致成交萎缩

    寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同：中心城区住房成交量严重萎缩。截至5月6日8时，阳光家缘实时成交数据显示：5月1日-5日网上签约共128套，13899平方米、13749万元，均价为9892元/平方米。网上签约的数据通常要比成交(下定)滞后1-2周，而且也没有新四区的签约数据，因此上述数据并不能反映今年五一楼市成交的全貌和真实状况，但可以从中看到五一前夕楼市成交量是严重萎缩的，节日期间5天网上签约数还不如平日1天的签约数。

    五一黄金周中心城区楼盘成交量严重萎缩主要是有效需求不足。

    决定有效需求的一个重要因素是价格，而中心城区楼盘定价高、户型大，一般是在100万-200万元之间，普通公务员或者其他中低收入人群是买不起的。

    投资型客户锐减

    中原地产项目部副总经理黄韬：今年五一黄金周楼市亮点不多，新盘少，旧盘多，供应量同比上年下降10%-15%。在价格方面却一直往上涨，主要是大户型偏多，户型的结构性失衡在五一前就已存在，但至今仍未解决。楼市的高价位运行，导致观望气氛浓。特别是以炒房为目的客户更是锐减，他们主要考虑到楼市价格已经上涨到一定水平，均价万元的楼盘居多，楼市涨值空间有限。

    楼市更像有钱人的游戏

    经纬地产市场调研部主任吴定金：今年五一楼市客流量与成交量同比去年有所下降，超级火爆大盘尚未出现。看楼人群主要集中在有一定货量的旧盘，或者是新推出的高品质楼盘，如花都的美林湖，在5月1日下午5点多，看楼的人还很多。今年五一黄金周楼市更像是有钱人的游戏，不少中小白领被高楼价吓退。主要是市区货少价高，郊区货多，但多是度假型住房。在首次置业方面，今年有所下降，去年占四成，但今年只占到三成。也即是二次置业甚至多次置业所占的比重有所上升，而在多次置业中更多的是一些有钱人。
 

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