雅戈尔的地产秘密

雅戈尔在宁波、苏州和台州地区拥有137万平方米的地块，已开发和拟开发的建筑面积达到220万平方米，在国内的地产公司中已经达到中上规模

国内服装业老大雅戈尔集团股份有限公司（简称：雅戈尔，600177）正在演绎一个新的传奇：其主要赢利来源不是依靠服装加工，而是来自于地产投资业务。

2006年3月7日，雅戈尔集团股份有限公司一口气发布了十几个临时公告。公告的内容大致涉及2005年年度报告、雅戈转债、股权分置改革等诸多问题。

尽管这些公告群让人有些眼花缭乱，但丝毫没有掩盖住雅戈尔在地产行业中的锋芒。

地产赢利奶牛

雅戈尔2005年年度报告显示，公司2005年主营业务收入46.28亿元人民币，净利润5.65亿元人民币。而这其中，雅戈尔全资拥有的地产子公司雅戈尔置业，2005年全年实现净利润2.73亿元人民币。这个数字相当于雅戈尔当年利润的50％——雅戈尔半壁江山已成地产。

近年来，雅戈尔从地产行业中获益匪浅。2004年地产行业为雅戈尔贡献了34.17％的净利润；2004年雅戈尔在地产行业上的净利润达到2亿元人民币，与服装业务的利润基本持平。

在过去的20多年时间中，万科地产的成功告诉大家一个道理：唯有专业化才能做得更好。但事情似乎不像万科所说的那样，雅戈尔已成为服装行业中最强势的地产商，而地产行业中最强悍的服装制造商，也非雅戈尔莫属。

在人们印象中，雅戈尔曾经是单一的服装品牌。2005年，雅戈尔衬衫国内的市场占有率达到11.8％，连续11年排名同行业第一；而雅戈尔西服的市场占有率也高于12％，连续6年稳坐行业头把交椅。或许是做惯了服装行业老大的位置，雅戈尔开始暗自发力，逐步侵蚀宁波市周边的地产。在宁波，雅戈尔置业是最大的房地产发展商，在宁波的市场占有率达到25％。

雅戈尔置业成立于1992年，一直以来，它充当着雅戈尔叱咤地产行业的关键棋子。在成立后的3年间，雅戈尔置业曾开发过六七十万平方米的地产项目，但由于宏观调控，公司房地产开发逐渐停滞下来。

1998年雅戈尔上市，处于房地产低潮期的雅戈尔置业并不具备多少上市价值，因此相关资产被剥离出雅戈尔。1999年，雅戈尔借厂房搬迁，在原厂区重新启动地产项目。彼时宁波的地价升值很快，依仗雅戈尔原有的廉价土地储备，这个地产项目毛利一度高达4成以上。雅戈尔品尝到了地产的甜头。

多元化战略

“雅戈尔必须为自己躺在账上的几十亿元资金寻求出路。”广发证券纺织业分析阮刚如是说，“雅戈尔连年成为服装业的龙头，而服装业再向上的市场空间有限，必须有高增长的地产业务来支撑上市公司业绩，否则股价就会下跌。”地产行业高额的利润诱惑和业绩增长的压力，双双驱动着雅戈尔涉足地产行业并进行多元化发展。

2002年雅戈尔以收购方式将雅戈尔置地装入上市公司。有数据显示，雅戈尔置业注册资本1.28亿元人民币，但其2005年总资产已高达41亿元人民币，占雅戈尔集团总资产的1/3以上。从资源配置上判断，雅戈尔置业已成为了雅戈尔的顶梁柱。

2005年，雅戈尔置业实现销售收入13.3亿元人民币，较2004年收入下滑16.24％，并低于业内预期。“这主要是因为雅戈尔宁波中山东路的一个项目，那所公寓2亿元的预售款还没有到账。”一位知情人士向《财经时报》透露。

与此同时，雅戈尔置业几个项目皆已竣工。据悉，2006年位于宁波繁华区的西湖花园可以完成交付，海景花园部分、甬城金大地和溪林春天二期也已确认收入，预计销售收入为15亿元左右；2007东湖馨园（目前预售超过88％）、东钱湖别墅（2006年下半年预售）、都市森林和海景花园剩余部分能够确认收入15亿－20亿元。

雅戈尔似乎并不只将地产行业作为短期的利润增长源。“一步步来，现在的目标是争取成为长三角的区域性开发商。”雅戈尔总经理蒋群有些低调。

巨额的土地储备

事实上，雅戈尔在地产领域已倾注了不小的气力：雅戈尔置业要依托公司土地储备和资金的优势，专注于精品楼盘的开发和配套服务的提供，打响雅戈尔置业的品牌，在保持宁波房地产优势地位的情况下，努力成为国内一流的房地产开发企业。

目前，雅戈尔在宁波、苏州和台州地区拥有137万平方米的地块，已开发和拟开发的建筑面积达到220万平方米，在国内的地产公司中已经达到中上规模。

由于宁波较早实行了房产出售交纳营业税的规定，加上宁波每年房产供给量稳定在300万-400万平方米，在房价上涨过程中起到了很好的控制作用，因此房价波动幅度不大。预计至2009年以前，雅戈尔置业每年房地产销售收入都为雅戈尔集团贡献15亿-20亿元人民币。

“现在雅戈尔地产方面的主要风险是土地成本不断提高，这有可能影响公司未来的利润空间。”昆仑证券的一位人士称，“同时国内金地、凯德等著名地产商也都进入宁波市场，竞争将越来越激烈。”

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