潘石屹转型：其实我以前一直很害怕商业地产

    ■本报记者 姜洪桥 北京报道

潘石屹主演的电影《阿司匹林》公映了，与他在网络博客的人气相比，票房差强人意，但这并不妨碍他的娱乐化步伐。与其他明星地产商不同的是，潘并没有因为投身于舞台与媒体，就耽误了主业，该做的事情，他一点没有放松。今年年初，潘石屹宣布弃住宅转向商业地产。

在经历了十年的高热之后，以住宅为主轴的中国房地产业正经历着前所未有的震荡。王志纲工作室首席策划师王志纲在接受新华社记者采访时宣称，房地产开发模式正在裂变，3年内70％的房地产企业将歇业转行，而潘石屹的所作所为正是他想讲述的“明天的故事”。

住宅原教旨主义

当潘石屹继续保持他一贯的风格，笑眯眯地坐在记者面前的时候，记者已经准备好随时打断他大谈商业地产美好前景的宏观叙述。他已经不厌其烦地向媒体证实，商业地产占了SOHO公司10％的开发面积，20％的销售额，30％的利润。但潘石屹的开场白却是，“其实我以前一直很害怕商业地产”。

的确有点让人出乎意料，今天的潘石屹不仅是娱乐明星，也是商业地产的明星。SOHO公司不仅连续几年内惟商业地产马首是瞻先后完成了建外SOHO和SOHO尚都两个商业项目，而且开始和阳光100合作在其他城市拓展商业项目并搭建了SOHO商铺网平台。这很容易使人联想到一个跨区域的商业地产集团形象。

事实上，真正让潘石屹认识商业地产的是SOHO现代城，而且还有点迫不得已的味道。SOHO现代城地块紧邻长安街的一面在政府的规划中就是商业，而潘石屹是一心想建造让自己和客户满意的一个纯住宅社区。为了避开商业地产，潘石屹当时决定先开工现代城南区的公寓。结果，公寓很快起来了，为了让住户满意，SOHO公司还建造了封闭式围墙，配备红外线安全设备和24小时的保安昼夜巡逻。可以说，这是一个符合中国人私密感的住宅社区，而且销售也很好。不过，潘石屹却开始不满意了，这个封闭式的社区核算下来带来的利润并不是很高。这种不满可以天然地理解为商人的孜孜不倦，更主要的是来自比较。“现代城旁边的违章建筑商铺火爆得要命”，潘石屹不是滋味地说。

这个让所有商人都会感到很不爽的比较也许是决定潘石屹今天想法的关键一笔。潘石屹遂决定修改计划增加商铺面积使之达到整个项目面积的10％，SOHO现代城紧邻长安街的商铺得到了潘石屹前所未有的关注。潘石屹今天来回顾现代城的商业他自我感觉是成功的，它的高价销售不仅给SOHO公司带来了高利润，也为部分投资客户创造了数倍回报率的奇迹。

此前的潘石屹可以说是个住宅原教旨主义者，现代城商铺也并不能让潘石屹下定决心转向商业地产。潘石屹承认，那时候商业地产就是“楼堂馆所”，房地产业也不叫房地产，而被称为住宅产业。因为“楼堂馆所”从来是政府严加看管的坏孩子，商业项目贷款和立项审批都被设置了重重政策关卡，房地产商也是对此避之惟恐不及。有案例为证，为了响应政府发展住宅产业的号召，中房集团曾经计划改名为“中国住宅产业集团”。

在现代城之后，潘石屹逐步增加着商业地产在SOHO公司项目中的分量，从现代城的1层增加到建外SOHO的3层，到SOHO尚都的5层。潘石屹说这个过程用了两三年。如今的潘石屹已经明显从住宅原教旨主义者变成了商业地产明星。他盼望商业地产前景的心情如同他敢于反驳对商业地产的怀疑一样强烈。2005年商务部用了半年时间调查商业地产，得出了商业地产结构不合理，局部过热的结论。潘石屹认为，商业有很强的地域特点，如同房山区商业面积不能和王府井的商业面积简单相加来作为商业地产过热决策的依据，“我们没有做过调查，相信关于商业地产调查数据是准确的，但是把两者面积相加之后的结论却未必准确”。

明天的故事

对潘石屹，有人评价甚高。本月初，新华社发表了一篇标题耸人听闻的文章。王志纲在这篇《3年内70％的房地产企业将歇业转行》的文章中认定，大盘、超大盘的操作模式将是“昨天的玩法”。后大盘时代，房地产的“大鳄”们可能不再纯粹做住宅开发了，而是有专业背景、产业资源、关联性效应的。所以很敏感的潘石屹意识到后，在报纸上声明不再做住宅地产要转行做商业地产，这就是“明天的故事”。

与SOHO公司合作的阳光100常务副总经理范小冲也认为，这是一个市场细分的过程，强势品牌公司从竞争走向合作也是形势使然，“阳光100在很多城市都获得了大块土地，但阳光100不可能把这些大盘项目做成千人一面的住宅，也需要引进特色产品”。在范小冲看来，他们不仅愿意和SOHO公司合作，如果有类似MOMA这样的产品他们也乐于洽谈。

在SOHO公司与阳光100合作的烟台项目中，SOHO公司委派了一名项目副总，并且将承担推广和销售任务，预计潘石屹的招牌和照片也会如期降临在烟台。潘石屹虽不肯定与阳光100的合作一定会在全国遍地开花，也不回避这样的合作是出于眼下土地和项目的短缺，而阳光100却颇有土地储备。事实上，SOHO公司和阳光100的合作早有先例，现代城和北京阳光100公寓就是合并销售，但时隔几年之后的这次却是不同类型产品首次在外地落地生根。

王志纲说：“今天的中国，每个项目由一个企业从头干到尾的时代已经结束了。房地产行业的分工和协作将越来越清晰，各类相关企业将形成强强联合。”我们不知道王志纲是看见潘石屹的动作之后做出的判断还是早已成竹在胸，但SOHO公司的做法确实和王志纲预测的趋势有点相像。

1