中央房产调控决心不减，地方配套细则纷纷亮相

中央：全面发出调控信号

建设部有望对中小套型房屋项目进行限价开发，以遏制房价过快上涨。日前，建设部政策研究中心房地产业处处长赵路兴表示，这次宏观调控不但要调整住房供给结构，同时还将对90平方米以下新开工项目，进行限价开发，有关实施细则也有望在近期出台。赵路兴说：“政府限定它的套型，比如90平方米以下，再限定它的房价。然后开发企业进行投标的时候，它投两个标，竞地价、竞房价，在房价、地价上进行一个综合选择，从优选择一个相对来说平衡得比较好的一家企业中标，然后进行开发建设，保证中低价位，中小套型住房的供应。”

国土资源部发布《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，强调从严土地管理为遏制违法违规占用土地，充分发挥土地供应的调控作用，确保房地产调控的土地政策落到实处。《通知》强调，不得违反土地利用总体规划和年度计划用地。未经批准进行试点擅自增加使用的建设用地，要追究责任，并扣减用地指标。要严格执行农用地转用、土地征收和供地备案制度，对不备案及弄虚作假的地区要暂缓农用地转用、土地征收报批。新增建设用地不得用于土地收购储备。

国土部的《通知》还强调，要确保房地产调控的土地政策落到实处。房地产开发用地必须采用招标拍卖挂牌方式公开出让，合理确定宗地面积。各地要编制年度土地供应计划，科学合理确定房地产开发用地供应规模和结构，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，供地计划要向社会公布。严格限制低密度、大套型住房的土地供应。坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。

另有消息表明，国土资源部将要出台国家土地督察制度，将派驻土地督察专员到东北地区、华北沿海、华东沿海、华南沿海、黄河中游、长江中游、西南地区和西北地区八大地区进行督察。

银监会的作用也不可忽视。银监会主席刘明康日前强调，当前各商行要有效管控房地产放贷增长。各商行要加强房地产贷款风险管理，严格区分房地产开发贷款和个人住宅消费贷款并进行贷后检查。要大力发展实质性首套住房消费贷款，严格审批非自用型购房贷款，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要大幅度提高首付比例和严格控制授信。调整风险权重，强化资本约束，利用资本杠杆有效调控房地产信贷。刘明康指出，即使是资本充足率在8％以上、拨备覆盖率达到监管标准的商业银行，也要注意选择好贷款投向，合理控制贷款投放速度；资本充足率在8％以下、拨备覆盖率低于70％的商业银行，更要严格控制贷款投放速率。

地方：陆续推出实施细则

深圳率先出招调控楼价。6月20日，深圳国土房管局颁布了全国首个地方房地产调控落实细则，出台了成立房地产调控领导小组等10项具体调控措施，并将“十五项细则”一一分解到具体的政府职能部门执行。

深圳方案显示，除了套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70％以上、个人住房按揭贷款首付比例不得低于30％等条例外，还包括其它一些较具新意的措施。比如，今后3年至5年内，适度增加住宅用地供应规模，进一步调整住房供应结构，适当提高房地产开发强度；保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和公共租赁住房（含廉租房）的用地供应不低于年度居住用地供应总量的70％；停止别墅类房地产开发项目供地和办理相关用地手续。此外，市国土资源和房产管理局将制定相关规则，明确中低价位、中小套型普通商品住房项目以招标方式出让；招标方案根据住宅套型、价格、工期、质量保证等因素综合评定。加强公共租赁住房建设，促进住房保障由“以售为主”向“以租为主”转化，充分发挥政策性住房在平抑房价、稳定市场中的积极作用。同时，加快落实年度经济适用房建设方案，经济适用房自合同签订之日起5年内不得转让。

来自北京市建委和北京市规委的信息表明，根据“国六条”的相关内容制定出的实施细则方案已报市政府。据了解，北京市实施细则目前已定下三个大方向：加大中小套型和中低价普通商品房的供应，加大经济适用住房的供应，加大廉租房的供应。具体到九部委文件中90平方米中小户型和“70％”比例问题，北京市将本着“认真贯彻，结合实际”的原则，考虑各方面的综合因素，在保证市场稳定成熟的前提下，出台相关细则。具体到廉租房的建设问题，北京有关方面对此表示：拿出一定比例土地出让金建设廉租房是肯定的，但具体比例目前还没有确定。市国土局方面明确表示：还将鼓励“831”过关但已过了两年合同期限仍未开工的项目建设中低价商品房。

在6月份前后不到20天的时间里，广州市国土房管局四度“出手”：两次发出“通缉令”，追缴34家单位的土地出让金；发出闲置土地回收公示，宣布收回25宗面积总计约32公顷的闲置土地；发出“通牒”，要求未加入房屋管理系统的47个项目，必须在7月30日之前换证上网，确保市民“阳光购房”。

兰州市有关方面则表示，在今后年度土地供应中，兰州市房地产项目用地指标的70％以上将用于建设中低价位的普通住房。据了解，今后兰州市将科学确定房地产开发用地供应规模和结构，用供给来调节需求与房价，优先保证中低价位、中小套型住房和廉租住房。在今后年度土地供应中，兰州市房地产项目用地指标的70％以上将用在建设中低价位的普通住房上。同时，从7月1日起至今年底，全市将对已供住宅项目用地进行一次全面检查，督促用地者及时开发利用土地，防止用地者、开发商长期囤积、闲置、浪费土地等。

外资：也要戴紧箍咒？

2005年海外机构在中国房地产领域投资34亿美元，占去年房地产总投资额的15％，而实际数字可能更高，因为部分无法核实的交易未被统计在内。近日，有消息称，国家外汇管理局即将出台政策限制外资投资房地产。目前这一政策文件正处于几个部委会签阶段，不久将正式推出。

据悉，即将出台的政策主要包括四个方面：一是税收措施，比如调整对进入房地产领域的外资一直享有的所得税减免等优惠；二是对房地产企业中的外资比重和房地产企业的外债规模作出限制；三是从资金流入和结汇方面出台一些行政性的外汇管制措施；四是在外汇管制政策上，区别对待外国非居民个人和外国非居民法人。外资的自住性买房应该不在限制之列。

对于外管局即将出台的限制外资投资房地产的政策，国内普遍持欢迎态度。一位业内人士认为，大量外资流入是导致我国房价虚高的重要原因之一，限制外资投资房地产，是对宏观调控的一个必要补充。他说，房地产宏观调控大都是针对中国居民来说的，而对国外投资基金来说影响很小，加上对未来中国经济发展的信心、对人民币升值的预期等因素的考虑，所以在没有相关政策限制的约束下，估计在未来，海外资金大举进入不可避免，一旦这些资金大规模撤离中国市场，对房地产市场的影响将是灾难性的。所以，外汇管理局对房地产领域的外汇资金流动的关注是非常必要的。

业内人士强调，税收政策是抑制房地产投资最有效的政策。“今年以来，套利资本尤其是海外资本，还是大量涌入国内。”因此，对于外资投资房地产，不仅需要取消优惠的税收政策，还可以有针对性地对外资投资房地产征收特别税收，因为税收政策相比加息，可能更有效。

但一个引人深思的迹象是，近期外资购楼的脚步似乎并没有放缓。大摩7．58亿吃进了上海长宁区华山夏都一幢高档住宅楼，上海闸北大宁国际商业广场的办公楼部分被一家美国基金买下。其他一些外资机构也都加快了对中国房地产行业的进军步伐。荷兰ING银行、新加坡凯德置地、美林国际等全球知名公司先后宣布于今年增加在中国等亚洲房地产市场的投资。据悉，麦格理银行仅2005年在上海收购的商业地产项目就超过44亿元人民币，预计今年将再投6亿美元。

6月初，ING房地产投资管理公司（以下简称ING房地产），携手融科智地，签订战略合作协议。荷兰ING房地产将投资1．8亿元人民币进入融科智地长沙公司的两个住宅开发项目以及将获得的新项目。

6月6日，新加坡最大地产投资商嘉德置地宣布：设立并已完成募集两只总额超过10亿美元的新基金，专门用于中国境内的商用地产的投资、开发和市场培育，嘉德在这两只基金中分别持有45％和30％股份。

6月9日�熢�打直接投资有限公司宣布对即将赴港上市的世茂房地产控股公司已投资5000万美元。共同参与本次投资的还有摩根士斯坦房地产投资基金。

1