房市亟待梯度消费模式，需求过度集中于一级市场

　　目前，我国住房需求过度集中于一级住房市场，二手房市场交易量只占房屋交易总量的２０％至３０％——

在选购住房时，你是愿意背负债务重担选择一套高标准、大面积的住宅，还是愿意量入为出选择一套经济实用的二手房？ 面对一直在高位运行的房价，还是有一部分城镇居民不从个人实际出发，宁可降低生活质量，也要一步到位买套大房子。
 
全国政协委员、山东省经济学院房地产经济研究所所长郭松海认为，当前，房地产市场和居民住房消费心理都存在盲目攀比、贪大求洋的误区，急需强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让房地产市场回归正常的供需状态。

当前，我国城市里的新建住房以大户型为主，锁定的都是中高收入群体。郭松海认为，这种盲目贪大求洋之风与我国人多地少、人均资源少的国情是不相符的。发达国家经过长期居住的实践，筛选出适度、合理、可持续发展的户型区间是：单套建筑面积在８５平方米至１００平方米。２００２年，日本、瑞典和德国这３个发达国家新建住宅平均建筑面积分别是８５平方米、９０平方米、９９平方米。在日本，１４４平方米已作为豪宅界限了。结合我国基本国情，对普通商品住房的户型面积应该予以合理限制，增加小户型、低价房供应。小、中、大３种套型的建筑面积分别不超过６５平方米、８５平方米和１０５平方米。

郭松海说，当前我国住房消费市场还没有形成梯度消费模式，急需培育二手房市场，倡导合理消费。中等、中等偏低收入家庭通过购买价位较低的存量二手房来解决住房问题；中等、中等偏高收入家庭通过转让旧房，再购买新建的价格性能比较高的中档房、中高档房，来改善住房条件。从而形成住房的梯级消费，促使一二级市场协调发展。这对平抑住房价格，有着不可低估的作用，同时也有利于保持房地产业的平稳健康发展。

目前，我国二手房市场发展滞后，大量存量房流通不畅，住房需求过度集中于一级住房市场。郭松海介绍说，美国存量房的交易面积与增量房的销售面积之比为５：１，香港市场上流通的住房约２／３是存量房，而我国二手房市场交易量只占房屋交易总量的２０％－３０％。

住房市场是买卖和租赁并重的市场，即使在经济发达国家也是如此。租房应是城镇居民居住的第二选择，要引导居民树立购买与租赁并重的二元化消费观念。据了解，２０世纪末德国私人占有住宅的比例也不过４０％多，美国家庭拥有产权房约占６５％，租房家庭占到３５％左右。而现在我国城市居民自有住房率已接近８０％。郭松海认为，住房租赁使人们可以依据自己的收入状况，调整住房支出，形成合理的梯级消费模式。这种消费模式、消费行为反映的是真实需求，有利于市场的健康发育。

为了培育二手房市场和房屋租赁市场，郭松海建议，简化已购公房、二手房交易的审批程序与交易审批程序，适度下调交易税费，加大对二手房按揭的信贷支持力度，积极引导开发企业变单一的销售方式为租售并举的营销方式。同时，发展规范中介服务业，为交易双方建立畅通的桥梁。

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