抑制房价高企出路何在

  专家指出控制房价过快增长应从市场供量上解决

　　房价上涨过快成为抑制重点

　　在刚刚闭幕的十届全国人大三次会议上，国务院总理温家宝提出，要重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。国务院副总理曾培炎也首次对外发出中国房地产价格存在泡沫的警告，指出，目前不少地方房地产价格上涨过快，一定要注意到投资性购房的情况，警惕出现房地产泡沫。

　　尽管在去年中央已针对房地产价格上涨问题采取了多项紧缩性政策，但房地产固定资产投资和房地产价格仍在持续大幅度上涨。据央行统计，2004年，土地交易价格、房屋销售价格、房屋租赁价格同比分别上涨10．1％、9．7％和1．4％。房屋销售价格各季分别上涨7．7％、10．4％、9．9％和10．8％。房屋销售价格同比涨幅超过10％的城市已有9个。国家统计局最新公布的数据显示，2004年全年商品房平均销售价格同比增长14．4％。其中，全年商品住宅平均销售价格增长15．2％，为1998年以来最高增幅。今年一、二月，房价仍呈上涨势头。在经历了一年的房地产价格之争后，房地产业界内外对房地产价格的上涨走势已不再存有悬念。房价过高，使渴求住房的消费者面临难承之重，同时，房价继续上涨可能引发的固定资产投资的进一步反弹已引起决策层的高度重视。

　　产品供不应求、地价等开发成本上涨、过高的投资性需求、商品房结构性矛盾以及开发环节税收过高等，已被认为是房价过高增长的几个主要原因。抑制房价过快增长应从何突破，成为两会后社会各界关注的热点。

　　增加供给控制投机成共识

　　在巨大的需求面前，增加供给被各方人士公认是平抑房价的有效手段。然而，面对国土资源部坚持“从严从紧”的土地政策，有相当一部分人，特别是房地产开发企业提出，应该大大增加土地供量，以削减土地的高成本和开发用地不足的瓶颈，以满足消费者对商品房的需求，让市场来调节高企的房价。这种说法源于此前争论已久的“地价决定房价”的观点。

　　对此，国土资源部土地利用司束克欣司长对本报记者说，目前各地用于商品房开发的土地供量是完全能够满足需求的。北京现在批出的可供建设住宅，并且已经在开发商手里的协议出让或通过规划的开发用地已有9000万平方米，可以建设3到4亿平方米的商品房。如果按照现在每年的竣工量计算，北京现在已经批出的土地足够建设10年住宅了。国土资源部政策法规司司长甘藏春认为，地价对房价有影响，但不是那么大。现在实际上有不少开发商手中拿着大量土地，在借土地调控政策制造地价拉动房价的信息。甘藏春认为，房价的过快增长主要是由商品房的供需关系决定的。平抑房价应着手综合治理，首先应该控制投机性的虚假需求。国土资源部仍将坚持从严从紧的土地政策，同时，注意对地价进行合理调控。

　　中国房地产协会副会长顾云昌对此持有相同的观点。他认为，决定房价高低的关键是供求关系。房价中包含的土地、建材、钢材等成本价不是拉高房价的主要因素。在供不应求的巨大市场需求面前，政府就是免费将土地给开发商，开发商仍然不会降价。抑制过快增长的房价应该从市场供量上解决。

　　顾云昌提出，在商品住房上应该对拆迁和过高的投资性需求加以控制。政府去年已经在减少拆迁规模，今年仍在缩减规模，这一部分是比较容易得到控制的。而控制过高投资性需求比较复杂，需要政府动用金融及税收杠杆。在金融方面，需要对购买多套房子的非理性行为加以控制。在税收方面，需要理清、规范目前房地产开发环节中繁杂的税收。有业内人士统计，目前，各种税费加起来，在房价中的比例达40％。

　　顾云昌认为，应该将各种税费统一起来，减少房地产开发环节的税收，向以费代税，费改税的方向发展，“整税、明租、清费”从而降低房地产商的运营成本，进而降低房产业主承受的负担。此外，增加财产税的征收，用税收杠杆抑制非理性需求。

　　应避免因土地供量缺少透明度而造成的“爆炒的供给”。中国银监会法规部副主任李伏安认为，宏观调控政策出台后，房价涨得更多了，这里存在因土地放量信息不透明，持有土地的开发商囤积土地，导致买方市场预期不对位而形成的“爆炒的供给”。李伏安提出，政府方面应该将土地放量规划及时地予以公布，以破除开发商以囤地方式增大的供需矛盾。

　　对此，束克欣司长回应，国土资源部已经要求各地要及时将建房用地计划公开公告，目前有些城市还没做到。随着各个城市对土地需求评估工作的推进，今年各城市建设用地规划信息会陆续公告，使这一问题得到解决。

　　个贷收缩会间接影响房价

　　去年，央行对地产企业的信贷收紧后，大量社会资金的流入使房地产市场仍旧高速前行。在投资旺盛的房产市场中，一向被认为优质业务的个人房贷的风险正日益被银行重视。据银行方面的人士透露，目前各商业银行都在纷纷抬高个人房贷的门槛，上海有的个贷首付已提到50％，北京也将提高10％到15％。有银行人士坦言，收紧个贷一方面是因为要减少投资风险，另一方面也是为规避高法有关“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”规定带来的风险，是属无奈。李伏安表示，对个贷这一块业务各商业银行今年将根据市场情况进行自我调节。业内人士分析，今年各银行都会对个贷适度从紧，这无疑会影响购房消费，进而对房价产生影响。

　　房价及住房观念也应转变

　　我国自住房改革之初即提出要人人拥有住房的目标。住房制度改革政策和住宅商品化促进了住宅产业的发展，为广大消费者提供了更多更好的住房，尽管目前我国拥有产权房的比例已高达82％，但由于住宅市场的结构性矛盾日趋突出，存量（二手房、租赁房）市场与增量（新建房）市场发展不均衡，低价位房供应不足。在城镇中，无力购买住房的低收入群体在增加，其基本住房需求无法得到满足，另外，也导致需要无限的新房供应，加大了土地资源的稀缺的矛盾。

　　束克欣认为，我国的住房消费观念仍然是福利房的延续，存在误区。作为大宗消费品，房地产市场应形成产权新房、二手房、租赁房、廉租屋共同构成的梯级消费，社会各方应该转变“家家都要买房”的观念，政府须在全局性的政策上有所调整。

　　李伏安则提出，应该从更广的视角判断房价。他认为，上海、北京、杭州等城市房价的上涨具有合理性。随着中国经济实力的提高，这些城市不动产的稀缺性决定了其房地产价格上涨走势。

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