新政催生理性消费

　　连日暴雨，暑气顿消。眼下的楼市与此情景相仿。随着一系列调控措施陆续出台，房地产市场的虚火得到抑制。本报日前的消息称，今年上半年深圳新房成交量持续减少，二手房交易量首次超过新房，普通市民购房趋于理性，这大概就是证明。

　　建设部上周四出台《意见》，进一步明晰楼市调控原则，指出新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积比重必须达到70％以上。90平方米和70％这两个硬指标，是房地产政策年中的最核心内容。事实上，这种硬指标将催生住房理性消费时代的到来。

　　“90平方米和70％”这两条刚性规定，强化了地方政府的责任。中央政府出手干预楼市，着眼点是居住公平。新政之下，地方政府在土地供应源头上有了明确的把关原则。“各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积”中的70％必须是“90平方米内的房型”，这从政策上保证了中低收入家庭有了可选择的住房，同时提高了城市土地利用率。新政催生的理性同样适用于房地产企业。近年来，房地产企业的产品定位有脱离国情之势，别墅这种连发达国家普通居民都难以染指的住房产品一度在国内宣传得沸沸扬扬，俨然形成了一股“住房大跃进”。此次“新政”用“棒喝”的方式提醒开发商，中国最主流的购买人群的经济承载力就是90平方米。当然，理性的开发商已经看到了90平方米的商机，毕竟在日本和香港，那里的人均住宅面积比中国还要低，但是他们依旧找到了可挖掘的产品创新空间。

　　新政也强化了普通居民的理性意识。90平方米的硬标准有助于明晰界限，那就是住房并非“大就是好”，而应是“合适才好”。多大面积才是“合适”？其实市场已经给予了答案。以深圳市为例，2005年全年成交的商品住房中，平均每套面积是90平方米，今年一季度成交的住房平均每套88平方米。可见，90平方米大小的住房，本来就是市场上的主力户型。随着居民收入与房价这两个变量的调整，这个数据会呈现上下波动，但不可能偏离很大。

　　此外，理性的消费者并不排斥梯级消费，这在二手房市场上有着最好的印证。深圳的最新统计数字显示，今年上半年二手房交易面积首度超过新房。普通商品房价格超过每平方米7000元，而二手房的均价却只有每平方米4600多元。事实上，二手房市场更能准确反映居民的自住需求，更少投机成分。深圳出现的新现象表明购房者贪大求奢的心理日益淡薄，而更加讲求实际，根据个人经济承受力和实际需要购买房子。

　　90平方米是一个硬约束，但是只要开发商、设计师肯动脑筋，90平方米建筑面积的住房，一样可以为三口之家提供适宜的居住条件。或许，“90平方米”正在催生中国住房观念、住房设计的一场革命。

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