房地产业遭遇“空袭”

    央行决定从今日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策；同时，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率１．６２％下调到０．９９％，法定准备金存款利率维持１．８９％不变。

　　这是继高院出台《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，迫使银行收紧房贷之后，房地产业受到的另一次“空袭”。

　　本次上调个人住房贷款利率，体现出的政策意图十分明显，即通过减少需求来抑制过热的房地产市场；通过需求方对未来资金价格形成较合理的预期。

　　我们认为政策利空将影响到房地产市场的需求，房地产行业景气度将在未来小幅回落，短期内应对房地产类股票进行回避。但从中长期角度看，本次调整将有利于房地产市场健康稳定发展。我们同时认为优质地产公司的合理估值在１０－１５倍ＰＥ，如今后万科、金地、招商地产等龙头公司股票价格出现非理性大幅下跌，将会产生中线买入机会。

　　本次超额准备金利率下调时机合适，和货币政策目标不冲突，不至于造成市场较大波动。国外法定准备金和超额准备金利率通常是零，因此可以说未来准备金利率的降低是一种必然的趋势，此次的调整应该只是这种趋势的开头。我们认为央行选择当前时机降低超额准备金利率，一是在去年上调准备金利率后，银行的超额备付有很大程度的减少，下调超额准备金利率挤出的资金量不会引起市场利率的大幅波动；二是前期央行对信贷控制的窗口指导已经开始发挥效力，因此下调不会引起今年信贷和货币供应量的再次扩张。但本次６３个基点的下调幅度较大，下调后央行今年整体调控目标要避免受到影响，将加大公开市场操作力度。

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