房价理性尚未显现（地方·长焦）

　　［背景］

　　日前，某媒体在头版刊登文章“上海住宅成交均价下跌3000多元/平方米”，众多媒体也纷纷转载。随后有媒体评论：在政府一系列对房地产宏观调控政策的“组合拳”下，房地产市场已显露出一些新迹象：短期投资客纷纷出场，买方市场的格局渐已确立，租房市场开始回暖，商品房价格悄悄下降，“房价已回归理性。”

　　备受关注的房价又起波澜。

　　在政府一连串的“组合拳”出击下，从部分地方房地产市场信息系统反映的情况看，当前市场预期已发生积极变化。于是乎“房价已回归理性”的好消息一下传开来。

　　记者采访了一些相关人士，他们均对此表示质疑。

　　在上海某高校工作的向女士接受记者电话采访时说，关于上海房价已经下降的消息和相关数字她都是从报纸上看到的，而她以前相中的楼盘价格并没有下降。

　　中国社科院金融所的易宪容博士接受记者专访时称，七部委《意见》刚一颁布，各地房地产市场价格就应声而跌，上海在跌、杭州在跌、深圳在跌，北京二手房市场卖盘涌出等。“房地产市场有这样快的反映是根本不可能的。”

　　易博士分析说，首先，《意见》刚出台，我们不评论政策本身效果，具体实施方案还没有，还没有操作性的东西，房价怎能下降？其次，即使有了具体实施细则，政策执行起来也会有滞后期，效果不会马上显现，至少应该在半年之后。比如办理购房按揭贷款审批就需要一个月。

　　中国社科院金融所的尹中立博士也认为，房价下降不可能这么快。因为市场有强大的运行惯性。房地产市场的运行规律和股票市场的运行规律一样，当一种趋势形成以后，市场自身有强大的自我复制功能。如价格上涨的趋势（即牛市）形成以后，市场参与者由于未来价格上涨的预期作用，倾向于购买并持有房地产或股票，市场需求增加而供给减少，呈现供不应求的状态，于是价格继续上涨，而价格的上涨又进一步刺激人们的购买和投资欲望，如此往复，价格不断沿着一个趋势上涨。“因此，要结束一个牛市并不是一个轻而易举的事，政府之手要和市场的力量之间作殊死较量。”

　　一位要求隐去姓名的专家告诉记者，七部委《意见》刚刚出台不到一周，久攻难下的房价，应声而下，不大可能。这位专家分析：根据上海市统计局今年公布的数据，去年年底上海房产均价为6385元，根据国家统计局公布，今年一季度，全国房价涨幅为12.5％，即使按照上海房价上涨15％，目前均价达到7342元计算，下跌3000元也就是下跌41％！果真有这样的跌幅，上海房价不是崩盘了吗？！

　　报道房价下降的消息不只是上海。

　　在北京，七部委有关稳定房价的政策出台后，有媒体报道称，冲击波已经在北京二手房市场显现并导致价格走低。但是北京市建委有关负责人日前公开称房价并未明显走低，降价说法不可信。“至少过户手续就需要一定时间。”北京市建委房屋交易处处长沈洁说，七部委政策出台后，北京房地产市场无论是期房还是二手房交易量及价格都没有明显变化。

　　可是，为什么还是有“房价已经回归理性”这样的消息不断传出？一位专家对此的解释是，在国内房地产信息十分混乱、市场信息严重不对称的情况下，可能又有人在操纵房地产市场信息。他分析，在地产利益集团与中央的博弈中，央行房贷新政、地方性法规、中央七部委《意见》等，多方打压，已将地产利益集团逼到了墙角。然而他们不甘心失败，会作反扑。如最近某地产商又发布“房地产市场没有泡沫，政府的目的不是要把房价全面压下去”的最新感言。“上海住宅成交均价下跌3000多元/平方米，就是这种博弈模式的延续。目的显然是想重新操纵房市信息，混淆视听。”

　　“可以说，中央稳定房价的决心没有动摇。”这位专家说。

　　一季度房价上涨12.5％的事实证明，房价依然飚升。日前，发改委又发布预测称，二季度房价还将上涨7.5％。目前，国家统计局已经从三个方面为中央提供“火线”数据：从下半年开始，将房价的季报改成月报、报价城市由35个扩大到70个、并新增物业管理价格统计。这些都会作为依据，供中央和地方及时出台房价调控政策。

　　然而，对于房产新政的效果，一些人认为并不乐观。

　　易宪容告诉记者，七部委《意见》对国内房地产市场过热调整是一种十分温和的政策，是政府规范房地产市场基本的政府职能，短期内对国内房地产市场会有一些影响，但影响不会太大，希望这样一些政策来调整国内房地产投资过热、房地产价格快速飚升是完全不可能的。如果加上各地方政府及房地产开发商的抵制，其影响更会减弱。

　　“这些都不是根本措施，”易宪容认为，国内房地产市场存在泡沫最主要的原因就是银行信贷资金的易获得性与利率过低。“从我的研究来看，利率一般是随GDP增长率上下波动2％，无论发达的市场经济中还是新兴的市场中都是如此。我国的GDP增长一直是9％，利率应该在11％左右。正因为国内的利率过低，无论是个人还是企业，只要从银行借到钱就有利可图。”

　　易宪容告诉记者，要保证国内房地产市场稳定发展，就得坚持市场化的原则，即无论是销售还是要素都市场化，就得从房地产最为核心的银行信贷入手，提高利率，加上其他措施辅助，国内房地产市场才能够真正稳定的发展。

　　稳定房价是长期的政策目标，需要建立一整套管理系统和风险防范系统，还有很长的路要走。

　　《市场报》 (2005年05月24日 第五版)

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