近5年二手房建议待售

　　营业税征收时限从去年的2年延长至5年后，北京二手房交易市场会出现怎样的变化？新政当前售房者在交易中又该注意哪些问题？

　　记者为此采访了多位业内人士。链家地产市场总监金育松表示，该政策的实施，将会导致京城7成以上房龄在5年内的二手商品房受冲击，从而使京城二手房交易量下挫，下将幅度有可能达50%.链家、我爱我家等多家中介机构也认为，《意见》出台后，必会促使购房者心理预期发生变化。交纳5.5%的营业税后，业主的出售成本增加，这肯定会影响二手房房源的有效供给。同时，二手房需求者也会因政策的实施采取“持币观望”态度，有效需求会暂时被“隐藏”。

　　业内人士还指出，如果市场供不应求的现状长时间存在，北京二手房房价就不会大幅下降，反而可能会因营业税成本的暗中转嫁及需求在经过一段观望期后集中爆发，使房价“报复性”增长。

近郊区二手房供应缩减将最明显

　　问：就目前北京二手房市场现状而言，请问哪些区域受冲击较大？

　　答：据链家、我爱我家等多家地产机构统计资料分析，在一些新兴交易热点边缘地带，绝大部分二手房年限均在5年以内，其中八通沿线、清河、大兴和昌平的二手房在5年以内的占比均超过了半数，这部分房产业主在出售时会面临5.5%的营业税支出。

　　同时，这些边缘地带土地供应相对较大，在此次重点发展普通商品住房的指引下，未来这些区域的新建商品房将明显增加，从而减少二手房消费者的有效需求。在这些区域二手房房源供给面临缩减、区域需求亦存在一定降幅的情况下，二手房成交量也会有所下降，而二手房价格却有可能因营业税相关成本的转嫁出现上涨趋势。

　　而5年以上二手房比较集中的板块主要存在于一些公房存量相对较多、二手房发展相对成熟的传统交易热点区域，如安贞、团结湖、公主坟等区域5年以上的二手房所占比例分别达81%、76%和77%.上述区域二手房房源量受政策影响较小。

年限快满5年房产不妨“由售转租”

　　问：面对新政冲击，业主在出售房屋时如何做才能最大限度获得收益？

　　答：据中介公司调查显示，北京二手商品房70％购买期限都在5年内。对于这部分业主来说，为获得最大收益，可改变以往出售为主的策略，转而通过出租获得回报。如果房产在2001年至2002年购入，采取“以租待售”方式规避高额营业税不失为一条好策略。

　　当然，如果房产年限与5年相差甚远，那么选择“以租待售”的时间成本相对较高，未来不确定风险也会加大。

　　如贾先生在团结湖有一套100平方米2002年建成的商品房，本打算今年7月出售，总价为80万元。如果现在出售即将面临44000元（800000×5.5%）的营业税支出。由于只差1年便可超越5年大限，所以建议贾先生不妨先“以租待售”，这样可获得近3万元租金（目前该区域二手商品房两居月租金约2500元）。

　　值得提醒的是，团结湖区域新建商品房增量并不多，所以未来一年该区域二手房价可能还会上涨。

　　同时，对于这些传统热点区域而言，商品房土地供应相对有限，这就决定了未来新建商品普通住房的供应受“90平米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积70%以上”的政策的影响较小。

买小户型二手房需考虑日后可能出售难

　　问：当前情况下，购买二手房应注意哪些问题？

　　答：受新政策的影响，购房二手房时应特别关注两个问题：一是如果打算5年内就出售，应该充分考虑未来出售时所征收的营业税；二是由于未来90平方米以下中小户型将增加，所以在购买同类型二手房时，还应考虑未来转售或出租时是否会受同类型商品房的冲击，为此，对各区域未来有效商品房供给状况的了解便很重要。

投资型业主“该出手时就出手”

　　问：此次新政的目的之一便是抑制投机、投资性需求，对于投资型业主而言该如何处理手中的房产？

　　答：对于投资型业主而言，手中可能会拥有二三套房产，作为中长期投资之用。

　　随着新政策的出台，营业税征收期限由2年延长到5年，部分业主可能会延缓出售时间，考虑再等一等，持观望态度。但如果为了避税，几年以后再卖，市场的不确定风险也会加大。因此不如趁现在二手房市场价位还比较合理时出手，也好保障自身收支平衡。

重点提示

警惕卖家提高房价转嫁成本

　　据“链家地产”统计资料显示，从去年宏观调控营业税的实际执行效果来看，在购买不足2年转手交易的二手房中，将近80%的房产出售者将税费转嫁给了消费者，从而助推了房价上涨。究其原因，还在于京城商品房市场结构性供需矛盾无法根本解决，消费者购房渠道偏窄。

　　调整后的营业税加大了对倒买倒卖行为的打击范围，具有积极作用。但此次营业税征收时限延长至5年后，将增加出售者的交易成本，有些出售者可能会将房价提高以转嫁成本，提醒购房者在交易时注意这一点。

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