政府的归政府 房地产需社会合力破题

　　在更多涉及公共产品的问题上，关系到的不仅仅是社会各阶层的利益，更是各阶层的责任和义务
　　关于房地产业的争论，依然是富有中国特色的景象。以前有过一种说法，即言论领域之中最开放最能百家争鸣的，要数球评和股评。而过去两三年来，随着这两者的边缘化，房地产评论大有后来居上之势，大批青年经济学家粉墨登场，激扬文字。

　　诚然，1000个人的眼中，会有1000个哈姆雷特。同样一个房地产问题，无论从审美角度、抒情寄意角度抑或利益角度，都可能各谈出一套说法来。不过，由于房地产业与土地资源和公众居住的基本权利息息相关，因此，如果能够首先从其公共产品属性破题，可能更加有利于形成一些基本共识。

房地产问题也是公共产品问题

　　经过20多年市场化改革和经济的持续增长，缺衣少食、上无片瓦已不再是社会矛盾的主要起源。虽然私人物品匮乏的现象仍然在一些区域或人群中存在，但是，我们可以说，私人物品极度匮乏成为社会主要矛盾的时代结束了。杨鹏在《中国社会主要矛盾正在发生根本性转变》一文中就提出：“公众日益增长的公共品需求同公共品供给短缺低效之间的矛盾，已经成为当前我国社会的主要矛盾。公众需要一个高效廉洁、平等参与、公平透明的公共领域。”此文去年11月发表之后，引来知识界的回应，显示出这种思考方向有其独特的价值。而大众关心的住房，一直不是简简单单的商品，有专家称，它具有七分商品色彩、三分公共产品色彩。正因如此，居住问题不能全靠市场解决。

　　中国人均占有土地面积不足世界平均数的1/3，如果与俄罗斯、加拿大、美国、澳大利亚这些国家比，差距就更明显了。中国的人口还在继续增长。12亿人口日出现在1995年，只用了10年我们又迎来了13亿人口日。现在中国的年人口自然增长率为6‰～6.5‰，每年要增加800多万人。相应的，中国城镇人均住宅建筑面积增长速度很快。据统计，1978年该指标只有6.7平方米，1997年提高到17.6平方米，2003年则达到23.7平方米，这个水平相当于同期中高收入国家的居住水平。但中国作为一个低收入国家，目前该指标估计已至25平方米左右。如果孤立地看，居住条件改善是好事，但人多地少、人口继续增长、城市化进程加快等基本国情不允许居住消费欲望继续膨胀。

　　中国人的消费欲望是很强的，一些人买了很大的房子用于自居；有的买了房子空着，偶尔一住，甚至根本不住，也不出租。董藩教授就担心，这种过度消费没有约束是不行的，否则将来有人就会买下大片土地盖公馆、庄园，甚至广造坟墓。由于中国土地资源的公共属性和稀缺性，如果局面失衡，严重的时候就会出现相互争夺土地房屋甚至更极端的情况。

　　所以，就有人建议，除了征收较高契税以外，中国或许可以考虑通过立法手段，严格限制新开发单套住宅面积在150平方米以上的项目。超过标准的需由省级人大或者政府审批，居住者在行政级别、职称和纳税额上也必须达到规定条件，并考虑用累进幅度较高的物业税来抑制面积的扩大。更有人建议，要通过立法严格禁止一个家庭名下拥有三套以上住宅的情况。这一提议，在经过市场经济熏陶以及大批学者日夜写作普及财经读物的今天，听起来似乎有些天方夜谭，尤其是在《物权法》呼之欲出的当下，再对居民天生的消费欲望和居住欲望横加行政干涉，似乎在情感上很难接受。但是我们必须看到经济发展的同时，维护一个可持续的社会体制是非常有必要的。上述的建议也许稍嫌简单粗暴，但是的确给政府提供了某种思路，那就是从抑制过度需求下手，对促进房地产业健康发展大有好处。如果需求不能主动降下来，那么在某种程度上利用一些大家可以接受的手段让其被动下降，亦可以解决投资过热问题。

政府是公共产品领域的英雄

　　当然，在这个涉及公共产品的行业，呼唤加大政府监控行为的同时，我们也应该看到这几年政府并没有袖手旁观。轰轰烈烈的经济适用房尝试，不论效果如何，毕竟显示了政府在这个问题上的努力。在公共产品问题上，政府作为代理人，一直以来承担着某种类似英雄的角色，也因此承担了更多的质疑，包括政府的收集信息能力、有效执行能力乃至于是否具有真正为公共利益而行动的公益心，无一不成为言论的标靶而时常受到鞭挞。

　　的确，经济适用房的开发思路是值得深刻反思的。过去几年，经济适用房的效果难如人意，这说明没有好的实施手段，仅仅是良好愿望无助于解决与公共产品有关的社会问题。在大中城市，集中建设的经济适用房可能给购买者带来工作、子女上学、照顾老人等方面的诸多不便。当然，一般人很难放弃购买经济适用房的机会，所以大城市每天都在上演着这样的一幕：住在经济适用房集中区的人每天花费数个小时在上班和回家途中，使用着这个城市所有可能的公共交通方式，在偶尔增加部分黑车司机收入的同时，给城市交通运营带来更大的压力。

　　因此，有经济学家在刚刚结束的“两会”上提出，可以改换经济适用房的开发思路，以补贴形式将暗补变成明补，由买房人自己决定在何处买房、买多大面积、买新房还是旧房。政府只要确定补贴标准，不管是按户补贴、按人头补贴还是按居住面积补贴，补贴的钱来自土地拍卖所得。买到的房子必须到房产部门登记，其处理权受到限制，例如必须先缴回补贴及利息才允许个人出售。这样做可以减轻政府工作压力，也减少当权者利益寻租的机会。

　　在经济适用房问题上，采取科学严格的措施遴选购房者资格才是迫在眉睫的。处理房地产行业的问题时内地动辄学习香港，虽然未必事事合宜，但香港特区政府在综援（相当于内地的最低生活保障金）管理上的谨慎和科学的确值得学习。我们在香港的电视节目中，时常看到每一份综援的发放都要经过政府工作人员严格的审批和实地调查，而不会出现内地在经济适用房放盘的前几日，排队的全是受雇民工这样有些儿戏的情景。

美国收费公路的借鉴意义

　　房地产问题牵涉广泛，开发商期望高回报，公众期望买到价廉物美的住宅产品，政府希望社会稳定和可持续发展，这几方面的诉求，有时候需要更多的协调和沟通。在公共产品问题的管理和协调上，美国收费公路的开发是一个非常值得借鉴的教材，尽管这个教材也许不如我们所期待的那么正面。

　　收费公路公司产生于18世纪90年代，到19世纪30年代急剧下降，虽然很多收费公路到现在还在经营，但是那些公路基本可以成为飚车一族的天下。相比起房屋，公路算得上一个极端的公共产品例子。政府很快发现，由于对通行费征收进行法律限制，导致了收费公路无利可图。而同时，政府很难避免其他利益集团在收费公路问题上搭便车的行为，收费公路给附近的农民、土地所有者和商业提供了大量的间接和外部收益。

　　然而，尽管投资于收费公路的资本家可能没有获得3%的年回报，但按照专家的计算，当时的美国社会以各种形式实际得到了15%或20%的回报。由私人机构修建的收费公路带来的收益在资本家、土地和商品之间分配：资本家获得通行费，道路穿过的土地价值提高，商品的价值因运输费用的下降而增加。更有人发现，在这些投资收费公路的企业身上，带有更强烈的合作精神，正是因为有了这种精神，社会团体才会和政府一起努力，他们建立了医院、监狱和学校。“世界上没有任何一个国家的公民为公共福利做出如此多的努力。就我所知，没有人修建了这么多的学校，更适合居民需要的公共礼拜场所，或者得到更好维修的道路。”一个美国人曾经这样写道。

　　收费公路的建设热潮早就褪去，很多投资者一直到收费公路收归公有的那天，都还没有收回投资，但是美国政府在公共产品的建设和管理上，走在了全世界的前面。

　　我们现在喜欢将包袱甩给政府，每一个人、每一个企业甚至每一个行业都在紧抱自己利益的同时，指责政府不能够保证自己足够的利益。当然，政府部门在很多问题的处理上可能存在值得商榷之处，但是在更多涉及公共产品的问题上，关系到的不仅仅是社会各阶层的利益，更是各阶层的责任和义务。政府只是政府而已，尽管现在它需要努力使自己变得更加务实和聪慧。

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