两个版本房价清单缘何不一？

    ■无论房价成本如何计算，房地产商的高利润是不争的事实

　　南京公布“官方”房价成本清单　与“民间版”相差悬殊引发争议———

　　房价成本近日再次成为公众关注的焦点，而导火索就是近日南京市物价局公布的该市栖霞区的“官方”房价成本清单。对比民间版和官方版的房价清单，“谁更接近真实”的争论再次引发了公众对房价成本的关注。

　　■官方版公布的是“房价清单”？

　　中原地产华北区总经理李文杰认为，南京官方版公布的是“房价清单”，是在商品房房价中土地、建安等成本所占的比例，而没有公布栖霞区商品住宅的各项成本具体数值。

　　根据南京市栖霞区日前发布的《2006年房地产价格管理情况分析》报告，官方版房价成本清单是这样界定“商品房价格组成”的：

　　1.土地成本占到了37%；

　　2.建安费用约占总成本28%；

　　3.公共基础设施费约占10%；

　　4.前期工程费用和附属公共配套设施费各占2%；

　　5.各项税、费及利润约占21%。

　　也正是如此，该分析报告指出，栖霞区商品房价格“成本费用有所上升首当其冲的就是土地成本，约占商品房价格的37%”。

　　■民间版公布的是“房屋成本清单”？

　　而对南京民间版的房价成本清单，李文杰认为民间版公布的仅仅是房屋成本构成清单。事实上，由“我爱南京”自建房网公布的南京民间版房屋成本已经有三个版本。

　　最早的一份发布于去年的12月19日，名为“南京河西地区部分楼盘价格成本”。统计的结果是，南京河西区楼盘的成本约在3500元-4500元/平方米，而目前的售价在每平方米5000多元到9000多元不等。

　　今年6月初，“我爱南京”公布了第三次房价成本清单，该成本清单的主要负责人邵角表示：“这个房价成本清单得到了许多业内人士的支持。”按照邵角的介绍，房价成本通过综合成本累加法计算，即房价成本=土地使用权费+住宅建造成本+住宅建造期间费用+税费。其中：

　　1.土地成本是将地价摊入小区住宅建筑面积，得出商品房的地价成本；

　　2.住宅建造成本=前期工程费用+建筑+安装工程费用+设备附属工程费，多层为800元/平方米；小高层为1400元/平方米；高层为2000元/平方米；

　　3.住宅建造期间费用=管理费用+财务费用+销售费用；

　　4.税金=销售单价×(10-15)%。

　　按照这份成本清单的测算，“销售价格”与“房屋成本”相比，101家楼盘中，近七成楼盘高出30%至50%，两成楼盘高出近100%。

　　■不同经营模式成本计算方式不同？

　　对于两个版本，北京首开、首创、城建地产三位主要负责人的说法大致有二：首先，对成本的计算，不同的经营模式有不同的计算方式，比如是单个楼盘核算还是公司集团核算，这将直接影响到前期费用、管理费用、财务费用、设备材料采购费用等成本构成；其次是对影响成本的因素可能考虑不周等。他们认为，民间版和官方版最大的区别就在于“开发利润”构成的不同。北京某开发商以自己的实例告诉记者，如果按照南京民间版的计算方法，不算利润，这个项目的土地成本在房屋成本中占52%，建安成本占37%；而如果按照南京官方版的计算方法，土地成本在房屋成本中占38%，建安成本占27%。

　　由此，我们不难看出，清单版本不同，计算方式不同，成本构成就会出现不同。不管民间版也好，官方版也好，购房人都要在了解背景的基础下去读。

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