温州人自曝炒房内幕

    央视《经济半小时》播出节目《温州人透露炒房内幕》，以下为节目内容选录：

    只要一提起房子、房价，话题总会绕到温州人身上，因为温州炒房团的名声实在太响了，他们似乎是撬动房价最有力的那根杠杆，所过之处房价攀升，温州炒房团真的有这么神吗？今天就来认识一位温州的黄东升先生，他早在1998年就开始投资房产，从住宅，商铺，写字楼到工业用地，都是他的投资对象。

    虽然下着雨，黄先生还是兴致勃勃地带着记者去看他的一处房产，这处房产是当年黄东升从政府的竞拍中买下的，底楼租出去做了一个小超市，楼上则租给人家做了服装厂。

    黄东升的一套买房的经验是投资一处房产必须具备三个条件：租金一定要抵得上银行的利息；出手要快；第三个才是增值。    

    黄东升：“98年的时候，这两间是政府投标投下来的，卖给我，56万，那边是24万6。”    黄东升告诉记者，这楼上楼下的几个单元一共有900多平方米，他当年买下时才900块钱一平方米，一共才花了80多万，当年租出去就租了一个好价钱。

    黄：“超市从2万开始租，租到今年3万7。”楼上服装厂的租金开始是7万5后来涨到了9万，由于这处房产在温州市的西南郊的一个镇的中心，位置较好，当时租户一次就和他签了5年的合同。

    老板：“现在找店面也比较难找，一下子开下去要搬总是麻烦，当时一下签了5年，现在又签了3年。”

    黄东升告诉记者，这是他最得意的投资之一，因为到现在，这处房产的租金已经完全可以抵当年的投资了。    

    黄东升：“5年他们的租金已经基本上保本了，房价都租回来了，楼下租金1/3，楼上2/3，8年收回成本了，0成本了。”

    8年就收回了投资成本，而更让黄东升得意的是，这处当年位置并不特别好的地段已经大大地升值，房价从当年的每平方米900元涨到6000多元。

    黄东升：“现在涨到6000多了，店面涨到1万2，涨了5-6倍，现在是净资产，价值500万，不到10年净赚500万，将来还会升值，区政府搬过来，新火车站在这儿。”

    黄东升投资房地产，在温州人中间也算得上是比较早的，他告诉记者，温州的民间资金多、房源少，对房子的需求量大，因此大家最先是在温州本地捣腾房子，但温州地方小，本地土地存量少，后来很多人就把眼光转向外地，不过，更重要的原因是温州人喜欢投资实业，特别是不动产，他们不愿炒股、炒期货，只肯买房。

    由于温州本地的房源太少，后来在房地产市场兴起后，黄东升开始把眼光转向北京和上海，在北京，他主要是投资写字楼，然后出租，2001年，他和十几个老乡在中关村联手买了一层写字楼，专门出租给刚毕业的大学生。

    而在上海，黄东升主要投资小型公寓，他投资的楼盘主要是地段好，交通方便，且周围写字楼多的地方，便于出租。

    黄东升：“我想在地铁边上，大学城边上，就是车程不到5分钟的路我会买的，一个就是针对老外使馆区这边的，还有就是高级写字楼边上那种小套型的，租给白领的大学毕业生的，这些对象住，它才有稳定的回报。”

    黄东升给记者讲了这样一个故事，当时，他在上海购房时，一个老太太和他同时看中了一套住宅，在签约时，老太太犹豫了，黄东升买下了，结果这个楼盘升值很快，一年后，老太太多花了20万从黄东升手里买回了这套房子。

    黄东升：“一年以后她给我赚了20万，她那个时候以为房子会便宜不买。”

    黄东升给自己总结了一套买房的经验，投资一处房产必须具备3个条件：租金一定要抵得上银行的利息，还有一个出手要快，第3个才是增值。

    黄东升：“3个必须符合两个，要么你出手难一点也没事，租金抵了增值快，要么就是出手方便增值快，更重要的是利息一定要抵得起房租，要不然就会亏死的。”

    黄东升告诉记者，投资房产，升值空间最少要达到6％才可以完成原始积累的12％，如果达不到就会亏本，为此，黄东升给自己计算出一套投资房产的盈利公式。

    黄东升：“投资回报要达到银行的存款利息和贷款利息两者加起来的平均数，比如存款2厘7，贷款5—6厘，加起来除二，一年要达到6%，而且房子一定要增值在6％以上，一年有10%的投资回报，这就是属于一般的投资，稳健的，买过来比如说是50万，明年租金2万5，明年价值55-56万左右，要不然你这个投资是亏本的。”

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