房地产诚信建设低点起步

    今年“3·15”，中国消费者协会改变了以往在这个时候对房地产业采取曝光的策略。相反，在3月9日，公布了利用去年由中凯企业集团发起成立的中国房地产业诚信建设金组织的“2005年度推动商品房市场诚信建设典型人物、事件评选活动”结果，希望用这种树立榜样、正面引导的方式更有效地推动房地产市场的诚信建设。

　　如此榜样

　　记者从相关资料上看到，消协此番推举的“好人好事”包括率先取消房贷险的工商银行深圳分行、探索“业权分配”制度的华远地产、请业主提前验房的花市枣苑等。

　　客观分析，这些典型事件不过是企业自觉做了该做的事、守住了道德底线。就如华远地产董事长任志强在3月7日首次向业主兑现业权收益的活动现场所讲的大实话：“其实我们建立业权分配制度的出发点很简单，就是开发商不能偷业主的东西，属于业主的就应该给人家。”

　　记者在随机采访中发现，来自中国消费者协会负责人和普通消费者对该行业经营主体——开发商的诚信水平的评价都很低。消协一位领导甚至引用2000年北大教授张维迎在上海参加“新住宅运动”发起活动上的一句评价来回答记者的询问：“目前地产商总体的诚信水平？就像北大那个教授曾经说过的，1/3大骗、1/3中骗、1/3小骗。”2000年到2006年，6年时间过去了，房地产已经发展成为国家支柱产业，人们对开发商的诚信水平的评价却未改变，谋求永续性经营的开发商们是不是该集体反省一下呢？

　　投诉问题很低级

　　中消协副秘书长武高汉坦陈，2005年是消协介入房产行业投诉受理以来，首次出现投诉量比上一年有25.7%负增长的现象，但是行业内诚信及霸王条款等问题依然比较严重。

　　据中消协统计，2005年接受的房地产投诉总量依然很大，受理了33968件，依旧是目前消费者投诉的重点。在各项地产投诉中，房屋质量问题投诉一直高居榜首，占到60%左右，主要集中在地基下沉、墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、材质差等方面；位居投诉第二的是广告夸大、虚假，误导消费者；此外，还有规划变更、合同违约、价格过高、物业管理混乱等问题。

　　房屋质量存在问题说明产品不合格，应属于最低级的问题，也是最容易引发消费者不满的问题，尤其是房子这种总价高、缺乏类似其他商品实行的售后“三包”承诺的商品。而且，产品质量水平低也直接反映了整个行业的发展水平。针对于此，专业人士指出，只有引入工业化生产房屋模式替代现行的传统房地产开发模式，才有望尽快改变现状。否则，再负责任的开发商也会出现有质量问题的房子，顶多用售后服务来弥补。

　　多重因素影响

　　多年来，房地产诚信建设进步缓慢有多方面的因素，其中包括由于相关法律不完善而造成的监管不严，地产商缺乏自律，消费者维权意识薄弱，市场需求太旺盛等等。

　　“在相关法律法规尚不完善的经营环境里，有良心的开发商永远是少数，”以维权而闻名的北京著名购房专家、中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心在参加华远诚信活动时尖锐指出。所以，他一方面强烈呼吁国家完善相关法律法规，用强制性手段规范开发商的经营行为，一方面呼吁消费者增强对自身权益的保护意识。

　　任志强表示，大部分业主不懂业权，而《物权法》尚未出台，现有法规对地下车库、小区地下室等公用设施和共用部位的权属等未作出明确的规定，很多开发商就把它据为己有了。事实上，也有些开发商想把这些权益交给业主，但没有现成的分配机制可参照，不知道怎么才能妥善处理。华远地产所做的，就是引入中国香港和欧美一些国家的成熟做法予以完善，形成一套分配制度。现在，经过5年研究与实践，业权分配制度基本成型，并得到了政府部门的重视。这些年房地产市场需求旺盛、市场竞争不充分，也是让诚信建设裹足不前的一个重要原因。

　　此外，如上面所谈及的，非标准化的开发模式是房屋质量问题存在的一大根源，也是这个行业暂时无法回避的先天缺陷。对此，连比较重视产品质量的企业人士都感到无奈。他们指出，房地产行业目前的开发模式、施工方式注定了产品的质量隐患，没有办法标准化作业的结果就是总有些户型会出现漏水、裂缝等现场。只有靠工业化生产模式取代传统开发模式才能让产品质量有保障，也只有当质量问题不再普遍存在，除去了影响房地产商诚信的一个主要因素，行业的总体诚信水平才能有大幅度提高。

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