商铺投资易受“伤”,银行理财师的避险良方

    【理财师视点】

    浦发银行郑州分行理财师闫勇告诉记者，商铺投资是有产者投资的热门选择，并以高回报、高升值空间的特点居股票、基金、住宅投资前列。目前在郑州商铺投资很热，不过，投资商铺很难保证哪些绝对赚钱，因为投资者在对商业区发展做判断时，除了客观分析外，主观感觉也很重要，所以不能给韩女士一个完美的答案。但闫勇提供了一些基本原则，可以帮梁女士规避投资商铺的风险。

    做好“功课”找准定位

    据闫勇总结，高风险的商铺主要有两类：一、投资者对商铺定位不准。比如，在一个并不是很繁华、消费水平不够高的区域买一个大面积的商铺，对于高档餐饮业来说面积合适，但是没有消费支撑，肯定做不长久；而对中小商业形态如快餐、冲洗、中介和票务，面积又太大，无法承受租金。二、小产权的商铺。因这种商铺产权分散，投资的变数很大，产权分割出售后很难统一所有投资人的意愿进行经营，而且极易出现恶性竞争局面，最终沦落成小商品市场、小集市式的商场，整体档次下滑，投资回报非常不稳定。近年来，这种失败的案例比比皆是。

    秘诀：投资前要做好“功课”，同时不要轻易涉足产权分散的商铺，即使开发商号称××年包租、保证××％的回报率。

    内外兼顾注重细节

    “商业小环境主要是看其内部环境是否协调，物业管理是否规范等。”闫勇解释说，一个好的商业地产项目首先要具备统一的街区形象，在商业业态互不冲突的前提下能够互相协调，共同稳步发展。因此选择一个好“邻居”也是商业地产投资的关键。比如，一家时尚前卫的咖啡吧与一家五金百货店做“邻居”，在经营及销售上都不易做到相互带动。

    闫勇说，一个拥有良性物业管理模式的地产公司不仅可以满足商家日常所需，还有益于创建良好的销售环境。因此在投资商业地产时，不仅要看好其周边环境，也不应该忽略其内在环境的细节。

    秘诀：细节制胜，对于商铺投资也成立。

    心态要好眼光放远

    商铺是一个高投资、高回报、高风险的投资品种，对投资者的评估能力和对市场、区位、项目本身的判断能力要求相对较高。“部分投资者缺乏经验和专业知识且急功近利，这都是导致投资失败的重要原因。”闫勇提醒，投资地产项目尤其是商铺项目，投资者必须有一个好的心态，并且“风物长宜放眼量”。

    闫勇指出，投资商铺必须要看其5年后的价值，因为在现在的条件下，一方面，前3年的超额获利点几乎都已经被开发商“精明”的高售价所攫取；另一方面，5年是经济发展的一个重要周期，只要对未来经济发展有信心，就应该看到5年后其价值会发生巨大变化。

    秘诀：一般具有独立门面的底层商铺，即使目前生意不太理想，但经过市场培育，获取回报只是时间问题，投资者心态一定要放正。另外，不要忘了在合同上体现租金递增的内容。(记者王毅)