政策调控引发京城“精细地产”热论

　　业内认为，地产精细化操作已是大势所趋，而能否落实到每一个环节是开发商面临的最大挑战

自8·31之后，“精细地产”这一概念开始在业内流行。在一系列政府宏观调控政策的影响下，“精细地产”再次引起了业内人士的关注，究竟什么样的房子才符合可持续发展的主流趋势，什么样的产品才算价质对等？5月24日，由本报主办、新浪房产频道协办的“北京精细地产论坛”在本报社举行。南、北两派开发商聚集一堂，针对“精细地产”的开发前景和行业标准等问题进行了深入交流。

　　5月24日，本报邀请京城部分开发企业相关负责人就“精细地产”召开了研讨会。

    ■嘉宾名录

    ●世茂集团企划部副经理 乔崇国
    ●国兴·观湖国际销售总监 赵恒
    ●西钓鱼台项目经理 梅景文
    ●首都花园媒介经理 白俊丽
    ●北京星河湾销售中心总监 梁莉
    ●城启集团销售副总监 郑子宾
    ●玫瑰东方销售经理 尧钰淇

　　概念缘起

　　调控政策促开发商精耕细作

　　梁莉：一个开发模式要成为一个行业的趋势，必须得到三方面的满意，第一是政府的支持与肯定，第二是消费者真心拥护，第三是投资者和开发商认同。

　　自8·31以来，政府陆续出台了一系列土地、金融方面的宏观调控政策，这些政策的出台，一方面抬高了投资门槛，使一些实力不济、资金匮乏的企业拿地更难了；另一方面，也促使开发商更加珍惜土地，注重土地的精细化操作，从而做出真正令业主满意的好产品。开发商也已意识到，只有提高了房屋品质，才能拥有一定的市场份额，这就要求房地产开发必须走精细化道路。粗放式发展模式不能推动产品品质的提升，只求规模而不求质量，产品是不可能达到精细化的。现在的消费者越来越理性，也越来越成熟，消费者都希望房子能保值，能不断增值，如果要使房子70年不断增值，就要保证产品的品质，包括建筑品质、生活品质和城市景观品质等。

　　赵恒：应该说目前的市场变化比较大，从2004年开始，政府出台了很多针对房地产的政策法规，最近七部委又公布了稳定房价的通知，这也引起了业内的思考：该怎样做才能顺应形势的发展？

　　去年10月份以后，建筑标准大大提高了，这是对的，但同时也给设计师增加了一道难题。材料标准提高以后，保温层要加厚，但这样一来楼就变“胖”了，从外观上讲有些不好看。还有，如何针对北京的气候降低小区的维护成本，同时节约资源等，这些都是学问，看似简单，却隐含着开发商对社会、对消费者，包括对自己的一种负责任的态度。这一点非常重要。

　　我认为北京房地产产品会越做越好，越做越精，越做越有品质，越国际化，同时，我还觉得在这个问题上，行业内部的探讨也会越来越专业。

　　标准理解

　　先进开发理念及前沿技术的浓缩

　　郑子宾：关于精细地产的标准，我想用两句话概括。一句话，没有最好的，只有更好的；另一句话是我们的企业精神是“追求永不停步”。因为精细地产的标准，不同于过去的所谓的住宅安全性的行业规范标准，精细地产从需求方面、物质方面来讲都是没有止境的。具体来讲是结合当今先进的开发理念以及前沿的建筑技术，最大化地给客户提供一种精细的住宅产品。

　　从8·31以来，我们就开始围绕精细地产进行策划和设计。我觉得要想把精细地产落到实处，把这个概念贯穿在项目当中，给老百姓带来实惠，给开发商带来真正的效益，需要具备三点：第一是真正做到“以人为本”，真正把精细地产落到实处，这就需要从公司决策层到下面员工，包括销售、策划等部门都能对此真正理解。第二是开发商要有实力，品质高就意味着价值高，也就意味着价格高，所以我想要做到精细开发还需要开发商具有一定的资金与实力。第三是开发商要有成功经验和专业化团队，这体现在公司整体开发经验和每一位员工的素质上。除此之外，最关键的还是开发商在项目开发时要用心，要充分把握老百姓的需要，无论是户型，还是园林，抑或是物业管理，都应该落到实处。

　　梁莉：星河湾在2001年提出五把尺子的衡量标准，即市场认同、竞争对手认同、业主认同、专家认同、自己认同。后来我们推出五个一工程，即：给城市一个承诺、创造一道亮丽的风景；给业主一种态度，打造70年满意的生活；给行业一种标准，推动行业标准的提升；给社会一种文化，倡导一种健康的文化；还要给业主一个姿态，给行业一个标准。这些提法带动了整个行业的提升。我们提出了这样一些经营方式和理念，今年我们又提出了另外五把尺子，第一，是业主要有70年满意的生活和不断增值的物业；第二是北京要有50年不落后的景观；第三是企业要有全国性的品牌；第四是企业每一个人，要有对得起自己职业生涯的业绩；第五是企业在行业里要有长远的生命力和别人无法替代的核心竞争力。

　　我们一直在做精细化地产，有自己一套完善的标准，产品可以复制，但标准是永远不可复制的。

　　梅景文：我们的项目是今年4月底公开销售，在这一个多月的时间里，我觉得精细地产体现在我们如今卖到一万五的豪宅上，除了自然景观，另外就是标准了。标准应该源自精细，只有有了标准才会有精细。西钓鱼台嘉园项目是我们在北京做的第五个项目，对这个项目，我们花了很大工夫，一期楼盘都是紧邻河边建的，使业主能和昆玉河零距离亲密接触这些都是精细的具体表现。此外，为了避免阳光强射，我们还采用了防紫外线玻璃。

　　产品研发

　　相关法规应跟上标准提高的步伐

　　赵恒：开发商一定要对城市、对区域、对社会、对消费者负责任，当然也要有对自己负责的精神才能做出经典的东西来。建筑实际上是一个城市的风景，这一要靠政府，二要靠开发商。开发商只是一方面，而消费者又是另外一方面，这两个方面应该相互理解与支持，应该相互促进，这样才能把社区工作做得越来越好，把产品做得越来越精，甚至做到专业化，系列化。但目前对于一些标准业内也在争执，如外保温等问题，目前一些先进的技术和材料还不能马上应用，还存在瓶颈问题。此外，还会涉及一些技术规范问题，如我们目前的规范是否适应当前改善差别结构，改善功能，提高舒适度的要求，我看现在相关法规已经不适应了。

　　尧钰淇：关于房地产产品要精益求精的提法已经说了很多了，我们玫瑰东方就是想把深圳玫瑰系列的高贵气质融入到这个项目中，同时把南方的服务意识也带到北京来。精装修是我们目前最头疼的问题，这几年在南方没做过精装修楼盘，一般都是做毛坯房。这次在北京第一次尝试做精装修项目，对我们来说是一个非常大的挑战。

　　我们公司做产品的前提是为客户考虑永久的投资，我们认为好的东西，不仅仅只是拥有它，还要让它永久地美丽下去。我认为一个好产品，应该随着时代的不断变迁，科技的不断发展，依然有它值得保留的价值。

　　梅景文：我认为在以后的房地产营销和开发中，“精细”应该贯穿于项目研发、中期施工和后期物业管理整个一条线中，应该说精细地产是不分区域的。

　　■业界交流

　　精品就是能让精细无所不在

　　郑子宾：我们花更多的时间在细微方面做了调整，如空调机位的摆放。我想要是真正用心去做的话，开发商是有能力给市民提供一个比以前更好，更人性化，更舒适的产品。

　　乔崇国：世茂集团本身就是做精装修的项目，从上海的世茂滨江开始，每年都是上海销售冠军。世茂集团在北京做的是精装修项目，装修这一块系统性很强，开发商做精装修项目，从施工队到监理，所要处理的事情十分烦琐，涉及的范围也很大。

　　白俊丽：从某种意义上讲，我们的项目和刚才大家所谈到的定位还不太一样，因为首都花园是集酒店、公寓、写字楼和空中花园于一体的项目，定位是面向国际化的财富人群，所以，我们从生态环境、办公空间、户型等方面都突出了国际化指标，聘请了德国PAS来做建筑设计这一块。

　　尧钰淇：我们的项目从前期的园林管理到精装修，都设身处地地为顾客着想。我认为，精品就是可以让用户永久地感受到它的精细。我们的项目在东四环内，建筑面积25万平方米，想做成纯板式建筑，18层。我们为客户考虑，如果不能借周边自然环境，那么只能自创环境，从打造园林入手。在打造园林方面，我们希望能给客户一种家在园中，园在家中的感觉，让业主充分享受到在氧吧里的感觉。

　　我们考虑到北京自住型客户比较多，按照目前形势的发展，客户的要求也会不断地提高，需求也会不断地加大。所以我们把四居室和三居室客厅都做的较大，从人性化角度及现代生活高标准出发，我认为这种设计与我们140平方米的户型很相配。就物业管理而言，我们聘用的是华远物业管理，东方玫瑰花园和南海玫瑰花园的物管都得到了业主的一致好评，我们目前的这个项目在物业管理上也将延续人性化的管理模式。

　　■观点拾贝

　　做精细地产要有雄厚资金实力

　　梁莉：从企业角度来讲，走精细化道路并不是单纯地讲精细化模式，这必然要求企业员工必须有较高的知识水平，有产品的创新能力和研发能力。

　　另外就是管理要更科学，从产品开发到物业管理，每一个环节都要环环相扣，每一个环节都不能有任何一点纰漏。还有最重要的一点是，开发商要有足够的资金实力，这是对传统粗放式经营模式的一种挑战，过去那种开发模式，往往是在项目一期启动后，再启动第二期，一旦资金链出现问题，就很可能波及其他项目，所以精细化开发模式就要求开发商必须有雄厚的资金实力。在三年里，我们在北京星河湾这块土地上已整整投了约15亿元资金。还有一点就是营销模式，这对我们做营销的也是一个巨大的挑战，高端客户要求的服务是一对一的，我们现在倡导一种体验式营销，把五星级酒店的服务模式带入营销理念中。6月18日北京星河湾开放时，大家可以去现场。

　　■谈经论道

　　打造小区园林我们花了三年时间

　　北京星河湾销售中心总监梁莉

　　梁莉：2002年我们已经把项目的公园建好了，2003年我们开始在全国选树，最远到欧洲。现在北京星河湾小区内仅大树就近7000棵，我们专门派人按照自己的标准到全国各地选树，如树有多高，树龄有多长等。北京星河湾光打造园林就花了整整3年时间。

　　说到经验，一方面是生产管理，从横向理解，到纵向的成品开发。在设计方面，从产品本身，到环境，到室内装修，再到物业管理服务等方面，都必须环环相扣，不能割裂，交叉施工很普遍。从纵向看，如产品设计线，从规划到施工到监理，必须严丝合缝，不能走样。用星河湾设计总监的话来说：“设计公司给我们出一百张图纸，我们拿过来后，吸收他们的设计精华，要出差不多同样数量的图纸，这样才能让设计思路变成可执行方案，同时还能与环境或室内装修相衔接。”

　　本版采写/本报记者陆锐

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