楼市调控升温“重税”能否砸下高房价？

    京城的房价“涨势不改”，房地产市场的供求关系也“趋紧依旧”。北京市统计局和国土资源部门近几年的综合数据显示，国家对房地产的宏观调控， “调低”了开发投资，“调低”了商品房供给，但却没有给高企的房价“降温”。市场分析人士认为，2006年，北京房地产市场已经呈现出的开复工面积、竣工面积双双下滑，以及住宅空置面积大幅减少等特点表明，房价上涨背后，存在着供给乏力这一关键性因素。

    投资趋缓导致供给偏紧

    宏观调控在遏制房地产投资增幅方面效果十分明显。北京市统计局的数据显示，房地产调控开始的2004年，北京房地产领域的新开工面积出现比较大幅度的下降，下降了11.1%。2005年，下降幅度稍微有所缓解，但是仍然比2004年下降2.9%。业内专家指出，房地产新开工面积，是该领域投资的一个主要先行指标。这个先行指标出现比较大幅度下降，势必会影响到投资。

    每年新增需求远超供应

    由于住房商品的特点，不可避免地出现一些投资和投机性的需求。加上住房刚性需求以及改善住房的需求，这就使得社会对住房的需求相当大。

    收紧“地根”副作用有待克服

    众所周知，新开工面积与土地供应量有密切关联。近两年来，北京市土地日益趋紧是不争的事实。北京市统计局新闻发言人于秀琴指出，2005年新开工面积下降，直接导致了2006年住房竣工面积的大幅下降。而分析人士认为，2005年的土地供应收紧则是新开工面积下降的主要原因之一。 

    土地增值税直击上海楼市软肋

    有专家认为，尽管目前上海开发商都死扛房价，但如果税务部门“动真格”，那么一些开发商为填补增值税资金缺口而降价促销大有可能。

    国税总局一份从2月1日起严征土地增值税的文件，再度触痛了上海房地产开发商们紧绷的神经。而在此前，历经两次宏观调控政策洗礼的上海开发商们，已经是忧心忡忡。

    “我认为，严征土地增值税的消息对各地开发商们的影响是同样存在的。不过对于上海开发商而言，最大的影响莫过于许多开发商需要临时筹集一笔钱补上这笔税款，而从2005年下半年开始，很多开发商的资金链已经是绷得非常紧了。”一位专家表示。

    房产调控  “重税”能否砸下高房价？

    客观地说，在“重税出击”之下，确实收到了一定成效：一部分房产投机客由于交易成本大幅增加，移师股市；原打算买大房子的购房者，在预期不明的市况下驻足观望，市场部分高端需求被抑制；开发商原来大量囤地和无限涨价的玩法被设置了“涨停板”，开发普通住宅反而成了“香饽饽”……
   
    不过，凡事有利就有弊。“重税出击”也会产生一些负面影响。例如，新流转税的开征虽可在一定程度上抑制投机，但在卖方市场下，售房者仍可将税负成本转嫁给买房人，从而间接推高了房价。再有，在缺乏“纳税受益”的社会氛围下，部分民众也会对诸多新税种的开征心生疑惑。

    07年楼市调控继续"从紧"

    此次房地产调控的一大亮点就是住宅结构的调整，而从种种迹象看，今年仍将重点打好调整结构和稳定房价这两张牌。

    在住房供应结构调整方面，汪光焘表示，进一步落实和完善有区别的税收政策等经济调节手段，引导合理的住房消费结构和供应结构。今年6月，建设部等部委将对各地新建住房套型结构比例要求的落实情况进行年度考核。

    此外，稳定房价仍是调控的重点。汪光焘说，今年将继续合理控制城市房屋拆迁规模和进度，房价上涨过快的城市，要加大“两限两竞”（限套型、限房价、竞房价、竞地价）商品住房建设力度，增加满足当地居民自住资助需要的中低价位、中小套型普通商品住房供应。 

    “有形之手”博弈红火房地产股

    中信证券房地产行业分析师王德勇说，今年的宏观调控感觉上比去年的更为有力，政府的立场会更坚定，态度也将更坚决。调控方向已由对供需结构的调控转移到利益分配格局的调整上。在此基础上，今年整个房地产行业的利润水平，比繁荣的2006年会有所下降。

    “同样，土地增值税政策也会让地产类企业的土地估值水平下降！”王德勇说。既然中国房地产行业是典型的政策驱动型行业，房地产股票的整体系统性风险主要就是政府的调控政策（常用的手段是控制土地供给、信贷和税收）。此时估值存在问题的地产股若必须调整，宏观调控正是一个很好的契机。

    不少分析人士预测，去年房地产调控政策收效并不理想，今年有关部门的调控之手将更重。加上，此前国际投行和分析人士对中国股市存在泡沫的声音不减。短期看来，地产类股票将不可避免陷入调整。

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