限制外资炒楼政策或有难点

　　由于海外热钱炒作中国房地产，九部门“国六条”出台后，国内有关部门和一些专家希望尽快出台针对外资进入中国房地产市场的限制政策。易居分析师对记者表示，近期出台政策的可能性很大，但实际效果可能小于预期。

　　易居分析师认为，这一政策的难点在于：外资的流入流出和汇兑权力在外汇局，而外资的使用权和审批权在商务部和地方政府，这需要地方政府的配合；因为我国经济发展依靠出口拉动内需，对于外资设限过于严格可能导致经济的硬着陆；同时对于人民币升值的预期长期存在，导致外资仍然不断流入房地产市场，这样就使得实际的效果可能会小于预期。

　　然而，在《产业投资基金法》还没有出台前，出台一些针对外资炒房的暂行条例，保护国内刚起步的房地产业是很有必要的。同时，在经济全球化的今天，对外资设限，是与国际接轨的表现。根据IMF《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》，187个成员中，有137个成员都针对非居民投资或购买房地产进行管制；对于外资设限也是对以前过度对外资开放的纠正。

　　对外资设限可能实施的措施则主要可能围绕在：对于外资投资的超国民待遇应该取消，让其接受外汇局的管制；取消外资的税收优惠。设限外资的资本流向，引导其投资中国的住宅领域，防止其对于商办和工业的过度投资，或规定其持有商办物业的最低年限。

　　进入7月份以来，面临传统的房地产销售淡季，政府收紧银根使得开发商的资金链更加紧张；上海市调控细则仍在商讨中，在细则没有出台前，开发商理性观望。易居研究院分析师认为，央行收紧银根，采取紧缩性的货币政策将严重影响开发商的融资；即将对外资投资房地产的政策设限对开发商来说，其融资渠道可能进一步受限；国内RETIs上市计划纷纷搁浅使得中小开发商将陷入困境；而传统销售淡季的到临，将使市场的供应量和成交量面临新一轮下跌的风险。

1