住宅产品如何应对新政？

　　房地产新一轮的调控开始了，如何在新的环境下开发适应市场需要的产品，并符合国家现行政策，这是开发商需思考的问题。

　　自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品房住房建设套型建筑面积90平方米以下的住房(含经济适用房)，面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%。不管是城里，还是在郊区，产品的户型是一样的。开发商以前那些卖房的营销策略不管用了。如何提高产品差异化，提升产品内在品质，降低生产成本？我们认为可以从几个方面着手：

　　 产品的标准化

　　套型面积为90平方米的房子，功能布置上可设计为二居或小三居，户型面积减小，总户数增多，必然导致建筑构件的大量增加，施工工程量也相应增加，这就要求设计时建筑尺寸尽量模数化、构件标准化，以便工厂大规模生产。避免建筑房型的怪异化，使得各房间在有限面积的前提下，获得最大的空间感，更紧凑实用。其次，产品的标准化，对于大的房地产开发公司也是非常必要的。因其开发项目数量多，且地理位置不一，甚至不在同一个城市，各地设计公司水平也是有差异的，最后导致施工单位按图施工完的产品，质量各异。如何让客户在不同的地方购买同类的产品，其质量都是一样的，这就需要设计的标准化、施工的标准化、选材的标准化。

　　 产品的精细化

　　新的市场环境要求住宅产品，也不再像以前简单用实墙将各个功能空间分隔，然后将门一开，即可完成一个户型设计，而是需要建筑师从人体工程学的角度出发，将原需要120平方米甚至更大面积才能摆放的功能空间，摆放在90平方米的房间里，这就需要建筑师设计时能够将平面功能与空间功能相结合。只有这样才能解决同是90平方米的房子，产品如何差异化问题。

　　 产品节能高舒适度

　　作为占社会总能耗70%的建筑，2005年颁布的《民用建筑节能管理规定》的实施标志着各类住宅产品的节能已经成为验收的重要考评指标。“国六条”新政后的住宅产品大都是90平方米的房子，如何在同类、同质化的产品中提高其差异化，加强产品的竞争力，我们认为可从提高产品的内在品质出发，在进行建筑节能设计的同时，利用国内外先进技术革新，实现采暖、保温、通风等既节能、又舒适的细节设计，从而改变被动达标为现在的主动提高产品的舒适度，从而提高住宅产品的附加值。

　　 产品规划景观的均好性

　　一个住宅小区有70%的小户型，只有30%的大户型，这同时也给规划带来了不小的难度。首先，由于同质化的产品增多，同类产品差异化减小，以前那种景观规划时先大户型再小户型、区别对待的方法无法实现。必须在规划时就做到景观的均好性，每户均有好的朝向、好的景观。同时因购房人群的同质化，规划还应增加更多社区邻里之间的交流；同时由于小户型的增加，按现行一户一个车位的规定，小区配套车位也必须相应增加，设计时可考虑设计地下车库，加大其高度就可设为双层机械停车库，实际使用时可按需设置。这样既可提高使用效率，节约开发成本，同时还可减少地面停车，增加绿化面积。

　　高适用产品的发展方向

　　“国六条”力主发展经济适用房、低保房，九部委细则规定了90平方米住房的比重，这在很大程度上限制了大户型的发展。而以现在带电梯高层住宅为例，建筑面积为90平方米的房子，扣除楼梯电梯等公摊，实际使用面积仅存七八十平方米，只能设计为二居或小三居。就目前市场而言，110～120平方米的户型一直为热销户型.。如何在既保证满足低收入购房人群小户型面积需求，又满足确有改善生活需求的市场现实情况，建议适当发展部分高适用住宅户型，即户型采用框架或高层可采用钢架结构，室内无隔墙，厨房卫生间采用同层横向排水系统，管井集中设置，客户购买时可自行分割成两居或三居，如有需求，客户甚至可将整层购买，再重新进行户内设计。五合国际设计的无锡财富中心用类似手法，户型种类丰富，涵盖客户群广，既方便一户内任意分割，同时也满足买多套住房的重新组合的个性化需求。

　　“国六条”之后的房地产市场面临着重重挑战。只有真正从市场需求出发，在产品研发上下功夫，提升产品品质，才能引领市场的发展。

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