王永平：商业地产将进入专业时代

　　王永平：中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国商业地产联盟秘书长、商务部特聘市场运行专家、国内研究商业地产的主要代表人物之一。

　　长期从事商贸流通行业研究，对商业企业经营与宏观商业政策有着深入了解。1990年进入国家商业部工作，先后任中央级商业报刊主任记者、总编辑、中国商业经济学会副秘书长、北京中友百货签约市场顾问、欧洲商业开发投资管理中心总裁特别助理等职。多年协助全国"两会"代表起草有关商业立法建议案，担任"十一五"国家商业规划重点课题组成员。

　　近年来，积极致力于推动商业网点建设与科学规划，就商业地产行业发展提出了一系列前瞻性观点。主持编写了《2004中国商业地产年度报告》和《2005中国商业地产发展报告》。应邀担任商务部全国优秀城市商业网点规划和全国社区商业示范社区评选的评委,参与了2008北京奥运会商业项目、上海淮海路商业街改造等重大项目的评审和论证。

　　2005年，参与商务部、国务院法制办、中国人民银行总行等多个政府权威部门联合开展的全国性商业地产和商业网点规划立法专题调研，所提政策建议引起了国务院高层重视。2005年9月，荣获"2005中国商业地产行业推动人物奖"。

　　社会职务：中国商业经济学会编委会秘书长、亚太房地产研究学会专家顾问团成员、中国商业政策研究会特邀研究员、建设部中国城市规划学会会员、中华全国工商联房地产业商会专家委员。

　　人物观点：商业地产将进入专业时代

　　现在华尔街的银行家碰见的时候经常问一个问题，就是你去中国了吗，如果你还没有去中国那会告诉你不是一个我国际化的公司，我们我们也经常问，你做商业地产了，如果你还没有做房地产，那你就不是一个完整的开发商。今天的题目是06年中国商业地产是否面临宏观调控这样的话题，这种政策的联想也是一个自然的事情，我觉得把这个问题给我也并不一定合适，因为我本身代表不了政府。今年上半年住宅已经经过了宏观调控，明年再出宏观调控可能性不大，这是房地产业界一个主流的看法，这么说并不因为从我们今天的宏观调控达到多么好的效果，恰恰相反，今年的宏观调控各方面都不是特别满意，开发商有意见，地方政府有抱怨。但是因为已经吃了药，感冒的病人发烧的症状有所减缓，但是它又拉稀了，最好的办法就是观望一下。最近上海房地产出现了团体退房的现象，政府对这种情况会更加谨慎的情况，表明这种调控已经伤到市场的筋骨，如果投资者的信心受到打击，这个对整个国家的经济会产生很大的影响，大家可能注意到最近中央经济工作会上，在中央文件里把房地产的位置抬到更高了。定位成重要的支柱产业，这表明在明后几年里我们房地产在国民经济还会扮演一个更加重要的角色，那我们的出口可能会受影响及包括中日关系的恶化，对境外的投资也会产生影响，在这个时候国内的投资可能显得尤为重要，我觉得在这种情况下，在进一步出台房地产调控措施的可能性几乎没有，当然明年的银行会继续保持紧缩的状态，但是新的措施可能性也不大，房地产总体政策上应该是趋于稳定，商业房地产不同。

　　商业房地产在今年的宏观调控几乎没有受到太大的影响，某种程度上在宏观调控之后商业房地产开发更加活跃，有越来越多的资金转移到商业房地产领域，大家可以注意到很多大公司都有这方面的动作，我们看到很多大项目的诞生，今年上半年会同商务部这点看得比较清楚，第一个原因是它没有经受这次调控，第二个它也有被调控的理由，这个理由一方面因为商业房地产有很多的空置率和房地产总体速度是不协调的，我们看到很多空置率，看到很多投资者并没有得到良好的回报。所以我觉得从这一点来讲，它就有被调控的理由。第二个理由商业房地产大量的资金是依赖银行贷款，这就会产生巨大的金融风险，从央行这个角度来讲，很多开发是变相的开发的，所以很容易拿到资金，在按揭的环节里面也挣了大量的银行贷款，这对金融构成很大的压力。第三个方面它会引发社会问题。现在我们国内很多的商业物业是分割销售的，所谓的产权式商铺，本身产权式商铺问题还不大，我卖给你，你自己有一个判断，你要觉得行里就买，不行就别买，后来开发商推出了一个返租的形式，卖给里后开发商又成立了一个公司，注册一个经营公司，然后以很高的回报引诱这些投资者买他的物业。这里面存在很大的商业欺诈的空间。那么这样就会引发很多的社会问题。最近重庆有一家公司把很多农贸市场改造成超市，这样就把产权式商铺嫁接到里面，这样的话他开发成本可能就有3千多块钱，但他卖可以卖到1万多块钱，他给者的承诺我每年给你10%升甚至更高的回报，很多老头、老太太就算不过这个帐来，拿退休金卖这些铺了，第一年他可能给你10%，第二年他给不出来，他就跑，最后有一家重庆最大的农改超的老板就跑了。这些问题都涉及到社会问题，这样的话中央就有可能对它进行宏观调控，宏观调控以什么方式出现呢？可能会从城市规划的角度落实，现在国务院对城市商业有一个条例，如果这个条例出来在速度上和规模上有一个控制，这个条例规定未来的大型商业建设要有一个听证，这样就会控制它开发的进度，另外一个对产权式商铺返租的这种营销模式进行限制。最近国务院有关部门已经在跟我们讨论这个问题，在听取一些意见，那么另外一个，有可能在银行的开发贷款上可能会有一个调整。我想商业房地产的未来调控有这几条基本上就够了，不用向住宅一样来过国八条。还有一种可能性就是商业房地产不会进行宏观调控。主要是市场有自发调整的迹象，我们有一些项目原来规划上马的项目，在05年已经停了，这些项目我们也比较了解，由于资金的问题做不下去了，那么有的项目被收购了，像万达的老总也讲了，万达收购了几个项目。有的公司本身内部缺乏专业的招商能力，招商也招不上，重重种种的迹象表明市场的速度已经有所放慢，我前几天到成都去，成都房地产报主任告诉我，在成都05下班年基本上看不到新开盘的项目。因为他们是做房地产的，所以他们的信息也比较准确。在去年的时候成都的房地产广告非常多，但是今年下班年有明显的减少。我想市场可以自发调整，那么政府调控的决心就不会那么大。如果我们把商铺销售的渠道可以切断，政府也不得不考虑正面的融资渠道解决这个问题，国外商业房地产的基金主要是给的多股权投资，还有是房地产投资信托基金就是RIETS，还有银行的中长期的贷款，日本商业房地产贷款最长可以到20年我们过去只有只有一到三年的开发贷款，这样开发商无力支持商业的运作，如果说我们要调控的话，那我觉得我们必须要有疏导的政策出台，这样才能够保证市场有一个平稳的速度。RIETS这块由于我国产业基金的政策还没有明确，所以RIETS这块在国内还并不是特别好操作，所以万达公司到境外去上市，基于这两点的判断不实行综合性的宏观调控的可能性也不排除。

　　第三个我想讲一进对06年商业房地产前景的一个个人的看法。第一个我觉得商业房地产在06年里面甚至往后的两年里面会进入一个专业化的运营时代，主要体现在三各专业新上，专业性的投资、专业性的开发、还有专业性的运营，商业地产不会再以项目的大小、高中低档论英雄，也不会以数量的多少看你的市场价值。近两年很多开发商都追求商业地产的大，国外Shoppingmall也分不同的区域，分不同的体量，我们的理解就是大，后来纽约时报写文章说中国国家的人喜欢大，他们觉得大可以名垂青史，像一些大型项目的运营情况来看，我们对这个问题的看法会有所调整，也不是说商业房地产比其他的业态先进，也不能这么讲，国外的商业业态有很多的细分，这一个趋势。另外市场里面也不是根据数量决定价值的，今年我在参加房地产论坛年会的时候，我讲到了国家对物业有可能出现规划的政策信息，当天晚上重庆一家排名前三位的老总来找我，说这家公司迄今为止只做住宅不做商业房地产，他来找我说我现在是不是进入商业房地产的最佳时期，我说这个时候正是要调整的时候，你为什么还要做呢？他说物以稀为贵吗？很多开发商还是停留在以数量决定价值的很荒唐的判断里头，商业物业跟数量是没有多大关系的，如果这个物业坏所有的商家都不会要的，你就是一钱不值，所以说商业房地产是一个几高的商业，高风险、高投资、高回报的行业，如果一家物业在选址上失败的，在物业的结构上是失败的，那这个楼就是一个烂尾楼。商业物业的价值更大程度上或者说基本上是取决于它的商业价值而不是物业价值。

　　所以我觉得未来会进入一个更加专业化的时代，这就意味着我们未来对人才的要求就会更为迫切，商业房地产需要的是复合性的人才，他既要懂房地产也要懂一些商业，最好还要懂一些金融。那么这是讲商业房地产的管理人才、开发人才，拥有这样的一些复合的专业背景，他的身价就是很高的，像一些外资的商业公司，他的老总们他们告诉我，他们的身价已经突破上百万了。具备这样素质的人才社会上非常少，他们要么只懂一些零售业，要么只懂点金融，但是并不是什么都懂一点。我们国内的教学又跟不上，我们在报纸上看到的培训广告，铺天盖地都是房地产的MBA班，但我们看不到商业房地产的培训，很多学校里面把很多的商业可课程都取消了，包括原来很多的上商学院都把一些商业的课程改成工商管理等等，所以商业房地产的课程很少，那么我们专业的顾问公司、设计机构、运营商都会有很大的发展。

　　现在有一些银行，推出了专门针对商业物业的中长期的贷款项目，现在也开始推出，但是银行很担心，怎么评估这些商业物业未来的价值，他缺乏这样专家的人和机构，银行也希望我们推荐一些的机构，就是说以后商业服务型人也会更加的需要。现在好的物业市场前景依然是广阔的，现在国外有很多大的基金进入中国市场，都虎视眈眈的要收购中国的物业，但是他们找不到对象，美国高盛还有其他知名的公司纷纷到我们这边来拜访，要寻找这样的项目，他们发觉选这样的项目很难，有好的项目像东方新天地这样的项目它本身就不缺钱，很多缺钱的公司这些项目又不符合他的要求。RIETS国外的基金更喜欢你在运营的时候参与你的收购，他不会在开发环节给你很多钱，他要你有稳定的现金流和租约，这个时候他才会下定单，他没有看到你有足够的专业性，在运营阶段没有良好的表现，他是不会给你钱的。

1