2007年房地产将再次面临“左右夹击”

    旺盛需求推高的房价，在2007年仍将面临一系列新的上涨压力，同时，来自宏观调控对房价的控制亦将加大力度，两厢夹击之下，明年的房地产形势将更加动荡和复杂多变。

    在列入国家发改委、国家统计局统计范围的全国70个大中城市中，2007年连续出现房价下跌趋势的只有上海这一个例，北京的房价涨幅已经突破了两位数，房价问题越来越成为政府关注、市民关心的社会焦点问题之一。房价高涨引起的社会不满情绪，已经远远超越了其经济意义本身。因此，不管采用何种手段，房价一直是宏观条例需要抑制的主要目标。可以预见的是，2007年，房价问题仍将是宏观调控的核心议题之一，如何抑制房价过快上涨将继续左右相关职能部门的决策过程。

    但是，从可以看到的有关2007年的宏观经济政策取向中，房价将不得不面对越来越大的上涨压力，如果控制不当，甚至完全有失控的危险。

    “又好又快”，是今年中央经济工作会议上提出的明显区别于以往先“快”后“好”的新的上涨方式。在这一提法的背后，显然是优化结构、协调发展、转变增长方式等语汇。在新的要求之下，各行各业都必然相应地对自身的结构和发展方式做出调整。作为房地产行业，投资过热已经是老话题，结构调整更是今年宏观调控的核心内容。因此，2007年的房地产行业将首先面临继续抑制投资过热的“减速”过程。资金、土地两大要素的供应都会被抑制，加息、提高准备金率、发行票据等手段不排除在2007年上半年再次出现。许多城市的住宅土地供应计划今年没有完成，北京市国土资源局目前已经办完出让用地手续的商品住房和经济适用房（包含享受经济适用房政策的住房用地）共1078公顷，仅是年度计划1900公顷的57%。但是，在重点城市，明年不仅不会出现集中放量，有可能仍然延续目前的谨慎态势。在“节能省地”的大环境下，工业用地的审批将更加严格，商品房用地，尤其是高档住宅项目将会被抑制。然而，由此产生的供给不足将对房价上涨产生更大压力。

     在金融方面，巨大的贸易顺差和世界第一的外汇储备，既是福亦藏着祸。外贸出口对中国而言，不仅是为了赚取外汇，更是解决国内压力的重要方式，一旦外贸出现问题，贸易损失远没有失业造成的国内社会压力更大。为平衡国际贸易，只能采用增加进口的方式。而进口增加，虽有刺激消费的作用，亦会对国内相关产业产生冲击，亦须谨慎。因此，国际收支平衡不会一蹴而就，国际收支不平衡，人民币增值压力增加，投机资本直接刺激股市、楼市等市场，并进而对金融安全构成威胁。最近的股市暴涨、房价高企，都与1990年前后的日本有惊人的类似，虽然从目前的情况看，还不至于迅速蜕变为泡沫经济，但这一危险趋势却不得不当心和防范。因此，央行将继续采取相对谨慎的金融政策，提高信贷质量，防范金融危险。而对流动性的收缩，对贷款的严格控制，都可能加剧房地产行业资金紧张的局面。

    为弥补可能出现的外贸损失，拉动经济增长，必须启动内需这一“发动机”。从目前的情况看，增加职工收入，控制收入差距进一步扩大，将是这一领域的主要内容。增加收入、拉动经济增长的很大一部分动力被放在农民增收和新农村建设上。农民增收所带来的住房需求有很大一部分会就地解决，但是随着城市化的发展和城镇居民收入的增长，城镇居民的偿债能力、对未来的预期将几倍于收入增长，这无疑将会对城镇住房产生巨大需求，如果供给不足，对房价而言，无疑是火上浇油。

    在总量控制的前提下，为缓解需求压力，只能在结构调整方面下功夫。除对商品房继续重申“70·90”的政策要求外，还需要对社会保障用房加大政策倾斜。在社会保障用房上要扩大限价商品房、经济适用房、廉租房等现有社会保障用房的供应，增加土地供应和政策支持。以保障拆迁用房和低收入群体的住房需求。但是，要真正缓解住房需求压力，还需要把在商品房购买力下限上下“浮动”的中等收入家庭从商品房需求领域分流出来。这部分群体，住房需求比较迫切，绝大多数属于自住性需求，但迅速攀升的房价使他们不断失去购买能力。随着“70·90”政策的贯彻，2007年将有一部分小户型面世，从而缓解一部分压力。对于购买小户型仍然很困难，但又不够低保条件的家庭，应该采取无息贷款或者政府补贴、减免税收等方式的优惠，以解决燃眉之急。否则，在需求增长、供给不变或者减少的情况下，房价无疑将继续“高增长”。

    总之，中央经济工作会议所确定的任务和目标，对房地产而言无疑是一个需要考验智力和管理、协调能力的大课题。房价的一涨一压之间，积累的是市场上的需求矛盾和现实中的情绪。既不能上涨过快，又不能丝毫不涨，更不能下跌，房价的最佳控制区间就在微妙的“纳米空间”之内。如何拿捏调控和拉动经济增长的力度，将是问题的关键所在。

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