开发商暴利高过贩毒？万字网文炮轰高昂房价

政府投资逆向安排将加剧楼市紧张状态

昨天，看到在市两会上审议的《关于深圳２００５年国民经济和社会发展计划执行情况与２００６年计划草案的报告》后，深圳市房地产知名研究人士半求专门撰文发出警告。在这份报告中，深圳市发改局安排的今年房地产开发投资额为４１９亿元，在楼价高企的情况下投入甚至比往年有所下降，直接结果将导致供应不足，被半求评价为“调控逻辑混乱，难以对症下药”。

现在安排将导致供应萎缩

２００４年，深圳的房地产开发投资达到了４５６．３３亿元的历史最高水平，随后深圳房地产开发投资在固定资产投资中所占比例逐年下降。２００５年下降８．０５％至４１９．５９亿，而２００６年的安排与２００５年保持不变。半求指出，如果最终按照这个安排执行的话，考虑到地价成本上升因素，深圳２００６年的房地产供应将比去年萎缩大约５％以上，２００６年竣工商品房面积将由２００５年的６５６．２３万下降到６２３万平方米。深圳当前年均房地产需求量在１０００万平方米左右，尽管仍有部分存量房地产尚待消化，有城中村改造后的房地产将入市，但当前数据显示，深圳楼市供应仍在趋紧。

在接受记者采访时，半求还谈到了去年以来深圳多轮调控的成效。“虽然地方政府在调控房地产的问题上话事权不是很大，难以动用利率、税率等手段加以调控。但现在大部分调控措施都在客观上降低了交易效率，在调控方面是属于逆向安排。如果正向安排的话，首先就要增加供应。

深圳可跳出楼市治理楼市

半求说，尽管深圳土地资源短缺是当前一大矛盾，但政府在调控楼市方面如果具有足够的治理智慧的话，调控起来完全可以“跳出深圳治理深圳、楼市治理楼市”。具体来说，首先可以把东莞、惠州的新增房地产供应纳入政府调控的考虑范畴，破除行政区划的人为阻碍，全面打通深圳通往东莞、惠州通道，方便人们前往周边城市置业。另外，可以利用行业协会的力量，呼吁人们更多地采取租房的方式解决居住问题，同时政府也可以考虑大量购买城中村住房，转为公屋出租。

最后，半求发出警告：一方面政府希望稳定房价，另一方面却缩减土地供应，压缩房地产投资，这种安排令人费解，也很危险。它可能再次将楼价推至接近崩溃边缘。

政府怕房价降影响财政收入？

另外，网文还直接对政府部门当前的调控理念及调控效力提出了批评。其中指出，当前深圳还有大把空地，为何政府不愿出让，关键便是ＧＤＰ思想在作怪。网文中直接点出了政府不希望房价下降的原始动机，即房价下降将直接影响政府出让土地的收入，而在现行财政体制下，地方政府出让土地的收入在财政收入中所占比例较高，这种情况不改变，政府很难有调控房价的动机。

■三大暴利时代

●深圳第一起土地拍卖发生在１９８７年１２月１日，楼面地价为６１１元每平方米。１９８８年在此地盖的东晓花园１５４套住宅以１２００元销售，到１９９２年，该花园卖到了４０００元每平方米。

●１９９７年左右，随着香港回归及香港房地产的高涨，深圳房价也疯长起来。当年台湾花园的均价为１１０００元，而罗湖的销售均价是９０００元，这些房子现在已经很旧了，目前价格大概为４０００元左右，而当时的多层成本不超过２０００元，高层不会超过３０００元。

●近年来深圳楼价暴涨，开发商又迎来了暴利时期。以特区报后面的×××苑为例，２００５年开盘均价是８５００元，现已炒到了上万元。但其土地却是１９９３年取得的，土地成本加其他成本估计不会超过５０００元每平米。

——摘自网文《以深圳为例揭开中国房地产的层层迷雾》

均价九千难买关内房

记者调查：今年新开２０多楼盘刷新深圳房价历史

均价９０００元在关内难觅新房。受去年深圳房价大涨趋势的影响，深圳今年最新开盘的２０多个楼盘刷新深圳房价历史，记者调查发现，福田、南山、罗湖新盘均价几乎都在９０００元以上，其中福田全市最高，达９６００元以上，某楼盘高层均价甚至达到２．５万元。关外，龙岗区均价４０００元左右，为全市最低。

去年以来，深圳房价开始狂涨，当市民还沉浸在国家宏观调控房价政策的喜悦中时，突然发现深圳房价不跌反涨，房价节节攀升，直至现在。“深圳房价为什么不跌反涨？深圳房价何时才跌？”成民间议论焦点，不少打算多存一年钱买房以少还点银行利息的市民发现，自己这一年的钱白挣了。在国家宏观调控房价政策下，深圳房价不跌反涨成为事实，深圳政府一直表态出台各种措施调控房价，但收效甚微。举个很简单的例子，福田区现在新盘均超过９０００元每平方米，二手房均价也超过７０００元每平方米，“如此高房价，在２００５年初是不可想象的。”有市民说。

昨天，记者调查深圳今年最新开盘的２０多个楼盘时发现，深圳新盘房价依旧高居不下，六区房价不一样，涨幅也不一样，其中福田新楼均价全市最高，超过９０００元，罗湖低于９０００元；宝安区新盘均价６０００元左右，盐田区均价超过５０００元，龙岗区楼盘价格全市最低，均价４０００元左右，但一些品牌楼盘价格不低，均价超过６０００元。

●历数深圳多个房产暴利时代楼价表现，并批评政府部门缺乏调控楼市原动力

●有政协委员认为，房价高企政府有一定责任，但一味指责政府有失偏颇

副市长吕锐锋关于今年将在深圳再次掀起楼市调控浪潮的表态引起了网民的普遍关注。昨天，奥一网上市民跟帖不断，很多均与房价有关。其中，一网民甚至贴出了万字长文，历数了深圳多轮房地产暴利时代的楼价表现，并直接批评政府部门在楼市调控上缺乏原动力。

安居房福利房推波助澜？

这篇题为《以深圳为例揭开中国房地产的层层迷雾》的网文，首先把矛头指向了政府安居房、福利房。网文指出，１９９９年至２００３年，几处高层微利房的均价（每平方米、下同）是４４００元左右，这些低价分配的安居房取得产权证后入市，现在均已卖到７０００－８０００元。一些人不但在这种转手过程中斩获颇丰，而且也成了深圳楼市推波助澜的一股力量。

开发商暴利高过贩毒？

网文称，除此之外，最大的暴利获得者自然是开发商。深圳开发商的暴利到底暴到了什么程度？网文以红树××楼盘为例进行了分析。该楼盘２００１年拍卖时的楼面地价为３０５５元，按每平方米建造成本３０００元、其他费用３５００元计算，每平方米商品房成本不过９５５５元，但现在其均价已达到２７０００元每平方米，按全部开发量２５万平方米计算，净赚４２亿元。网文作者戏谑道：“要是毒贩们知道这个消息，肯定要后悔得以头撞墙。他们可是拿命来做生意，组织还那么严密，结果发现搞不过这些拿砖头搭积木的人啊。”

在分析房地产行业是否属于暴利行业时，深圳房地产知名研究人士半求给出了中肯的评价。他告诉记者，如果按照全部投资额来计算房地产投资回报，那么房地产行业的平均回报率在２５％左右，称不上是暴利行业。但由于房地产行业的特殊性，可以通过其资金的杠杆效应来实现运作，在较为极端的情况下，开发商只需要投入少量的启动资金用于购置土地，随后基本不用任何投入便可坐等收钱，例如建造可由承包商垫资，预售时可直接通过按揭回笼银行资金。因此，从开发商自有资金的回报来看，获利完全可以超过１００％，绝对称得上暴利行业。“在深圳当前市场条件下，比如买地花了１．８亿元，赚上１亿多元是非常轻松的。”他说。

委员谈房价

市政协委员金燕：

房价高企原因很复杂

从老百姓角度来说，现在的房价是很高的，买房子是他们这一辈子的很大支出。房价涨幅确实太大了，实际上政府去年也出台了一些政策，下猛药，但是房价高企的原因很复杂，土地商品化以后，涉及方方面面的环节，那些措施有多大效果并不是很明显。从表象上来看，房价如果再这样涨下去，会影响到和谐社会建设，我觉得房价涨得是有点不可思议。市政协委员杨一平：

政府有失误但并非故意

房价高企和住房问题是两个既有联系、又是两个不同命题的问题。商品房属于市场范畴，只要是在合法的范畴内，它的价格应当是由市场来决定的，任何人为的“故意打压”或“故意抬高”都是错误的。现有人一味指责政府不采取遏制房价的行政措施，甚至指责政府与开发商相互勾结，这是有失偏颇的。因为商品房的价格并不属于政府定价或政府指导价范畴，按我国《价格法》的规定，除上述两类价格可由政府依法干预外，其他价格则属于市场调节，政府无权干预。迄今为止，没有任何证据能证明政府在与开发商相互勾结，这一说法缺乏事实依据。但是这样说，并不是说政府没有责任，房价高企的一个客观原因是土地供应紧张和人们对住房的需求量大。作为政府，必须顾及广大群众的住房需求，除商品房外，还应当广泛地开辟其他性质的房源，例如微利房、公房（香港称之为“公屋”）等，使老百姓都能“安居”。近几年，政府实行单一的货币化分房，使得住宅市场只有商品房一类，商品房以外的房源稀缺，老百姓除了商品房以外就没有其他的选择，统统涌到了商品房一个“通道”中，房价自然就会高企。所以说，政府确实存在着决策上的失误，但可以肯定的是，政府的失误并非故意。如果政府可以提供多种房源选择，那么开发商就是想哄抬房价，我看都无法抬起来。

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