京城楼市错杂弹，写字楼步入物业管理竞争时代

    与此同时，几天前，仲量联行发布的报告显示，自2003年第四季度以来，北京的写字楼租务活动明显趋旺，并带动平均空置率下降。

    种种迹象表明，北京写字楼似乎已走出“山重水复”的彷徨而迈向柳暗花明。

    然而一些业内人士认为，此种好景乃市场短期内的正常调整，在2004年乃至未来一两年内，市场的竞争态势相当激烈；在大量同质化写字楼放量的情况下，物业管理水平的高下才是决定“钱途”的关键。

  ■ 1000万平方米火拼

    北京中原房地产经纪有限公司商业楼宇部总监穆昆分析说，总体来看，2004年北京写字楼供应状况仍是“3+X”格局，即由CBD、中关村、金融街及其它写字楼商圈共同构成。根据规划，仅中关村、CBD、金融街等区域的未来供应量就近千万平方米。

   CBD规划写字楼约500万平方米，但从近期来看，国贸-建国门区域的写字楼建设速度有放缓迹象，供应可能出现断档。同时，在CBD周边地区，如朝阳门、劲松、双井区域就获得不错的发展空间，形成2004年写字楼市场的潜在区域。

    中关村2003年-2005年间总供应量约241万平方米，将建成58个写字楼，平均每年新增80万平方米。

    从整体上看，金融街预计在2007年以前将建成近160万平方米的写字楼，供应速度低于CBD、中关村。

    穆昆认为，除以上三个区域，值得一提的是朝外写字楼商圈的崛起。

    综上所述，从中长期规划来看，CBD约在500万平方米，中关村为200万平方米左右，金融街在150万平方米左右，其它地区在150万平方米左右，潜在供应量在1000万平方米左右。

  ■ 致胜之道：物业管理

    由于供应量庞大，部分发展商为避免将来租赁市场可能出现的激烈竞争，快速回收资金，也出现由租改售的情况。目前金融街地区、中关村地区的新盘，绝大多数采用出售的方式，而东部地区也出现了租售并举的销售策略。

    由租改售或相反，或租售并举，乃营销手段，但毕竟“僧少粥多”，在现有的客户基础上，提高服务品质就显得至关重要。

    因此，穆昆认为，在写字楼市场硬件同质化的时期，软件服务，即物业管理将成为写字楼的制胜法宝。

    穆昆认为，北京的写字楼除少数高档甲级写字楼品质能与国际化写字楼相媲美，其它写字楼同质化现象比较严重，这就决定了北京写字楼市场将以物业管理作为产品的竞争点。

    穆昆说，写字楼的品质高低，不仅体现在硬件方面，而更重要的体现在软性服务方面。写字楼的后期的专业管理能够保持和体现产品的品质和追求。目前国内大部分写字楼物业管理公司尚不能为客户提供高品质的服务，因此各个发展商纷纷聘请国际知名物业管理公司来提供服务，以达到吸引客户的目的。

  “可是，以北京物业管理市场为例，除了第一太平洋戴维斯、仲联量行、世邦魏理仕、戴德梁行、国贸等为数不多的知名物业管理公司外，其他大部分水平参差不齐，而写字楼数量十分庞大，为数不多的优秀物业管理公司不可能全部承担，这就造成了一个巨大的矛盾。” 一位写字楼开发商老总不无感慨地说。

    另外，一个众所周知的事实是，尽管目前许多写字楼在销售阶段都声称将由知名物业管理公司来管理，以吸引客户。然而，客户入驻以后承诺能否真正兑现，这些都是问题。

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