如何挖掘地下商机

　　上海、杭州、无锡等地目前的地下空间开发掀起了热潮，根据规划，到2010年，南京还将在河西、鼓楼、南京火车站开发地下空间。这5个大型的地下中心建成后，南京地下城的雏形也将显现出来。南京现有地下空间的开发情况怎么样？在开发过程中风险有多大？地下空间的商业开发与地上有什么区别？昨天，商报记者昨天进行了全面采访。

　　莱迪商业红红火火

　　南京地下商业究竟如何？记者来到现在南京比较大的地下商业街区，新街口时尚莱迪街区。

　　记者从莱迪时尚街区的工作人员了解到，目前新街口地区地面上商铺的价格大多在400元/月/平方米以上，地下商铺月租金平均在200元/月/平方米左右。富城广场的租金更低，一般餐饮店每平方米每月租金130～135元，服装店150～160元。江苏商报了解到，莱迪当初招商时预期租金在300元到380元之间，如今最高月租金每平方米达650元。

　　莱迪时尚购物广场二楼的一家鞋店，老板林凯在南京做生意五年，共有莱迪和湖南路两家店。林凯说，起初，他只是在湖南路有一家店，偶尔的一次机会，一个在莱迪下面做服装生意的哥们告诉他，“时尚莱迪”人流量大，生意不错。当时林凯正有开分店的想法，但他怕生意并没有想象中的好，于是先在朋友店里待了一个星期。一个星期后林凯发现莱迪的生意真的不错。于是今年6月份就在莱迪的负二楼靠外口的地方以30万/年的租金，租下了大约40平方米的商铺。经过一个月营业后，林凯对比了“地下”和湖南路的营业情况发现，两地虽然租金差不多，但地下的人流量明显比上面的人多，湖南路两个月的营业额等于莱迪一个月的销售。

　　莱迪一位老业主张小姐告诉记者，原本她在宁海路开的一家“数码娱乐”拍摄大头贴，生意十分冷清，租金也贵，在那一直是亏本。前几年听说莱迪要改建地下街区就想搞个铺子，当初每平方米的月租仅145元，生意还不错，一个月下来最好的时候能赚上万元。

　　开发地下要寻求差异化

　　据了解，南京有名的夫子庙地下商城前几年生意也很红火，专营中低档服装的定位为其带来了大量的人气。如今却只有少数的几家店面在营业，基本上是服装和鞋类。

　　目前南京新街口的地下商业已经初具规模，包括莱迪购物广场、蕴妮服饰，以及新百、东方商城、大洋百货的地下美食广场和地铁沿线的商铺。据了解，

　　湖南路的地下商业设施现在主要集中在蕴妮、蕴莎地下购物中心。由于与湖南路整体的休闲时尚定位相吻合，这两处地下购物中心整体情况尚好。而规划打造的地下商业街西起山西路广场，东至中央路，全长1100米，宽20米，总建筑面积为3万平方米，经营面积约2万平方米，预计投资额6亿元。主要功能包括地下过街通道、人行、购物、餐饮、休闲、文化娱乐、旅游、服务业等综合性地下步行街。业内人士分析，从长远的角度来看，随着南京商圈的地面资源日益稀缺，地下商业还是有前景的，但是在经营上还是要注意差异化，湖南路地下的商业有必要与地上的商业相错位。

　　地下空间优势在哪

　　东南大学建筑系教授黄伟康认为，地下空间发展的方向是一个环，地铁和商业街应该是连在一起的。在上海，从火车站到市中心都是相通的，可以一直从地下走。这也能带动地下商业的发展，但地下商业要有自己的特点，因为路人多数都是路过，一些快餐和小商品就更符合地下的定位。当然，地下商业也可以靠品牌效应，如现在大行宫地下的家乐福，经营状况就很好。

　　地下空间的发展趋势不仅仅是商业街，开发商也看好地下停车库的开发。目前南京火车站、新街口等繁华地段的地下停车库收益都很好。

　　产权问题不明确

　　地下空间产权归谁？这是记者近期听到议论最多的问题。江苏商报了解到，因为对地下空间权的概念没有统一的界定。在国家、开发商、物业的权利与责任的分配上，国家不仅是地上、地下所有权者也同时应当是地上、地下使用权转让、转移、限定等商业行为的监督者，开发商的权利就是依法取得地上权(土地使用权，有深度限制)或者地下权(地下空间使用权)，并在法律允许的条件下从事与该使用权相关的商业活动。物业公司应当承担相关服务责任，提供安全措施等。

　　此次竞拍成功者也只能获得使用权，并买不到所有权。南京钟山明镜律师事务所刘律师告诉记者，依据我国　　目前的法律，地下空间的产权问题属于法律盲点，地下空间的使用权转让和收益尚缺少法律依据，投资商和开发商将无法明确获得地下空间的产权。

　　开发地下是城市发展趋势

　　“城市发展空间由地面向地下延伸，部分城市功能由地面转入地下，这是城市发展的必然趋势，也是衡量一个城市现代化的重要标志。”黄伟康说。

　　江苏商报了解到，目前，一些发达国家城市地下空间开发利用已具有相当的水平与规模，有的发达国家已开始尝试开发利用50至100米的深层地下空间。不少发展中国家也逐渐将城市发展的目光投向了地下空间。

　　在我国，城市地下空间的开发工作已经起步。上海市中心已开发面积近4万平方米的地下商城，约占到地下空间的一半。广州市计划利用现有以及规划中的隧道、地铁，建立一个遍布地下的商业网络。深圳市已决定在市中心区地下开发建设建筑面积为14万平方米的商业空间。北京除王府井外，中关村西区、西单商业区、西直门交通枢纽等令人关注的建设项目，也正在着手地下空间的开发利用。

　　有关专家认为：城市地下空间建设将大规模有序化地推进城市地下、地上三维空间资源的集约化开发利用;必将推进城市地下道路停车场和地下物流系统的建设，将带动相关科学及产业的快速发展。

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