组合贷款搞定购房计划

　　中国人民银行上调人民币存贷款基准利率，五年以上贷款基准利率由6.39％调整为6.84％。

　　据了解，从2004年10月29日至今不到两年的时间内，中国人民银行已经四次提高了房贷利率。尽管每次加息的幅度都不大，但面对四个月间连续两次加息，加之对未来继续加息的预期，不少房贷客户开始自己算账。

　　据了解，住房公积金利率有比商业贷款低一个百分点的天然优势，因此，住房公积金无疑是购房的最佳选择。

　　因此，理财专家建议，购房人在申请购房贷款可以采用“商业贷款+公积金贷款”的组合形式。

　　贷款年限：公积金需拉长 商业贷款要压缩

　　公积金属低息存款，其利率比商业住房贷款利率低一个百分点。目前，商业贷款利率上调的情况下，利用公积金贷款购房则更显优势。因此，在组合贷款中，合理地延长公积金贷款的年限，压缩商业住房贷款的时间，能够最大限度地先偿还利率较高的商业住房贷款，利用公积金低息存款来冲减高息的商业贷款，一定程度上减少了购房者利息费用的支出。

　　延长还款时间，也可以减轻还款压力。目前，公积金贷款政策中规定，夫妻共享一个贷款额度，即夫妻中一方有公积金贷款，则另一方就无法再申请这种贷款。另外，主贷人的年龄也决定着公积金贷款的年限。据规定，贷款时间不能长于借款人离法定离休或者退休时间后的五年，即男性贷款人可以贷到65岁，女性贷款人可以贷到60岁。

　　因此，如果夫妻的年龄差异不大，由丈夫做贷款人，申请到的贷款年限时间更长。而在夫妻年龄差距较大的家庭里，年龄较小的那一方做贷款人，就可以申请到期限更长的公积金贷款。

　　公积金冲还贷款方式需量身定做

　　据了解，公积金冲还贷方式分为“一次性还款”和“逐月还款”两种。

　　在组合贷款形式中，如果商业性贷款余额和公积金贷款余额均较大的情况下。采用“逐月还款法”，利用公积金账户资金归还当月的组合贷款月供，能够尽可能多地享受公积金贷款利率低的优惠。

　　另外，“逐月还款法”也比较适合公积金账户资金余额较小的人群。通过“月冲”用账户上的余额先冲还商业贷款。虽然还款初期，还款额较高，但是可以动用账户余额冲减当月较低的公积金贷款和较高的商业贷款。这样就相当于把公积金账户余额提前调用出来偿还商业贷款，也就达到了用公积金余额偿还高利率商业贷款的目的。

　　以上两种情况，贷款时应选择一家能够任意调整贷款期限的银行。在向银行申请商业性贷款时，尽可能得压缩贷款期限，使商业性贷款月还款最大化，从而尽可能多地利用公积金账户中的资金多归还高利率的商业性贷款。当公积金账户资金冲完后，再向银行申请重新制定还款计划，把每个月的还款额调整到自己可以承受的范围。

　　“一次性还款法”适合公积金账户资金余额较大、剩余贷款全部为商业性贷款（或公积金贷款余额很小）和全部为纯公积金贷款的用户。

　　公积金装修贷款为住房善后

　　目前，公积金贷款的使用范围已扩展到住房装修领域。由于公积金贷款利率较低，因此通过个人住房公积金大（装）修贷款，借款人很大程度地降低贷款成本。

　　据了解，包括民生银行在内的一些银行已经取得了个人住房公积金大（装）修贷款承办资格。符合公积金借款条件的借款人在购房申请住房贷款时，只须提供房屋装修合同和装修首付发票等相关材料，即可申请个人住房公积金大（装）修贷款（贷款金额最高30万元，并不高于装修工程款的70％，每平方米建筑面积最高1000元，贷款金额加住房贷款余额不超过房屋价格的规定成数）。

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