楼市又一次轮回？房地产非理性暴涨“七寸”何在

上海楼市又聚人气。 本报记者 周寅杰摄 　　还要出多少重拳才能平抑房价？ 　　陆志新绘

　　楼市冷了回暖，房价跌了又涨。北京、广州、深圳的“楼市井喷”，其快速飙升之状，开发商的兴奋，买房者的追涨与恐慌心态，与一两年前的上海何其相似。

　　而即使是上海，如今也步步回暖，“收复失地”。此番情形，是不是太像又一次轮回？

　　早在２００４年，上海楼市“泡沫”因为调控“挤压”，有过一次短暂低迷，但当年末即出现报复性反弹。很多人认为，正是这股反弹，导致２００５年中央更坚决地宏观调控。一记记重拳，扯风带响，上海、杭州等城市房价应声回落。然而，即使一致认为“房地产的寒冬真的到来了”，仍有很多开发商和业界人士很笃定：半年之后见分晓。

　　现在，开发商的心情果然“阴转晴”。对更多普通人来说，则像在看一部多次重播、或被屡屡翻拍的怀旧老片。

　　好比今天刊出的来自北京、上海、广州的这组楼市报道，在最近两年，我们多次以类似形式追踪房价，以至于产生“编采疲劳”：很多时候，只需把以前报道中的“上海”改成“北京”、把“２００６年４月”改成“２００５年４月”，就成了。

　　但，这仅仅是一次简单“重现”吗？

　　新旧“国八条”相继推出，央行对准备金率的提高，１２１号文件的出台，及至提高炒楼交易成本、实行购房实名制……过去两年，特别是去年４月以来，中央调动的政策措施、经济杠杆与行政的铁腕手段，前所未有，解决房价虚高问题甚至提到政治高度。这些全方位、立体式的重拳打击，确实奏效。但是，房地产市场的“免疫力”似乎也应声而来。在中央宏观调控整整一年后，房价继续走高，有机构预测还将“长期上涨”，百姓难以承受，“房奴”者众。不仅成为中央高层的锥心之痛，更成为普罗大众的民生焦点。

　　显然，房地产业治理整顿比人们预期的还要复杂艰难。组合重拳的威力，也有被乐观高估之嫌。

　　为什么会这样？

　　一方面，重拳成“强弩之末”。比如，一招招“杀手锏”，如禁止炒房、购房实名制、禁止期房预售、禁止开发商以各种名目囤积房源等，在实际操作中，基本都建立在舆论导向范畴，市场并未对这些调控措施辅以法律监控，“雷声大雨点小”。

　　另一方面，是根本没有抓住“七寸”。房地产非理性暴涨的“七寸”在哪里？越来越多的事实虽然指向地方政府与房地产商之间过于紧密的、不正常的利益链，指出地方政府在房地产上涨中的畸型助推，但是，这条隐藏并不深的利益链，却始终没能斩断。原因很简单：你能希望医生拿起手术刀给自己动手术吗？

　　很多人不明白：为什么政府相关部门公开商品房成本价就那么难？为什么从几年前楼市“口水战”争到今天，最基本的数据仍然是“雾里看花”甚至“严重混乱”？空置率出现相差甚远的多个版本不必说了，房价涨幅来自统计部门，该“权威”吧，但刚刚公布的一季度房价，似乎每个城市都出现不同说法：深圳市国土资源和房产管理局称，房价同比涨了２０．６％，但国家统计局公布的数据少了一半，１０．２％。科学的基础数据未必一定能开出正确药方，可如果连数据与信息都在“忽悠”，怎么指望决策正确呢？如果连简单数据都如此难以获取，怎么指望在治理房地产市场上有科学决策？指望政府对房地产市场回归到应有的监管、规范职能？

　　有预测说，针对房价再次上涨，中央各部委还将出台调控措施。这真像是又一轮楼市行情的展开。

　　但是且慢，现在与一年前的成本代价已经完全不同。在经过去年那些带有双刃剑式的“铁腕”与舆论高压之后，现在的房地产市场，是在耗去了大量的抑房成本之后“回到原点”，甚至还“退一步进二步”。这意味着什么？接下去的调控门槛不仅更高，而且如果再次调控仍不能达到预期，老百姓将对中央政策与未来前途产生信任危机。

　　这才是轮回最可怕的地方。

　　上海 自住型消费明显增加

　　□本报记者 孙小静

　　参加了一个小型聚会，发现在座７人中，有两人准备买房，一个是旧房换新房，一个是希望离工作单位更近些。

　　“这很具代表性。”上海市房地部门有关专家表示。随着和煦的春风吹拂，上海楼市似乎也开始复苏，由冷变热，慢慢升温。“自住型消费明显增加”。

　　去年宏观调控之后，上海楼市成交量萎缩，月成交量最低曾跌入百万平方米以内，市场观望气氛浓厚。虽然当年第三四季度止跌趋稳，但直到今年３月，成交量才明显回升。“一二月，全市商品住宅的成交量均为１０９万平方米，３月则蹿到２２０万平方米左右，几乎翻了一番。”４月，上攻势头持续，第三周成交量突破了５０万平方米，超过３月不成问题。在某些新开楼盘的售楼处，居然还出现久违的排队购房队伍。

　　开发商心态也由阴转晴。来自“房产之窗”网楼市行情检测系统数据显示，４月第三周新开房源共计３７个开盘单元，推出３９９３套房源，面积约５０．２万平方米，上市量与前一周相比增加４６．４％，创下了今年以来单周上市量的最高纪录。

　　这一系列的变化，在商品住宅价格走向上也有所体现。据上海市统计局统计数据显示，去年宏观调控后，上海的商品住宅价格指数有所下落。去年底，商品住宅价格指数环比为－０．８。今年一季度，这一趋势仍有所保持。１至３月，每月环比呈现稳定的－１，这意味着商品住宅价格一直微微下挫。然而，进入４月以来，情况明显不同，不仅下挫势头停止，而且出现微升迹象。

　　“这次复苏，主要原因在于自住型消费仍存在刚性需求。”有关专家分析，宏观调控后，不少准备购房自住的消费者进入观望。大半年以来，由于政策稳定，消费者信心回复，积累已久的需求逐渐释放。根据上海轨道交通建设规划，至２０１０年，全市建成轨道交通将达４００公里，动拆迁规模大增，这部分居民的住房需求，成为不可消减的刚性需求。

　　狗年结婚热，也带旺婚房需求。最近，搜房网举办了一场大规模看房活动，引来近４００名网友参与，分成７路人马，分别前往７个区的３５个楼盘实地勘察。看房队伍中，绝大多数都是年轻人，准备购买未来小窝。

　　由于自住型消费占主导地位，在此次复苏过程中，中低价盘尤受青睐。

　　虽然市场出现回暖迹象，但业界人士仍持谨慎态度。一位房地局负责人称，一般楼市交易活跃程度随时间推移呈曲线变化，第一季度低，第二季度高，第三季度回落，第四季度再上升。“目前，正是进入年度交易活跃期，市场出现量增价微升现象很正常。”他表示，房地部门会严密监察楼市每一个变化，“希望市场保持稳定，不大起大落。”不过，他认为，虽然市场有所回暖，但各方都更趋理性，“价格指数可能会有所上升，但基本上应该保持微升状态，不会出现突然飙升的过热迹象。”

　　广州 弹压楼市“井喷”

　　□本报记者 李 刚

　　一季度，广州老八区房屋均价７４８３元��平方米，大大高出去年１２月６５６３元��平方米的水平，４月成交均价超过７６１０元��平方米；越秀区等老城区频频传出楼价过万元大关的惊人消息；高档商品房聚集的珠江新城，新推出的楼盘每平方米动辄１．５万元、１．８万元，而２００４年这里的楼价也不过７０００元上下。

　　钢筋水泥的涨势早在去年中期便止住，地方政府对房地产市场的土地供应量也在扩大，国家对房地产市场的宏观调控在各地陆续发挥着作用，广州现在还有５６０多万空置房亟需市场消化……但就在这个当口，广州楼价却出现了“井喷”――去年第四季度，广州楼价几乎集体提价，各大楼盘升幅在２０％─５０％不等。广州本次楼价“井喷”还真“喷”得让人糊涂。

　　去年底，国家有关部委负责人在广州调研“楼市井喷”，曾提出一个问题：国家针对上海等城市楼价飞涨的严峻形势，出台了一系列强硬措施平抑房价，但这些打击楼价的“组合拳”为何到广州失去了效力？业内人士解释，国家的政策措施落脚点在于打击炒楼，但广州老百姓炒楼风甚淡，政策效力“有力难使”。

　　广州楼市“井喷”另有原因。去年上半年，全国楼价调控，广州不是重点，广州稳定的楼价反而引起全国关注。“广州楼价理性论”让市民自豪的同时，也产生了与上海、北京楼价的“比价效应”心理，广东省政府参事潘蜀健教授说，正是摸清了这种心理，一些地产商相继炮制各种不真实信息，不断触探市场底线。

　　去年下半年以来，“温州２００亿游资入穗”、“广州地荒”等不实信息不胫而走，楼价节节攀升。当有人质疑广州楼市时，地产商又拿出去年上半年的专家评价辩称，广州楼市所有表现都是理性的，包括令人不可思议的涨价。

　　对此，广州市委书记林树森曾严厉地说，哄抬房价的人简直就是抢劫！

　　怎样才能抑制这种反常“井喷”？

　　广州市的态度是，政府不会干预房价，房价需要在市场范畴内调节；但政府将千方百计规范房地产市场，及时发布规划、土地供应、房地产交易等市场信息，保证老百姓买卖信息对称，不能让不实信息误导消费者。而广州市国土房管局更直接呼吁市民：推迟买楼就是对政府最大的支持。

　　在适度增加住宅用地供应、加强对闲置土地管理、加强公共租赁住房建设的基础上，广州重点完善市场信息系统，及时准确发布房地产信息。目前，全市所有购房信息均在网上公布；所有房地产交易必须在网上签订合同；６月，广州还将向公众推出基准房价信息系统。

　　这些措施初步生效。统计数据显示，今年１月，广州老八区住宅成交量下滑为３０００多套，２月则滑落至２０００余套，３月不足２０００套。往年４月，通常是各大地产商铆足气力迎接销售旺季，但截至４月２５日，广州老八区住宅成交量为区区２１１０套……“广州楼市理性”再次回到市民这边，“不跟风买涨”的成熟心态，成为市民应对楼价“井喷”的有效手段。

　　据专家分析，广州楼市“有价无市”的状况可能还会持续一段时间，从目前各地产商纷纷提前启动“五一黄金周”促销活动看，他们沉不住气了。也许不用太久，广州楼市便会在市场调节和宏观调控的双重作用下回归理性。

　　北京 开发商还想抬高房价

　　□肖 宾

　　“房价让人昏呀，小桥流水人家，房贷压垮瘦马，高价不下，没房人在天涯。”这是网上最近流行的Ｑ版诗词，多少反映了北京楼市上涨对老少爷们造成的心理压力。

　　４月中旬，北京市统计局数据显示，今年一季度，北京市房屋销售价格总水平同比上涨６．５％，其中，商品房、住宅和二手房销售价格同比分别上涨６．５％、７．２％和６．６％。普通住宅和高档住宅的销售价格同比分别上涨８％和８．９％。

　　房地产商喜欢将房价上涨归因为“地价上涨”。而根据国家发改委、国家统计局的调查显示，一季度，土地交易价格同比上涨５．７％，涨幅较上季度低了２．２个百分点。

　　在没房人士的咒骂中，在宏观调控的余威下，在所有人士的关注下，今年一季度，全国绝大多数城市的房价仍是“上涨没商量”。北京，成了这轮上涨中最令人吃惊的一座城市。

　　如潮涨势引发如潮愁思。只要是涉及房价上涨的稿子，网络、社会、读者反映绝对是杀声一片，“又说上涨！又给开发商当托！”喊打、喊胡说的声音不绝于耳。而在揭发开发商暴利的稿子刊发后，网络、社会、读者电话又都是叫好声一片，“好样的！就应该给他们曝曝光！别怕开发商报复，读者永远支持你”。部分读者对房价上涨抱有极大的抵触。

　　面对火爆的市场，开发商成了最幸福的人。“什么，都卖完了！那价格肯定定低了！”，“你们这些市场总监怎么当的，价格定得这样低！”……这些话不是杜撰，在如此兴旺的市场下，地产公司老板对下属充满挑剔，一句话，北京开发商还要抬高房价。

　　在开发商欢笑的同时，做房产销售的代理行、销售代理则感到了压力，代理费下降、折扣点降低，整个房产销售生态圈发生倾斜。老百姓更是愁深似海，工资怎么也追不上房价。辛辛苦苦一辈子，等于都为开发商吃喝玩乐打工了。

　　面对全国房价的汹汹涨势，面对越来越多的呼声，从国家几大部委负责人近期表态来看，一轮新的调控态势，很有可能被开发商的贪欲逼上前台。

　　４月中旬，建设部住宅产业司司长沈建忠表示，当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显，对于部分热点城市，还将动用行政手段予以调节。据悉，这是主管部委首次明确提出利用行政手段调节房地产市场。

　　国家发改委在２月２２日公布的《２００６年房地产调控工作重点》报告中再次强调：“对落实中央调控政策不力、投资规模、房价涨幅没有得到有效控制或出现反弹，影响市场稳定运行的地区，要加强监测分析和督促检查，必要时将给予通报批评。”

　　４月，北京市国土局一口气向市场推出了二三十块土地，力度之大前所未有。看起来，一些平抑房价的措施，又要“雷厉风行”了。

    《华东新闻》 (2006-04-28 第02版)

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