银行房贷利率微调，市民还贷应量力而行

    马上就要到2007年的元旦了，这段时间银行很是忙碌，不仅因为年底是每年提前还贷的高峰期，更因为央行即将上调房屋贷款利率。

    而据记者了解，目前川内各家银行都纷纷出台了利率调整政策，实施新利率后，客户每月还款额将发生变化。银行人士提醒借款人，今后应注意按时还款，以便获得最优贷款利率，并保持良好的个人信用记录。

    信用好打8.5折

    今年8月19日，央行再次上调了存贷款利率。调整后，五年期以上个人住房贷款基准利率为6.84%，下限利率为5.814%。对于8月17日以后办理按揭贷款的消费者按照新利率执行，而老客户则从2007年1月1日起执行。由于央行近两年来一直在不断调整房贷利率，因此房贷还款时间的变化很多老客户已经知晓。

    而最先出台对利率调整政策的是中国农业银行。上周，农行公布了《关于个人住房贷款利率调整的公告》，对2006年8月19日前发放的个人住房贷款利率做出调整：原执行利率为基准利率0.9倍的个人房贷，在明年元旦调息时还本付息正常、未逾期的，或由于非恶意原因连续逾期两期(含)以内的，该行都将直接调整为新基准利率的0.85倍。

    记者对在蓉的银行进行走访后发现，各大银行下月调整后的房贷利率均为央行基准利率的0.85倍，也就是说，只要没有不良还贷记录，房贷一族大多都能享受到下限利率的优惠，凭此计算，贷款人增加的月供额不会太多。

    提前还贷要量力而行

    在中国建设银行四川省分行岷江支行楼下的贷款中心，记者看到很多贷款者在咨询提前还贷的情况。一位姓张的男士告诉记者，他去年办理了按揭贷款，但是从去年到今年，利率一升再升，他心里很担心。尽管利率上调得并不多，但按十几二十年算下来，数目还是不小。而自己和妻子都是工薪族，还有小孩要照管，没有那么多的资金来支付银行越来越多的利息，因此他找朋友借钱，再加上自己的储蓄，就把贷款提前还了。

    而在其他银行的贷款办理中心，记者也看到，到柜台咨询提前还款的贷款者仍然比前来办理贷款的客户要多得多。

    据中国民生银行成都分行个贷管理部的相关人士表示，尽管今年8月19日央行对利率的调整只是将人民币贷款基准利率上调了27个基点，对于期限在3年以内、可享受8.5折优惠利率的优质个人房贷客户来说，实际贷款利率反而下降了。因此，一些贷款期限较短，尤其是在5年以内的客户就完全没有必要去提前还款了。该人士表示，如果多数银行按8.5折放房贷的话，以中长期贷款的1至3年(含)为例，加息前的利率为6.03%，下浮10%为5.67%，加息后的利率为6.30%；下浮15%则为5.355%，比加息前负增0.315%。以此类推，3至5年(含)的贷款利率，在加息前后保持不变；5年以上的，加息后仅增0.063个百分点。

     据悉，房贷利率定价主动权目前仍掌握在各分支行手中，通常只要还款记录良好，房贷利率下浮幅度都可达15%。而个人商用房(写字楼、商铺等)贷款、个人消费贷款、助业贷款等其他个人类贷款利率下浮幅度最高则不超过10%。

    对于那些想提前还贷的客户，该人士提醒到，因为每个银行执行的利率档期不一样，可能同一家银行的两个贷款人在提前还款的问题上都会出现不同的问题。而银行之间就更难说了，因为各家银行执行新利率的时间不一样，所以提前还贷也会出现差异。银行根据每个贷款者不一样的情况，会量体裁衣计算适合的还款方式，所以该人士建议，贷款者应该亲自带上各种房贷资料，到贷款银行让专业人士为自己计算最适合的还贷方式。

    月供变化少影响小

    事实上，细心的市民可以算出，如果银行按基准利率的八五折即下限利率发放房贷的话，调整前和调整后月供的变化很小，有些中长期的房贷利率在调整后甚至还是“负增”。

    下面以三个例子来说明，其贷款时间都为今年5月份，贷款额度为40万元。

    例一：贷款期为3年林女士于今年5月份贷款40万元购买了一套住房，贷款期限为3年，执行贷款基准利率的九折，其贷款利率为5.427%，按照等额本金还款法，明年1月份他的月供将为12518.11元。利率调整后，按基准利率的八五折计算，贷款利率从明年1月1日起为5.355%（6.30%×0.85），月供将变为12499.33元，比利率调整前反而要少付18.78元。

    例二：贷款期为5年李先生于今年5月份贷款40万元购买了一套住房，贷款期限为5年，执行贷款基准利率的九折，其贷款利率为5.508%，按照等额本金还款法，明年1月份他的月供将为8258.44元。利率调整后，按基准利率的八五折计算，明年1月1日的房贷利率仍为5.508%（6.48%×0.85），他的月供也是8258.44元，调整前后月供数额相同。

    例三：贷款期为10年王小姐于今年5月份贷款40万购买了一套住房，贷款期限为10年，贷款利率为5.751%，按照等额本金还款法，明年1月份他的月供将为5122.53元。利率调整后，按基准利率的八五折计算，贷款利率从明年1月1日起为5.814%（6.84%×0.85），月供则为5142.13元，比利率调整前仅多付19.6元。

    由此可见，贷款者多出的还款额并不多，而银行专业人士也表示，由于央行从8月份就上调了利率，加上绝大多数贷款人都是在8月19日以前就与银行签了合同的，因此月供的小幅调涨对百姓不会产生太大影响。

    但银行人士还是提醒贷款人，利率调整后，如果还按原来的数额存款还贷，就会造成“欠款记录”，因此，贷款人最好提前问清楚该还多少并按时还款，以便获得最优房贷利率，同时保持良好的个人信用记录。

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