新政重压投机者撤市，中高档房销售转冷

刚刚结束的五月城市房展上，观望的态势越发明显了。本报记者 胡雪柏 摄

　　进入2005年，针对房地产的调控政策接连出台，尤其是七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，更是对楼市产生了显著效果，近日，记者获悉，北京市场上，单价在万元以上的中高档房销售情况转冷，销售速度放缓。业内人士认为，中高档房原本就是投资重点区域，这种情况的出现是国家政策在房地产市场的必然反应。

　　中高档房销售惨淡

　　据了解，自从年初提高购买第二套住房商业贷款首付和利率以来，不少投机者就开始观望市场，对投资行为比较慎重。七部委文件一出台，立刻有投机客开始抛售，尤其是公寓市场，出现明显抛售现象。

　　SOHO中国旗下的项目向来受到投资者的欢迎，但是在接连的新政影响下，潘石屹也不得不承认，近一个月内，SOHO尚都的销售业绩惨淡。

　　一位业内资深人士也指出，近一两个月来，北京高档房市场销售非常冷清，有些项目销售套数屈指可数。

　　北京蓝石营销策划公司董事长李春平认为，中高档住宅出现一定程度的疲软是一个趋势，“从去年以来，政府调控政策很多，肯定会出现这种情况”。因为，在中高档住宅市场，投资型客户比例比较高，上海一般超过50%，北京至少有20%-30%，个别项目比例更高。因为在同样的市场增值幅度下，单价10000元的房子盈利肯定要高于单价5000元的房子。

　　此次七部委调控，主要针对消费者结构，明确表示要抑制投机型客户带来的需求。这部分需求在中高档项目的销售中属于“先锋性质”，每个项目出来，最早购买的都是这部分人，他们对项目很敏感。虽然比例不是很高，但是有很强的示范效应，他们的购买会带动相当一批自住的购买需求，但是如今他们停止购买，也会影响自住型购买。这样一来，对销售市场就会有比较明显的影响了。

　　仲量联行有关负责人表示，新政策有可能对开发商产生一定的影响，特别是对项目的营销推广方面，那些定位及宣传具有“投资机会”，并希望借此吸引短期投资客的项目将受到影响。

　　短期房价有所下降

　　新政明确抑制投机性投资的信息，令短期投资者纷纷从楼市撤出。李春平认为，投机者的撤出，会带动一部分不是很迫切的自住需求转为观望。这样的变化将带来供需关系的变化，从而对房价产生一定影响。

　　据来自市场的消息，已经有项目出现“暗降”现象。

　　潘石屹在采访中表示，据其了解的情况，四、五月份全国住宅的成交额都在大幅度的下跌，这将导致住宅的价格在未来一两个月时间可能要有所下跌。但他不认为这是一个长期的趋势，因为“如果按这个趋势一直跌下去，中国的房地产就彻底停顿了，所以我想这个局面是暂时的，短时期的，大概只几个月的时间”。因此，成交额带来的价格上的影响也不会持续很长时间。

　　同时，潘石屹表示，此次调控不会引发市场的崩盘，因为从目前政府出台的一些文件看，都是用市场的手段增加土地的供应量，适当限制需求来达到供求的平衡，稳定房价。

　　李春平也表示，北京的房价不会出现暴跌现象，因为北京的房地产发展相对比较稳定，没出现过暴涨，也就不会出现暴跌。但经历了暴涨现象的上海，情况很难说。

　　降价还要看土地供应

　　投机者撤出楼市对房价的影响是短期的，真正影响房价的还是供需关系，只有加大供应，使供需达到平衡，才能使房价真正降下来。因此，刚刚通过市政府审议《北京市2005年度土地供应计划》格外引人关注。据市国土资源局负责人表示，自2005年起未来几年内，北京土地年度供应计划总量将维持在一个合理区间内，以缓解供求关系和稳定土地价格，不会出现大起大落，更不会出现土地紧张的“地荒”局面。

　　这对充满不确定因素的2005年北京楼市而言，无疑是个利好消息，但业内人士更关注该计划中位于城区的土地供应量，因为只有位于城区的土地供应，才是有效的。

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