任志强：调控不是为了房价跌而是让房价涨

　　任志强：美国没有战争已经超过了将近140年的时间了，没有战争的时间都是一个城市高速发展的过程。亚洲一些发达国家大概在五六十年代的时候，城市化率基本已经超过了70%，但是中国到目前为止，我们的城市化率水平很低，大概仅仅只有40%多一点。也就是说，中国绝大多数人口还是原始农业生产的状态下，虽然有了一些机械化，但是仍然没有脱离第一产业这样一个结构或者农业生产为主的结构。如果中国要想现代化，如果中国要想发展，其中一个重要的条件，就是让农民变成不再以农业生产为基础的生活方式。从世界各国平均发展情况看，我们这么多的农业人口只有这么少的耕地，说明我们的生产效率是很低，就依赖于城市的高速发展过程。既然我们已经定出了我们城市化率要逐步提高的目标，也就是说未来的一段，或者很长一段，二三十年更长时期，中央政府绝不会否定城市化率提高的目标，一定会需要有大量的城市发展。现在我们的农民大概宅地占用2.5亿，如果按照城市化发展的话大概能节约2亿亩土地。这种浪费情况一定要靠城市化率来解决，所以在城市化提高的过程中，要解决几亿农民居住条件和对土地利用的土地整合，二三十年的时间并不长，也许我们还要更长一段时间才能真正解决我们人口城市化率达到70%以上，而更多的农民变成城市人口或者说利用城市生存的方式来生存。只有少量的农民利用大量的职业化的生产方式提高农民的生产率才有可能让中国真正发展起来。因此，未来的一个很强的时期中，房地产业仍然是中国经济的重要支柱产业，也是未来发展过程中的重要产业。

　　主持人：您的意思是不是说未来城市化过程当中，房地产开发商生存空间二十年应该是没有问题的？

　　任志强：这个行业可能20年或者更多的一段时间，我们叫做朝阳产业，通常变成朝阳产业，有一个生长期，有两个基本条件。就房地产来说，第一个基本条件应该是城市家庭的住宅化起码要达到1：1以上。我们现在城市住宅率只有73%左右，意味着还有将近30%的房子，有的房子没有厕所，有的没有燃气等等，这些在发展过程中一定会被拆掉。现在我们有几十亿平方米的房子处于这种状态。从目前看，历史上还没有哪一个国家，哪一个城市的泡沫是出现在成装率在1：1之前，一定是在成装率达到1：1以后，意味着每一个家庭拥有一套，或者说起码能住上一套成套的住房，这是一个最低标准。第二个标准一般讲的是人均的居住面积，或者说人均的建筑面积。 我们国家目前提出的建筑标准是35平米，按照现有统计是人均26平米，其中有30%是非成装住宅。如果透掉了非成装住宅，意味着我们的面积要大大缩小，我们实际上连20平米都不到，要达到30平方米还有很长的距离。尽管我们很有成绩，我们人均达到26平米，但是恰恰忘掉了，我们这些房间没有厕所，没有客厅，这些房子是不符合建筑条件的建筑面积，假如扣除以后，我们人均居住条件很差。为什么城市居民中有大量的住房需求，就是因为这些住房需求不表示他们没有房子住，但是可能住的条件很差，这些人需要改善自己的住房。

　　我们今年做了五个城市，后来到八个城市已经购房人群的调查。改善居住条件是占第一位，而真正没有房子要买房的人的比例连5恩%都不到，非常低，说明大多数人买房子不是原来没有地方住，而是原来住的条件很差，比如人均面积很少，或者说房子很差，没有厨房，没有厕所，没有很好的配套条件等等，所以他们需要变更自己的生活条件，变更自己生活的地点。这个是占主导地位。也就是说，我们在1998年房屋改革之前，中国政府实行了实物分配，实际上是一种全民的保障，所有人不管收入高低都要分，无非是富的单位分的多一点，其他的分少一点。

　　去年我们做的报告里，我们最低收入家庭条件和最高收入家庭住房条件相比，我们把30%最低收入人群作为一组，另外70%作为一组，收入大概相差60%，。也就是证明福利分配解决了相当低收入家庭的问题，但是并不表示这个条件很好。现在很重要的是改善，我们新建商品房到目前为止只有400万套，400万套相当于城市新增人口的不到50%，加上二手房，都算起来，我们只能满足每一百个家庭里有三到五个家庭可以买房子，包括二手房。所以这个供给量是非常低的，美国只有三亿人口，但是每个季度交易量远远超过了五六百万套，一个季度相当于我们一个国家全年的交易量。而我们现在连5%都不到，所以我们的供给量远远不能满足城市发展需求。在未来的发展趋势中，这个趋势在短期内是不会改变的，新增人口中，包括城市化过程中，有一部分农民是带房子进城，就是他原油的居住条件转化为城市的居住住房，所以他的住房变成城市建筑住房。但是仍然有一个很大的缺口，所以供不应求还是我们在近几年城市发展过程中一个重要的问题。

　　主持人：最后一个问题，我代表新浪网您的博客粉丝问您的，很多新浪网友关注您，购房人也关注你，另外很多地产博客这样的人也在关注您，希望您对这些人提一些建议。

　　任志强：我不知道什么人在关注我的博客，我只能说有兴趣的人愿意看就看，我觉得很重要的一个问题就是不要说我说的怎么样，而要从大环境看这个道理对不对。对购房人来说也一样，毕竟你需要买房子，我说房价合理你可能不满意，可是房价还是在涨，我最多有权利决定我卖的楼盘涨和不涨，但是从整个社会看，你要买房子买别人的房子也会有预期涨和不涨的问题。曾经有一段时间里认为政策出台就意味房价会跌，大家都在观望，结果是更旺，因为房价并没有像人们所预期的那样下降，而是仍然在不断的上涨。特别是我们国家平均房价作为一个统计数字，我不认为是一个科学的指导，因为一个地区的供给比重是不同的，有的时候这个城市里高档房子比重会提高，低档房子供应量会下降，这时候房价就会上升，当你廉价房增加的时候评价房价会下降。东京在公布房价的时候，就公布东京都15公里、20公里、30公里范围内的房价。如果我们不以某一个区域为直径划分，而是做一个平均房价，对消费者理解上会有差异。所以我们现在公布房价指数总是很难说清楚里面的结构，如果这个结构没有说清楚的话，这个比重关系没有说清楚的话，就很难让大家正确理解。只有统计这些调查，和一般平均房价的差别，我们引用的大部分是非市场直接销售的平均房价，而是用统一调查抽样之后做出的评论。因此可能有一些人对我的博客有一些看法，不管怎么样，你要能拿出任何数据能说服我，我就承认你的道理是对的，但是我们不希望某些专家专取某些数值理解这个市场。

　　主持人：感谢任总参与我们的访谈，谢谢。

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