中国房地产周期呈“微波走势”

    围绕房地产周期的争论从未停止过。

    “滞胀”、“增长型周期”、“大波不再、小波频频”、“高峰后的调整期”、“小幅长期平稳发展”，记者采访的专家、业内人士如上总结出本阶段及未来3～5年间我国房地产周期的主题词。

    北京世联地产顾问有限公司总经理周晓华总结中国香港的房地产周期经验后提出，只有土地出让、楼宇销售的结果才能正确预示市场走势，“开发商手里究竟有多少地、购买力究竟有多强，3～5年以后这些都成为已知数时，对房地产市场的判断才能更准确、合理。”

    决定因素：

    政策周期与城市化进程

    近日，中国社科院发布的2006年《城市竞争力蓝皮书》（以下简称《蓝皮书》）指出，中国房地产周期是典型的“政策性周期”。

    从房地产周期的成因看，我国两次房地产周期波动均有国家重大经济政策或房地产制度改革背景，因此，我国的房地产周期是典型的“政策性周期”，与成熟的市场经济国家的房地产周期有显著差异。

    《蓝皮书》通过对全国房地产周期与宏观经济周期的研究得出上述结论。具体到北京房地产市场与宏观调控的关系，《蓝皮书》指出，北京是我国北方的房地产热点城市，北京房地产投资波动远比全国复杂，并且表现出了与全国不同的波动规律。

    1991～2004年，北京房地产投资增长率经历了两个较为明显的周期，第一个周期（1991～1997年）波峰未超过全国平均水平，但它是一个双峰周期；第二个周期是在全国房地产投资增长率急剧下降的背景下形成的。

    国际商业地产研究中心理事长朱凌波提出，货币化分房、按揭贷款、土地有偿转让这些制度的叠加作用使房地产进入“过山车”式的快速发展期。

    第二个周期（峰值在2001年）中，房地产投资先快于、后慢于全国平均水平，这个特征与南方城市广州、深圳的走势十分相似。“这个周期，还远远没有走完。”朱凌波认为。

    同时，记者采访的人士一致认为，城市化进程也跟房地产周期密切相关。

    城市化进程在继续，房地产周期就不会大幅度衰弱。城市化的美国标准是：5%为启动期，20%～50%为快速期，50%～70%为稳健期，70%～90%为平稳发展期。只有城市化率进入70%的时候，房地产行业才会进入一个大的调整期。

    现在中国城市化率平均是49%，一线城市为70%，二线城市为60%，三线城市则更低。

    目前中国的城市化水平不一致，周晓华反而认为“是一个优势”。他认为，中国房地产市场是个结构化的市场，可以保持稳健，如果是单一市场，风险会很大。

    朱凌波认为，城市化率处在35%～70%的国家都把房地产作为支柱产业，我们现在正处于这个阶段。西欧、韩国完成了城市化进程，房地产已经退出国民经济的支柱型产业行列；澳大利亚、美国很少新建房，都是以存量房为主，这些国家都已经走完一个周期了。

    南开大学经济研究所的曹振良教授则认为，集中的旧城改造推动了房地产超常规的发展，城市化进程的相对集中，也加快了房地产的发展。

    周晓华同时强调，国内教育、医疗、商服等配套建设严重滞后，政府一定会对此多加投入。由此判断，中国房地产周期还应该是稳健发展的，不会出现太大的问题。

    周期特点：区域性

    区域性是我国房地产周期最明显的特点。一线城市可能即将走完周期，二线城市可能持续很长时间，三线城市的周期则可能刚刚开始。

    一线城市通常指北京、上海、广州和深圳，二线指沿海开放型城市，三线指偏远地区的省会城市，四线则指一些地县级城市。专家预测，北京、上海这些一线城市，由于固定资产投资的比例还很大，加上重大设施的建设，几年内还将稳健发展。

    另外，大都市区划的房地产份额占整个中国的78%，“开发商如果在大都市区划里投资，目前风险相对较小。”周晓华认为。

    同时，外城比内城的机会要好，一线城市的机会在外城，“中国中心城市（上海、北京、广州）是品牌房企角逐的战场，一般企业还是策略性地向二线城市进军比较好。”周晓华建议。

    大部分宏观调控都是针对一二线城市的。现在的中国房地产正进入一个梯度发展的阶段，一二线城市进入调整期，三四线城市进入起步阶段。不同区域的房地产有很大差距，三线城市房地产的价格都在全国平均价格以下。

    “从投资角度讲，洼地效应会比较明显。钱一定会向那些还没有发展的、有发展空间的地区聚拢，投资回报很高。”朱凌波认为，三四线城市目前的项目开发水平跟一二线城市比有很大的差距，百姓追求更好住房的欲望也很强烈，从这个角度看，房地产有很大的成长空间。

    在三四线城市，民间融资兴旺也成为其特点。国家对民间借贷是不鼓励也不提倡的，发生问题也不受法律保护。允许民间成立贷款公司，这是民间融资合法化的第一步，朱凌波说，在温州、东北是协会、亲属之间借钱的模式，“但民间资金的转接和风险的流动将来都会转给银行，所以要让民间融资合法化。”他建议。

    中国香港房地产周期

    印证“驱动力理论”

    “房地产行业的周期性波动是存在驱动力的。”周晓华指出，人口迁移、交通、产业这三方面是决定城市房地产发展持续性的重要评判标准。

    中国香港房地产周期的规律印证了周的说法。曾经对房地产周期波动系统做过深入研究的深圳社会主义学院副院长谭刚指出，自1945年以来，中国香港房地产业经历了8个波动循环周期。

    “中国香港房地产周期的推动力跟这三个因素是吻合的。”周晓华如下总结，上世纪50年代香港房地产周期的发生是以人口迁移为驱动力的，那时候不断有内地移民进入香港；60年代繁荣的起步是因为有大量外资投资者介入，70年代的兴旺是由于香港轨道交通的建设，即以交通为驱动力；而80年代的兴盛原因则是人口高峰所致；90年代末的再次复苏则是受顺利回归祖国的推动。

    “人口迁移是城市化的表现，现在很多城市都在进行地铁、环路、节运系统的建设，这也是交通因素的体现。”周晓华补充说，“产业园区的增加、就业需求的增加，这些房地产驱动力在一二线城市表现突出，就像引擎一样拉动房地产的发展。”

    对于香港房地产值得内地借鉴的方面，朱凌波说，香港房地产的资本市场值得内地借鉴，香港的大型房地产公司都是上市公司，走证券化道路是未来内地房地产企业不二的选择。但中国香港房地产市场在集中度、土地稀缺性和全程开发模式等方面，越来越不适应内地了。