招商证券(香港)：富力地产盈利前景亮丽

　　广州富力地产(资讯 行情 论坛)(2777)

　　业绩优于市场预期，盈利前景亮丽

　　富力在上市后首次交出的全年业绩超过市场预期，净利润增幅达97%，优于市场的估计，主要受惠于销售面积的增加和平均销售价格的上升所刺激，期内广州和北京楼房的售价更按年上升超过20%，反映这两个地区较有优势的承担能力；另外，公司物业投资的规模继续扩大，相信这些物业投资在07开始为公司提供稳定的现金流，预期在楼房价格稳定的增长下，公司高达1,200万的土地储备保证了未来几年的利润，我们对公司首次的评级为＂买入＂，目标价45元，为06年净利润的11.9倍，股息率则为3.1%。

　　盈利增长超岀预期. 富力05年全年总销售为58亿人民币(下同)，按年增长36%，而净利润则大幅上升1.3倍至12.6亿，或每股净利润1.95元，上升97%，较市场平均估计的高5%，而较公司去年上市时盈利预测的10.4亿高21%；期内的毛利率从04年的20.8%上升5.3个百分点至26.1%，净利润率更大幅上升8.4个百分点至21.8%，盈利大幅上升除了销售面积上升外，销售价格上升也是原因之一。

　　平均售价上升超过20%. 公司05年全年合同销售额达81亿，总面积达86.4万平方米，当中的58亿已经反映在05年的收入中，而剩下的23亿将反映在06年的收入中；从地区收入中分析，广州，北京和天津分别占综合同销售的47%，46%，和7%，北京富力城的平均价格为每平方米10,700元，按年上升23.6%，而广州的每平方米售价为7,600元，按年上升33.9%，天津的平均售价则为7,100元。基本上说，楼房价格的上升成为盈利增长的主要动力。

　　土地储备达1,200万平方米. 至目前为止，富力的总土地储备约为1,200万平方米，可销售面积约为1,050万平方米，足够公司未来3-5年的发展需要，除了现有的广州，北京和天津外，公司最近也在西安和重庆购入土地储备，主席李思廉表示公司考虑进入某个城市的基本要求是城市人口要达到4-5百万，另外是项目的规模要达到50万平方米，但同时表示公司不会进入一些房价太高的地区，因此我们相信富力在短期内参与上海房地产项目的机会不大。

　　投资物业将来贡献明显. 除了住宅项目投资外，公司亦投资商场和酒店，当中位于北京东三环地铁出口的富力城商业项目面积达30万平方米，预期在今天年底完成，另外，公司在广州的君悦酒店和丽嘉酒店预期在07年第一季度营运，估计这些投资项目在08开始为公司提供稳定的租金收入，已成为盈利增长的另一个量点。

　　首次评级为"买入". 预期在销售面积的增长和楼房价格上升情况下，富力在未来的盈利增长将非常明显，我们估计公司06和07年的净利润分别上升94%和30%，达29亿和38亿，或每股净利润3.79元和4.93元，我们首次对公司的评级为＂买入＂，目标价HK$45，为06年净利润的11.9倍，股息率则为3.1%。

1