3月成风向标,北京楼市发高烧

    市场预测“涨”声一片

    实施宏观调控后的一年中,北京房地产市场由于不断受到各项政策影响,供应源头的土地市场供应数量明显减少。据北京市中原地产研究部提供的资料表明,截至2005年12月8日,北京市土地招、拍、挂市场共成交土地272公顷,较2004年同期减少许多。2005年北京批准预售普通住宅面积约1882万平方米,较2004年同期下降了10.2%。而最新的中原地产的研究报告显示，2006年可能入市转化为实际供应的土地中，75%是2004年“8.31”大限前“突击闯关”成功的土地，其中8大城区占去80%，这其中又有70%位于朝阳、宣武、崇文、海淀、西城、东城这几个传统高房价区域。中原方面认为，这样的土地供应结构也将增加北京房价的“敏感性”。

    有统计表明，2006年至少应该有2500万平方米实际供应量，但究竟有多少实际供应入市，仍无定数。土地供给的滞后效应，实际供给的不确定性，正把北京2006年的房价拖进一个微妙时刻。

    在看到国务院发展研究中心出炉的这份“预测”后，北京一位业内人士表达出了自己的质疑：拿北京来说，目前人口不断增长，对于住房的需求远远大于供给，她举例说，丰台某楼盘两年前开盘时均价4000多元每平米，而两年后其二期项目开盘时均价已升至6000多元每平米，仍然能被购房者所接受。所以，房价上涨是肯定的，但预测6%的涨幅似乎有点保守。

    消费者购房意愿降至低点

    一方面是不断上涨的房价，一方面是大量需要房子而又买不起房的百姓。如何解决这一矛盾成了摆在相关部门面前的难题。据人民银行最近发布的一份调查报告显示，中国城镇居民消费意愿已连续三个季度下滑，今年一季度更是跌至历史新低，同时，居民购房意愿也跌至历史新低。

    中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，楼市再次陷入观望的根本原因并非调控，而是供给结构性失衡、房价暴涨超出百姓购买力的必然结果，宏观调控只是加速楼市调节的环境与外因。根据研究表明，2005年，国内房地产开发投资、房地产空置率、收入房价比等指标早就超过国际警戒线。比如，2004年城镇居民的收入房价比，如果以户均75平方米计算为8.2倍(一般国际标准为3-6倍)，而上海及北京这样的大城市收入房价比在12倍以上。

    “这种情况下，房价必然在高位运行。”易宪容表示，房价的快速上涨，一方面会把那些中低收入民众完全排除在房地产市场之外，因为他们根本就没有支付能力进入这种过高的房地产市场；另一方面，也会把那些本来希望改善住房条件的民众排除在房地产市场之外。在这种情况下，民众蜂拥进入房地产市场的局面得以改观，购房一步到位的观念也在被打破。

    易宪容认为，目前国内的房地产市场，对于消费者来说，没有相应的支付承受能力；对于投资者来说，则是风险过高。也就是说，如果国内房地产市场的价格不能够得到一定的调整，一直保持在高位运行的话，要鼓励民众的住房消费是极其困难的。

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