地产大盘"国瑞城"开发走红2005

　　近日，占地20公顷、开发面积为80万平方米的项目“国瑞城”在崇文门地区露面，并于近期开盘。据了解，这是自2003年以来，市内首次出现大盘项目。

　　在北京，开发面积达50万平方米以上的房地产项目被称为大盘，开发面积在100万平方米以上的房地产项目被称为超大盘。但近年，市中心的土地日渐稀缺，2005年先后在市场上露面的国美第一城为90万平方米、定福家园为150万平方米、沿海赛洛城为86万平方米以及100万平方米北京华侨城等大盘都落在四环以外。市内自从2003年出现过财富中心、华贸中心、万达广场等大型综合性建筑后，2004年尚未出现过大盘项目。

　　大盘重产品轻营销

　　据了解，此次位于崇文门的国瑞城是典型的“综合体”项目，也是目前北京城区二环内最大体量的建筑综合体。

　　国瑞城营销总监陈南苹在接受记者采访时表示，一个大盘入市会不会得到消费者的认可起决定性作用的仍然是地段和产品，只有综合品质得到市场认可，项目的市场价值才能最终得以体现。据她介绍，该项目不仅有板楼住宅、公寓还有5星级酒店、5A级写字楼、大型购物中心、超市大卖场，四合院、商业中心。

　　今年坚持大盘传统运作方式值得一提的还有沿海赛洛城、北京华侨城。沿海赛洛城定位“青年豪宅”；北京华侨城打出“旅游加地产”的城区开发模式，强调地产项目与公园项目互动的产品特性。可以说，2005年成为大盘项目集中走红的一年。

　　大盘引发问题如何解决

　　专家及业内人士分析认为，大盘在2005年的市场上将取得不错的业绩。他们的优势体现在多个方面，例如内部配套齐全、具有成本优势、景观资源丰富等内容，对外影响力大、宣传成本低，在市场上将是客群主要追求的对象。但同时，也有专家对大盘引发的交通、区域经济成长性问题提出质疑。

　　华高莱斯国际投资顾问北京区董事总经理李忠认为，现在北京早期的几个大盘，比如天通苑、回龙观等大型居住区，都已经表现出了不少所谓的“大盘病态”，而其中最为突出的就是交通问题。著名建筑师崔恺提出，实际上目前北京的大盘显现出来的交通问题还不只在居住区的人群出行问题，社区内交通体系混乱也是一个突出问题。另外还有大盘所在的区域未来要面临的区域经济成长性问题，即周边配套如何跟上的问题。很多大盘只提供了居住环境，但却忽略了生活配套的重要。

　　万年花城营销总监黄曦说，大盘同样强调产品的差异性和个性化。通常大盘开发在销售上求稳，靠产品的差异性保持市场的占有热度。拿万年花城来说，率先引进国际先进的“新都市主义”理论中的TOD开发模式，不仅可集大盘优势于一身，还可以完全避免大盘交通及配套的不足，这种以公交车站为中心的布局形态有利于大盘社区的交通组织。其次，社区中心有利于吸引商业和各种服务性配套设施的集中布置，可解决大盘中生活商业配套不足的问题，同时还有利于提高居民公交出行效率。这种布局可以提供不同类型、密度、造价混合的住宅，有利于解决广泛存在的置业成本和生活成本之间的矛盾。国瑞城地处环线地铁和5号地铁的交汇处，先天条件无可比拟。这样的项目相对来说具备更高的增值空间。

　　因此说，大盘项目的各项配套设施能否解决好，才是真正考验大盘价值的要本所在。 （王小霞）

中国品牌总网

1