上海陆家嘴CBD大幅度增加大型商业项目

    转型前夜

    “虽然南京西路是上海传统的CBD，但我不觉得陆家嘴要和南京西路一样。因为‘金融贸易区’这个定位必须名副其实。”上海陆家嘴（集团）有限公司（下称“陆家嘴集团”）一位内部员工对本报记者表示。

    “截至去年初，浦东新区可供商务办公楼宇199幢；同时，浦东已经吸引了来自世界67个国家和地区的6000多家企业投入的300多亿美元的巨资，这其中相当部分都在陆家嘴。从1995年至今，陆家嘴金融贸易区已吸引了121家金融机构进驻，其中包括56家外资金融机构和43家外资银行。”浦东新区建设局给出的这组统计数据足可证明陆家嘴写字楼的发展迅猛。

    “陆家嘴的整体水平主要靠金融来提升。”陆家嘴集团相关人士对《第一财经日报》记者表示。这是陆家嘴的错位方略。

    仲量联行商务部总监陈立民乐观预测道：2006年中国将全面开放金融业，势必引发外资金融机构对办公楼的新一轮强大需求。上海目前跨国性金融行业所占用办公楼面积约为16万平方米。

    而陆家嘴的写字楼租金也一直处于稳步上升通道，陈立民预计：2005年陆家嘴甲级写字楼平均租金将会达到0.8~0.9美元/天/平方米，2006年将达到1美元/天/平方米，2007、2008两年将增长到高点，租金将在超过1美元/天/平方米的高位运行。

    总之，无论从写字楼的开发体量还是陆家嘴金融商务区的定位来判断，陆家嘴都正在向着良性的方向发展。

    但随着企业的大量迁入，陆家嘴的矛盾还是不可避免地暴露了出来。

金融贸易区的定位一直让陆家嘴忙于对企业的引进，而忽略了其他商业设施的建设。浦西每天至少有数万人的“过江大军”进入浦东的办公楼宇。但时至今日，陆家嘴也不得不在金融贸易区的单一定位下，继续营造一个CBD所必须具备的商业氛围。

    这显然不是发展的长久之计。

    在陈立民看来，南京西路办公楼平均素质高；名店集中；星级酒店多。这三个理由完全可以让南京西路这个上海传统CBD在“商业气息”上略胜一筹。而这一点，恰恰是浦东紧缺的。

    但政府已开始表明态度。

    浦东新区发展计划局副局长朱若霖对本报记者表示：在浦东工作的白领在上海所占的比例已经相当高，但是没有配套。如果浦东真的要建成“人才高地”，必须要让有知识、高智商的年轻人不仅要乐意在这里工作，而且还要乐意在这里生活。

    浦东新区经贸局陈中茂副局长则表示：目前浦东正在进行新的产业结构调整，现代服务业的大力发展要求浦东补商贸这条短腿。

    应市场而生的改变

    虽然从陆家嘴集团的内部观点来看，商贸依然不应该是陆家嘴的发展方向。但市场却在政府指导下，不可逆转地朝着这个方向发展。

    2005年，一批新上海标志性建筑的崛起以及将带来的跨国公司将继续充实陆家嘴：浦东香格里拉酒店二期工程已于今年3月开工，完工后将一跃成为上海最大的五星级酒店；另一家由中方和古巴共同投资的酒店也将开工建设；此外，今明两年内，还将有6家高星级酒店在浦东陆家嘴地区开业，其中3家酒店分别与美国万豪国际集团公司、喜达屋集团公司和喜来登集团公司签约；这样，浦东陆家嘴地区一个聚合了众多国际著名品牌酒店管理公司的酒店集中区正在形成。

    这只是陆家嘴“补短腿”的体现之一。陆家嘴商业业态的丰富将给整个写字楼市场的发展带来新的机遇。

    在分析师眼中，2008年将成为陆家嘴发展的一个良好契机：41万平方米的新鸿基项目包括办公楼、酒店、酒店式公寓、大型购物广场届时将落成。而世界金融大厦项目也将为浦东带来135亿元投资，这就如同香港中环的置地广场，将成为陆家嘴核心的核心，带动周边原有办公楼、酒店的人气。

    业界显然对陆家嘴的新鸿基项目寄予了很大的希望，陆家嘴集团公司住宅事务部总经理李硕平亦表示认同，但他依然倾向于新鸿基通过自身资源，引进更多的跨国公司总部。但在分析师看来，港资地产大鳄对于陆家嘴几块黄金宝地的关注和“商业”不无关系。

    根据今年3月份陆家嘴集团针对世纪大道40万平方米的超级商业中心项目用地公布的数据：从2005年2月25日陆家嘴公司正式向邀标对象发放招标书以来，已有近10家内地和海外的房地产企业集团向公司购买了标书。这其中不乏新鸿基、和记黄埔等地产大鳄。

    “新鸿基项目和环球金融中心以及世纪大道超级商业中心的项目建起后，将完全改变浦东的地貌，上海最重要的CBD也将转移到浦东。这也是陆家嘴引起这么多香港地产商关注的原因所在。”陈立民点评说。

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