高气压“黑六月”，江城房市走向何方？

    一项政策

    5月29日下午，“国六条”提出后的第12天，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（业界将其称为《意见》或“九部委令”），在保持宏观调控政策连续性、稳定性基础上，针对当前房地产市场的突出问题，适当加大了调控力度。

此番调控政策，可追溯到去年的这个时候，国务院出台的“国八条”拉开了中央政府调控国内房地产市场的大幕。引起全国上下高度关注的“国八条”，使很多城市房地产开发的速度一度放缓，部分城市的房价也出现了不同程度的回落。但在经历了短暂的阻滞期之后，今年一季度，全国40个大中城市中，14个城市的房价涨幅超过了15%。

“逆势”上涨的房价，让众多购房者深感不安的同时，也让一些人对调控的效果产生了疑问：“房价还要涨到什么时候？”“此番调控，真能让热得烫手的房价降降温吗？会比去年有效果吗？”

5月31日，在武汉市房产局召开的新闻发布会上，局长周茂棣刚一落座即称：“九部委令是国家实施房地产宏观调控以来最猛的一剂药。”他认为，此次调整是对去年5月七部委调控措施的延续和深化，主要针对房地产的供应结构，从源头上控制，同时在户型面积、首付比例上坚持区分对待。

事实上，9个部委联合发文，15条新政、8项硬指标，与“国六条”配套的“九部委令”被业内称为是自2003年121文件以来，规模最大、涉及部门最多、操作性最强、影响最大的一次房地产宏观调控。

而在房地产行业内，众多的从业者也认为此番调控“比去年的‘国八条’更为严厉”。

按照要求，此次颁布的一系列调控措施，均于6月1日起开始实施。但由于尚无相关具体实施细则，诸如规定中的“自住房”如何限定、何为中低价位住房、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型的实施难度等问题，也引起不少讨论。在各界人士纷纷期待此次调控成果的同时，一些市民和专家也对其中的具体操作问题表示了关注。

三个疑问

“自住房”如何界定？

在九部委令中，提到了与中低收入群体关系最为密切的一点：“考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。”

业内人士分析说，国家之所以要强调“自住房”，是为了抑制“炒房”等投机行为，控制非住房需求，从而避免房价的不合理上升。同时，通过区分自住房贷款与投资房贷款，促使银行防范贷款风险。

但是，银行在办理贷款业务时，如何界定是否为自住房呢？“这个，目前还不太好把握。”江城多数银行的相关部门负责人在接受采访时均如是说。

据招行武汉分行消费信贷中心的赵欣介绍，银行规定，个人在申请住房贷款时，需如实向银行说明所购房屋的真实用途，不能将非自住用途的房屋伪称为自住房。同时，银行将通过人民银行的“个人信用信息基础数据库”来核查，如果系统显示该客户没有个人住房贷款尚未还清的记录，银行基本上就可认定他是首次买房，且视其贷款所购房屋为自住房。

但是，如果购房人此前购房时用的是其他家庭成员的名字，或是全额付款，并未向银行借贷，银行的征信系统仍将视其为首次买房，这样就无法如实反映购房人的购房情况。

对此，多数银行业人士认为，清楚地界定“自住房”，单靠银行很难实现。“必须与房产部门实现信息联网，因为炒房者的所有购房记录在房产部门都有备案。”但对于该建议，银行和房产部门均表示，短期内不太可能实现。

采访中，武昌的蔡先生告诉记者，他手中已握有两套住房，但如果还想买房，继续申请两成首付也并不困难，“用我儿子的名字申请房贷就行了。银行怎么查得出来呢？”

“政府特列的首付两成优惠政策，一方面是为了方便中低收入群体，一方面也是为了打击炒房者，避免出现以前炒房者利用低首付来同时购买多套住房炒作的情况。”有不愿意透露姓名的银行业内人士认为，如果“自住房”的定义不清楚，打压炒房者的目的就会打折扣。

“三成首付”压力有多大？

根据规定，6月1日起，个人购买建筑面积在90平方米以上的住房，其贷款的首付比例不得低于总房款的30%。

网上不少言论认为，三成首付会对部分购房者带来压力。对此，记者采访江城银行发现，实际上，选择两成首付的房贷客户所占比例很小。

农行武汉分行负责房贷业务的李坤光介绍，该行所有个人住房贷款客户中，两成首付的客户约占10％左右；而在招商银行武汉分行，这一比例是20％左右；浦发银行武汉分行未给出具体数字，但称远远低于招行的比例。

“多数客户选择首付比例的底限为三成。”赵欣说，为了减轻还款压力，绝大多数客户会尽量降低向银行贷款的金额。

而部分中小规模的股份制商业银行则称，“我们早已不再办理首付两成的个人住房贷款业务，最低是从三成起。”

“提高首付，对银行个人住房贷款的总业务量不会带来明显影响。”多数银行这样表示。

“国家提高首付，是为了打压炒房者，抑制房价过快上涨。但就目前情况来看，对于上海、杭州等炒房情况较明显的城市，这项政策的确可以打压炒房族；但在武汉，炒房情况较少，其作用有限。”有业内人士如是说。

何为“中低价位”？

此次调控的核心，是增加中低价位、中小户型商品房的供应。但何为“中低价位”，对此如何进行界定，却还存在争议。

周茂棣称，此次调控力度很大，但措施中一些范围的界定，还需要多方面来努力。在武汉，究竟什么价位的房子属“中等价位”，还需要进一步进行调研才能确定。

而房产商唐先生认为，如今实施土地“招拍挂”制度，如果地价继续走高，“增加中低价位房子”的目的就很难实现。开发商在土地市场以高价竞得地块后，又怎么可能再去做低价的房子出售？因此，这个“中低价位”尚需从调控土地源头来实现。

三点顾虑

“90平方米中小套型占70%以上”如何实现？

据统计，2004年，武汉三室两厅（110平方米—169平方米）户型住宅的销售面积为368.36万平方米，占当年总销售面积的六成多。去年，武汉市共销售商品房813.89万平方米，销量最大的也是100平方米－140平方米的住房。

据周茂棣介绍，去年全国已售出的商品房中，建筑面积在100平方米以下的房子不足20%，80平方米以下的房子还不足10%。

本轮调控，把扩大供应中小户型、中等价位的房子作为首要目标。规定自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

“这一项，实行起来恐怕有难度！”房地产开发商唐先生说，同行之间也曾讨论过这项规定。“表面上看，这会对时下房地产业‘一鼓作气建大房’的做法形成阻力，但实际上房产商仍有可操作的对策。”

据进一步了解，唐先生所说的对策就是，开发商在做规划时，仍按要求多做中小户型，满足“70％”的政策要求。但在房型设计时可以“动点脑子”，届时房屋落成后，“只要多开一道门，将两个相邻的中小户型打通，小房子就可以立即变大，当成大房子卖。而这些工序并不复杂。”

相对于唐先生的“对策”，开发商张先生的考虑也许更有市场意义。他认为，一个房地产开发项目中，小户型多了，开发成本和销售成本必然高于大户型为主的楼盘，那么，这部分成本由谁承担？开发商是不会负担这笔开支的，最终只会再次转嫁到消费者头上。

因此，有房地产研究专家认为，在“90平方米户型占70％以上”这个标准的控制上，相关部门必须有严格的措施跟进，比如，可对同时购买同一楼盘两套以上房屋者，在提高首付比例的同时，多征营业税等。

大户型住宅、别墅是否会涨价？

此轮调控中，国土资源部表示，将严格限制低密度、大套型住房的土地供应，坚决停止别墅类房地产开发项目土地供应。有人担心，这些大户型和别墅类项目会否逆市涨价？

某些行内人士认为,政策规定新建住房中，90平方米以下的套型比例要占到70％以上，如果这个政策严格实施，则90平方米以上的高档住宅和别墅，将属于市场稀缺产品。根据供求关系，从长期来看，其价格很可能会上涨。

不过，更多的声音是，纵观目前的武汉房地产市场，大户型和别墅类项目仍有很多。“前几年大量开发别墅，造成了不少项目积压，因此，短期内，估计这些大户型的房子很难出现大幅涨价。而且，眼下正是消化这些房子的好时机，开发商不太可能贸然提价。

二手房价格会不会缩量上涨？

6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

6月1日当天，武汉房地产交易中心的交易大厅里颇显冷清。而就在前一天，该中心办理房屋过户的工作人员忙到了晚上9时以后才下班，而这些抢着办理过户手续的都是房龄不满5年的二手房。

陈巨林说，“6月1日起，柜台业务量明显下滑，房源已经减少了三成多。一部分房主撤销了出售意向，声称要过段时间，看看行情再做打算。”

据统计，目前武汉市的二手房市场上，5年内房龄的二手房交易量，约占总交易量的三成。陈巨林认为，对房产中介来说，新政的影响将是长期的。

去年，“国八条”规定，对购房后两年内交易的，出售时将征收全额营业税。但在实际交易中，原本为限制炒房而对卖房者征收的营业税，最终会被转嫁至购房者身上，或者由买卖双方分担；更有甚者，买卖双方私下达成协议，两年以后再办手续，以规避营业税。最终导致市场上二手房源虽然减少，但价格却持续上扬的“缩量上涨”局面。

业内人士认为，此次政府将营业税征收标准从2年延长至5年，是希望通过增加炒房者转手交易的成本，来降低其投资收益，进而抑制买房需求，缓和目前房地产市场存在的供需矛盾。但就目前的形势来看，该项政策估计会进一步抑制二手房的供应，使大量5年内房龄的二手房退出销售市场并转向出租，造成市场房源减少，这样反而会拉大供需比例。

而二手房市场的刚性需求则较大。此次调控所涉及的范围之广，大大超过去年。估计最终很可能像去年一样，市场上房源减少，而高额税费被转移到购房者身上，交易成本加大，进而导致二手房价格走高。而这对有自住需求的购房者来说，显然不太愿意看到这种结果。

一个希望

对于本轮调控，更多专家和市民愿意期待地方政府的执行力度。这些措施如果全部落实，肯定会抑制一些投资（或投机）购房的需求，勒紧房价这匹快速奔跑的马，让市场上更多一些老百姓买得起的房子。

省社科院研究员叶学平认为，此次调控重在减少老百姓的被动需求，比如控制拆迁规模、从而减少拆迁户的购房需求等，并通过税收来抑制投机观念；并以大力建设中低价位商品房、经济房和廉租房来增加供给等。根据市场规律，只要需求减少了，房子供应多了，房价涨幅自然就会逐渐回落。

他认为，目前，地方政府一个最重要的任务就是做好住房保障。“把经济适用房、廉租房、住房补贴等各种方式用足，鼓励暂时买不起房子的人租房解决居住问题，这样才可能使居者有其屋。”

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