是谁给了房价上涨的底气？

随着春展的闭幕，其成交量大幅度下滑引起了业内的广泛关注。业内人士指出，高挺的房价难辞其咎。自去年以来，北京房价上涨速度就明显加快，房价不仅牵动着百姓的神经，也引起专家学者、政府主管部门的高度重视。在刚刚结束的两会期间，关于全国范围的房价上涨已经受到各位代表的广泛质疑。其后，为了缓解房价上涨势头，有关部门出台了一系列政策，而关于房价涨跌的话题再次引起开发商与政府的角力。

究竟是哪些因素推动着房价的上涨？

土地：房价上涨的首要因素

北京市统计局的消息说，今年一季度，北京市房屋销售价格总水平同比上涨6.5%，商品房、住宅和二手房销售价格同比分别上涨6.5%、7.2%和6.6%，其中，普通住宅和高档住宅的销售价格同比分别上涨8%和8.9%。

如此之大的上涨幅度，让人难以想象，几年后的房价会是什么样子。因此，对于房价上涨的原因，也成为业界争议的焦点。有业内人士提出，商品房的开发土地成本增加是楼价上涨的重要原因之一。据国土资源部对全国51个大中城市的地价监测结果，2004年全国住宅用地价格同比增长8.94%。与此同时，新出让土地价格的较大幅度上涨，无形中拉动了在建项目房价的走高。北京鸿润房地产开发有限公司董事长郭庆说：“现有房地产价格中，土地价格占的比重最大，土地往往占到整个房价的一半以上，房价上涨在某一方面是一种合理成本的上涨。”

同样作为开发商，SOHO中国董事长潘石屹的观点则是，房价上涨与土地价格上涨无关，而与市场本身有关，如果市场需求不够，土地价格再高，房价依然会下跌，如果市场需求十足，土地价格再低，房价依然会高扬。

此外，土地往往因稀缺而凸现出价值，一些已拿到土地的项目在开发后期产品时，因土地稀缺，其房价也开始上调。某项目销售负责人透露，该项目刚拿到销售许可证尚未对外宣传，价格较一期已经上调了20%，均价已达到了每平方米7000多元。

房价上涨

只是因“水涨船高”吗？

房价上涨仅仅与土地有关吗？有部分业内人士认为，除了单纯的生产资料的原因之外，的确存在一些人为炒作的因素。如目前市场上出现的一些投机炒作者，他们利用银行贷款及私募资金进行短期炒作，以排队抢购房号现象为掩护，造成一些楼盘价格短期内持续上涨。8·31大限过后，一些开发商到处传播“地荒”论，或者是采取惜售行动，囤积产品、延迟项目的推出时间等等，都是推动房价上涨的重要原因。

但“地荒论”在国家有关部门的反击下已经逐渐消退，毕竟随着信息公开，房地产开发中存在的黑幕将逐渐无所遁形，就北京来说，目前已批的开发土地数量存量足够十年之用。

但另一方面，土地价值也并非各处均衡等同。区位、地段、教育、商业氛围等等因素决定了有些土地天生就比其他土地更有价值，而建设在其上的项目当然就具有了更多的追捧人群。

也有业内人士提出，随着北京国际化大都市建设进程的加快以及奥运的举办，外资越来越看好北京的房地产市场，使得大量外资涌入北京房地产市场。一方面，加剧了开发商之间的竞争，另一方面，带来的市场效应使得北京楼市显得愈发金贵，房价自然上涨。

湖畔雅居开发商北京法亚总经理谭顾曲则道出另一个原因：“随着人们对住宅居住品位的提高，住宅品质也必须相应不断地提高，在这其中，开发商必然加大建设成本的投入。”比如湖畔雅居定位于高档楼盘，为此，法亚投入大量资金用于园林景观建设、面积达5000平米的水景建设，以及一个占地8000平方米的高档会所。他表示，这些都是为住宅品质注入的成本，房价则体现出项目的最终价值，有一点值得购房者注意，房价必须维系在与产品价值相符的基础上，否则并不能称为是一个好产品。

其实，说到底，价格必须与产品价值趋近，房价高低，应该是市场的自然调节结果，应该是项目本身品质的公平衡量，应该是购房人心理的真实反映。

一个健康的市场应该是市场参与各方理性选择的结果。

购房者

房价一定要货真价实

不管怎么说，每个业内人士都认可一个事实，目前中国的房地产市场整体来说是向着健康进步的方向前进的。房屋品质在上升，土地价值一天天被正确的估计出来———表现出来的就是出让价格的上涨，最关键的是，民众对房屋的品质也越来越高。因此，房价的上涨本身可能也是房地产品质上升的一个衍生现象。

在房地产的实际交易过程中，传统的“好货不便宜，便宜没好货”判断标准也起到了一定的作用。就像20年前一些先富起来的老百姓专门多花上1万多元去燕莎买沙发，为的就是那个名牌效应。在这样心理支配的购房体验过程中，一些有品质的楼盘为了彰显自己的价值，也需要在价格上有所体现。而存在这种心理的购房人在选择时也会因为能够大把花钱而心存窃喜。

这种客观存在的心理曾经被开发商恶意利用：挖了几个坑就大叫拥有天然湖系，还在图纸阶段就给出种种允诺，变成现房时问题多多。但随着有关部门对楼盘发售阶段要求的具体化，开发商钻空子的机会会越来越少，而凭借产品本身品质说话将是未来必然的趋势。房价高低将越来越依据于产品自身。民众有了选择机会也有了比较的机会，房价也将根据自身品质分出层级。

最关键的是，购房群体已经越来越理性，这就促使开发商真正开始以品质取胜。

湖畔雅居开发商北京法亚总经理谭顾曲表示，好的产品是市场的“稳压器”，因此，开发商应该致力于做出好的产品，只有这样才能真正创造出项目与企业的价值。

业内权威人士表示，从目前北京楼市情况看，供需两旺的局势决定了在短时间内房价还不会有大幅度的回落，但是房价的上涨幅度会逐渐趋于平稳。

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