消费者在观望：2006北京领涨全国房市

    2006年是房市比较动荡的一年。有购房意愿的人虽然多，但是由于经济压力和房价的不断上涨，使大多数人的目光聚焦在二手房或是远郊区、外埠的房源上，而更多的消费者还在继续保持观望。还有超过一半的被访者反映，若房价继续上涨将要放弃购房计划。    

    北京市今年最后的一个房展会日前落下大幕。主办方提供的数据显示，外埠参展项目“火”过本市房产项目。为期4天的展会里，意向成交总套数为754套，其中外埠参展项目成交套数为437套，比北京市多卖了120套。    

    近日，中国社会调查所也对北京、上海等六大城市近千名居民进行了电话调查。其中，56％的被访者反映，若房价继续上涨将要放弃购房计划。    

    2006年是房市比较动荡的一年，无论是从“国六条”的推出还是人民币市场、股市的变化，都给我国的房地产市场带来一定的影响和冲击。有购房意愿的人虽然多，但是由于经济压力和房价的不断上涨，使大多数人的目光聚焦在二手房或是远郊区、外埠的房源上，而更多的消费者还在继续保持观望。    

    外埠项目成房展主角    

    虽然这次北京冬季房展在开幕第一天允许观展者免费入场，但围绕在各沙盘周围的人群并不是很多，以往展会中穿梭于走廊中的促销人员更是寥寥无几。    

    据统计，在本届房展会上，燕郊、威海等外埠楼盘意向成交房源为136套，占总成交量的71％，第一次成为京城房展会的主角。据组委会负责人分析，之所以出现这样的情况，一方面与参展项目价格普遍偏高有关，五环内价格稍低的项目，销售形势很好，不上展会；另一方面，也表现出消费者面对价格高涨的楼市的观望态势。    

    除外埠项目销量超过北京市之外，销售冠军也首度易手，位于燕郊的项目上上城以216套的销量拔得头筹，占到了总成交比例的28.6％。对此，主办方策划部经理张玉亮指出，“更多的迹象表示，不少购房者将燕郊作为了置业的第一选择”。    

    由此可见，房价之高已经令不少消费者望而却步，继而使人们将目光投向远离城区的地段，以实现有“家”的渴望。不过，这并不是一个有效的解决方法，在北京的交通拥堵情况还有待改善的情况下，居住地偏远会造成出行、上班的不便，因此中低价位的小户型房屋的大量供应亟待解决。    

    建设部副部长刘志峰日前明确表示，改善住房供应机构，增加中低价位、中小套型的普通商品住房供给，不仅仅是中低收入家庭的住房需求问题，而是国家宏观调控的重要任务，也是我国人多地少，资源相对短缺的必然选择。    

    而此次冬季房展的一个亮点就是，意向成交单套平均面积为86平方米。相比较2006年春季房展的114平方米和2006年夏展的106平方米以及2006年秋展的103平方米有大幅度下降。主办方称，这种现象表示，一方面房展会上的购买力依然集中在低总价、中小户型的房源上，另一方面也说明，参展项目中中小户型的房源也不断增加。    

    虽然与往届房展相比，此次北京冬季房展略显冷清，但意向成交金额仍达4.16亿元人民币，与2006年夏展的4.5亿元差异不大；成交套数为754套，比夏展的606套增长了24.4％。有关人士认为，依此可以判断，房展市场的购买力依然强劲。    

    回顾2006北京房市    

    2006年是北京房地产业颇具戏剧性的一年，从上半年的无房可卖，到年中大刀阔斧的宏观调控，再到年底土地市场上上演的天价地落户普通房，政策的不断出台虽然从一定程度上规范了房地产市场，但从另一层面来看，政策因素并没有真正意义上对房价造成太大影响。    

    根据北京房地产信息网的数据显示，从2004年至2006年第三季度，北京普通住宅的销售价格上涨了2000元/平方米。且事实上，在城区多个热点区域，上涨空间已远远超过了这一水平。    

    目前全国房价比2004年1季度高出2000元/平方米，而今年10月北京房价涨幅为全国之首，达10.7％。一个值得注意的事实是，这些数据是北京所有区县住宅的平均价格，包括了密云、怀柔等房价约3000元/平方米甚至更低的区县。在四环之内，绝大多数的楼盘在这三年间的上涨空间远远超过2000元/平方米这一平均数。   

    与此同时，来自国家统计局的数据也显示，2006年10月北京房价以同比10.7％的涨幅稳坐全国“头把交椅”。

    再看下半年尤为走俏的“二手房”市场。    

    根据“我爱我家”市场研究中心数据显示，2006年1~10月北京市二手房的交易量为62645套，交易均价为4897元/平方米。根据以往的市场发展规律，“我爱我家”推测：2006年北京市二手房的总体交易量将在76000套左右，同去年相比增长幅度约为8％，这一数字将创出2000年来年增长率的历史最低。反观今年的市场交易均价，因为新征税费的出现使得二手房的交易成本上升，业主的“转稼”、“惜售”等行为令交易价格上涨明显，今年的市场交易均价同样会创出历史新纪录，全年涨幅可达25％左右。    

    在中国社会调查所的调查中，有86.2％的被访者表示中国房价虚高严重；68％的被访者反映房价太高暂无购买力；56％的被访者反映，若房价继续上涨将要放弃购房计划。调查还显示，31.6％的被访者反映，房价暴涨的主要原因是政府的宏观调控失效；36％的人认为是开发商追求暴利；23％的人认为是房源供不应求；9.4％的人表示说不清。    

    明年房价备受瞩目    

    宏观调控后，各地的房价并未出现多数人预期的那样下降，房价仍是最受瞩目的话题。2006年即将过去，很多准备购房的消费者将期望放在2007年房地产市场的走势上。对此，专家和业界给出了自己的走势预测。    

    著名经济学家谢国忠近日再次抛出惊人观点：“中国的房地产已经进入调整期了，从周期来看，上个谷底是1998年，这次可能是2008年或2009年进入谷底。”    

    然而，渣打直接投资公司董事总经理陈凡提出了完全相反的意见。他表示，由于土地资源的稀缺性，中国城镇化进程中，房价上涨是必然。此外，中国的GDP保持快速增长，中产阶层的可支配收入远远超过GDP增长速度，对房屋的需求仍然增长很快。    

    中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌和中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛风瑞表示，在宏观调控逐渐深入的情况下，2007年北京住宅销售价格的增幅将有所下降,上涨幅度在6％左右是比较正常的。     

    中原地产华北区域总经理李文杰则分析说，从2006年的技术指标来看，土地供应短缺仍旧是房地产市场的主旋律，其带来的后果至少是2007年上半年可供上市销售的房屋套数持续下降。最快出现住宅集中供应应该是在明年下半年。因此，明年上半年北京房价将依旧坚挺。     

    关于“房价是否下跌”，中国社会调查所的调查显示：46.3％的被访者表示将来房价会下跌；42％的人表示房价将会只涨不跌；11.7％的表示说不清。     

    看来，明年房市到底何去何从，人们惟有拭目以待。

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