房价持续上涨，遏制房价业内呼吁新思路

    目前的房价上涨已成为了一个社会焦点并引起了国家高层的重视。日前国务院常务会议讨论并通过了《国务院２００５年工作要点》，其中提到要“严格控制房地产和城市建设规模”。随后国务院高层一份关于切实稳定住房价格的“八点意见”被下发。其中要求地方政府对住房价格的稳定实行政府负责制，“住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人的责任”。“八点意见”下发后，地方政府如何落实国务院的指示立刻成为市场关注的焦点。

    上海作为中国房地产市场中一块公认的过热之地，吸引了几乎所有的目光，中原地产日前发布报告指出，３月以来，上海市府连续出台了五项政策措施调控楼市。这套“组合拳”先后指向房地产的房源供应、交易、资金几个关键环节：增加中低价房供应量；提高投机交易的税费；叫停转按揭，卡住投机资本进入楼市的路径。

    这些措施的效果正在日益显现，据悉，在上海，目前卖家“有房不愁卖不掉”的绝对优势正在逐渐丧失，楼市开始向买方市场倾斜。日前某些开始抛盘的投资客已经开始和银行、政府“抢时间”，希望能够在更多政策出台之前，回笼一些手上的资金。

    对于新盘，据中原地产日前统计，现在上海内环里的一些高档楼盘，特别是酒店式公寓等投资型楼盘的退房率较高，超过２０％。特别是３月下旬以来，银行明显加强了对个人房贷的复审和对楼盘品种的划分放贷，造成了以往不多的拒贷和退房现象急剧增加。

    虽然势头很好，但纵观整体的商品房价格态势，仍然处于上升之中，据国家统计局的统计结果，一季度全国３５个大中城市房地产市场价格持续上涨。房屋销售价格上涨９．８％，其中，商品住宅销售价格上涨１０．５％。

    降低房价现在到了攻坚阶段，是应该正视一些深层次矛盾的时侯了。

   顾云昌：

   供应和需求应该一起抓

    中国房地产协会副会长顾云昌表示，我国２００４年宏观调控对于房地产市场而言，主要是控制了投资（供应）增速，使商品住宅需求增速的回落远慢于供应增速的回落。而需求增速的回落，主要通过减少拆迁需求实现的，抑制投资性需求（炒楼）只在少数城市，对总体影响不很大。

　　而今年的调控楼市，则需要从供应和需求两方面一起抓。新增商品住宅的供应量仍应保持较快的增速，同时扩大二手房和租赁房的房源。２００４年商品住宅竣工面积同比增长２．３％，远低于２００３年２１％的增速。根据目前仍然旺盛的市场需求，新建商品住宅竣工面积的增长速度不宜低于１０％。

    任志强：

    穷人住房应该有另外模式

    北京市华远集团总裁任志强则表示，应该将中等收入与低收入家庭的住房需求与预期分开解决，有关部门应该重新明确中国的住房制度体系。想用市场化和商品房解决中低收入家庭对住房的需求和预期问题，从根本上就不可能实现。

    他指出，全国住宅生产量在过去１０年中的年增长率仅为３．２％，并未在生产总量上出现过过度增长的现象；而同期住房分配货币化的逐步落实使人们的住房购买力大大增强，地方政府大量征地、大面积拆迁制造了大量的强制性需求。所以，这１０年住宅市场基本保持了供求平衡。而当前市场正步入一个需求增长加速而供给制约加大、总量供给不足、矛盾日益凸显的阶段，现在这种不分“穷富”的宏观经济调控政策出台后首先破坏了商品房市场供给的预期，引发了商品房供给减少，供求关系恶化的预期和房价必然上涨、买涨不买落的预期。

    他认为，在地价和房价的关系上，在非市场化、特别是政府垄断性控制土地资源分配的情况下，土地的价格会推动房子的价格。地价作为开发成本最大的部分，地价大幅上涨必然推动房价大幅上涨。目前中国房地产协会一组数据显示似乎印证了他的说法：目前我国房价构成比例中地价占４０％，地价在房价中起主导作用。

    年租制将实行？

    种种迹象表明，此次“房价风暴”的下一个着眼点可能将是地价。

    北京建筑设计院的一位专家告诉记者，目前土地储备贷款还属于央行的管理范畴。而从现今土地供给制度而言，土地一级市场由地方政府垄断。地方政府可以利用从一级市场得到的土地在二级市场上高价出售以获利。

    他透露一种土地年租制已引起了业内的初步共识：“一个导致地价高升的因素是现行的土地出让金往往是一次性收取，如果变成分为几十年收取，一年一年给政府交地租，就可避免地方政府行为的短期化，这就是‘年租制’，对企业来说更容易承受。”他表示，在今年选择若干地级城市先行试点。

    秦兵：提高地产商囤房代价

    业内著名房地产律师秦兵认为，现在房地产市场中一个不正常的现象就是一些地产商囤房现象严重，他们利用房地产资源的不可再生性和垄断性，在房地产形势不好的时候，囤积大量的房子一旦形势转好，则高价出售，这种违背市场经济规律的行为是房地产价格高居不下的一个重要原因。

  他指出：现有的政策对房地产商囤房的打击力度太弱，应该加大打击力度，使地产商囤房要付出高的代价，这样他们就会适时地出售自己的房屋，市场秩序就会平稳有序，房价就会降低。

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