商品房质量不合格可退房(图)

    该条款首次写入《商品房预售合同》示范文本，购买期房将有望同时签购买车位合同

　　《北京市商品房预售合同》示范文本将于3月15日在全市推行，将规范开发商在房屋销售中的行为。本报记者康亚风摄

　　本报讯（记者廖爱玲）酝酿已久的首份《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房认购书》示范文本将于3月15日正式在全市推行使用。商品房质量不合格可退房，首次写入示范文本。

　　昨天下午，制定方北京市工商局、市建委召开新闻发布会宣布了这一消息。今后，北京市民所购期房如有质量不合格、随意擅自变更设计等问题，都有权选择退房。

　　“购房者未取得按揭贷款，不能按时交付房款不属违约”条款被删除

　　昨日，市工商局合同处处长王珊介绍，在1月12日召开的听证会上，消费者、开发商、律师等各方代表争论较多的焦点，如退房条件、公共设施项目交付、施工进度、代缴税费四大问题均做了修改和细化：商品房地基基础、主体结构质量、室内空气质量检测不合格，有权退房；上水、下水、电、供暖、燃气、公共绿地、停车场、幼儿园、学校等公用设施应按约定日期达到使用条件；签约时应标明所在楼栋的施工进度；是否代缴税费事先约定。

　　争议较大的“购房者未取得按揭贷款，不能按时交付房款不属违约”一条已被删除。

　　补做节能措施费用，开发商全部承担

　　根据《预售合同》规定，增加了对规划设计变更和节能措施的约定，规划变更时要书面征得购房者的同意，房屋户型、空间尺寸、朝向、供热采暖方式等设计变更时要在10日内书面通知购房者，否则有权退房。

　　《预售合同》规定，提出商品房应达到节能设计标准，未达标者，开发商应补做节能措施，并承担全部费用。

　　开发商应在约定时间取得该。同时应在合同中明确前期物业管理企业的名称，物业收费价格、地上地下停车费收费标准。

　　《机动车车位预售合同》示范文本将网上公示

　　王珊还透露，买房后能否方便停车一直是市民关注的问题。在推行《商品房预售合同》和《商品房认购书》同时，建委、工商局还将在近期制定推行《现房和存量房买卖合同》和《机动车车位预售合同》示范文本，该合同将于3月在首都之窗网站上征求市民意见，不再举行听证会。今后，市民在买期房时可以同时签下购买车位合同，车位价格可以同开发商在合同中协商签订。

　　条款解读

　　焦点1 商品房质量不合格可退房

　　条款规定：商品房地基基础、主体结构质量、室内空气质量（时限应不低于60日）经检测不合格的，购房者有权退房。开发商应在约定时间内退还全部已付款和利息，给购房者造成损失的由开发商承担赔偿责任，并承担检测费用。

　　市工商局合同处处长王珊点评：住宅工程质量问题应在销售合同中明确。以往合同中没有涉及质量问题，以及具体的退房条件，消费者买到质量差的房子也无可奈何，打官司检测费用还得自己掏。此次制定的《商品房预售合同》示范文本提示，开发商建设商品房必须使用合格的建筑材料、构配件，房屋质量符合国家工程质量规范、标准和设计文件的要求。对工程质量问题发生争议的，可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。

　　焦点2 公建设施交付日期须注明

　　条款规定：开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件；公共绿地、道路、停车场，幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等其他公用设施也应按约定的日期达到使用条件。

　　王珊点评：公用设施的交付日期在以往的合同中没有涉及，但却是常引发纠纷的由头。开发商往往事先天花乱坠地宣传，实际交付的房子配套设施却缺这缺那，但由于合同上没有提出，或只简单提到部分设施，使得消费者维权缺乏证据。

　　焦点3 期房施工进度合同中须注明

　　条款规定：签订合同时必须写明该商品房所在楼栋的建设工程进度状况。如：正负零、地下一层、地上五层、结构封顶。

　　王珊点评：施工进度是期房能否如期交付的重要条件。以往开发商常以种种理由延迟交付日期，找的其中一条理由就是施工进度慢。

　　写明签约时的施工进度，可以避免此类现象发生。

　　焦点4 购房人可自行缴纳税费

　　条款规定：双方按照约定方式缴纳税费，购房者可选择不得将交纳税费作为交接该商品房的条件，或同意委托开发商代交专项维修资金（公共维修基金）契税、物业服务费用、供暖费等税费。

　　购房者自行缴纳税费的，并在接收该商品房时向开发商出示缴纳凭据。

　　王珊点评：买房人对开发商入住时必须先交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费，存在较大争执，甚至引起集体上访。

　　此次制定的《商品房预售合同》提示双方在签约时可就有关税费的缴纳是否委托进行事先约定，购房人可自行缴纳税费。

　　焦点5 房屋另卖第三方双倍赔认购定金

　　条款规定：开发商在认购人支付认购定金之日起至该认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，须向认购人双倍返还定金。

　　王珊点评：在商品房认购环节中，过去由于没有合同示范文本，开发商自制的认购合同中对定金使用等问题的规定过于简单、含混，有的用“定金”，有的则是“订金”，两者虽是一字之差，但在法律上却有着完全不同的解释，为此引发了不少歧义和纠纷。此次推出的《商品房认购书》规定认购商品房的合同主体不得随意变更。并在认购书中约定明确使用“定金”，对支付定金的期限、解除认购书和返还定金的四种情况作了约定。

　　本报记者廖爱玲

　　各方观点

　　开发商受各种因素影响工期难明确

　　昨日，一位不愿透露姓名的开发商表示，合同文本将有效引导开发商、销售商、购房者。但也对合同中的一些条款提出了不同的看法。如约定空气质量不合格退房的期限，双方很难达成一致，操作性不强。另外公共基础设施建设项目一一罗列交付日期和达到的条件，也似乎难以具体写明，因为期房建设中有很多不确定因素都可能影响工程进度。

　　消费者示范文本使维权有依据

　　昨日，家住建欣苑的消费者范先生认为，此份合同有助于矫正因交易信息不对称、经济力量不对等而造成的利益失衡，减少购房中的交易纠纷。合同里明确质量不合格可退房，基础设施、公用设施的交付使用日期，这样在交付时可据此查看是否一致，维权有依据。

　　本报记者廖爱玲

　　配套措施

　　期房网上公示可防8种违规

　　防止“一房多售”等行为，一旦查实要在信用系统曝光

　　本报讯（记者谢炜）3月15日起，商品房预售合同将实行网上签约和预售登记。昨日，市建委有关负责人对商品房预售合同网上签约和预售登记的具体情况进行了解答。据介绍，“一房多售”等8种违规行为查实后，要在企业信用系统曝光。

　　市民可上网查房屋买卖情况

　　据介绍，市建委将通过政务公开网、北京建设网（）和北京市房地产交易管理网（www.bjfdc.gov.cn）及时向社会公布下列信息：商品房预售许可证的相关信息；预售商品房的楼盘表信息；商品房预售合同和商品房认购书的文本；楼盘表上网上已预订和已签约房屋的标志；按楼栋预售的参考均价、每个预售许可证（或每栋楼）已签约合同的成交均价。

　　“市民在买房前和签订合同前都可以及时了解该商品房的各项信息，做到心中有数”，该负责人说。

　　杜绝开发商制造热销假象

　　新的商品房预售网上签约和预售登记办法生效后，房屋销售合同内容须迅速提交上网，当双方签约后，商品房楼盘表内及时标明该单元（套）商品房已预售，这从另一方面也防止了开发商故意留存部分商品房，制造热销的假象。

　　建委负责人介绍了合同上网的程序：房地产开发企业与买受人就可预售的房屋协商拟订商品房预售合同的相关条款，经双方当事人确认后，通过管理系统在线填写商品房预售合同的内容，买受人自行设置查询密码，网上提交后，系统将自动生成合同编号。

　　此外，管理系统还通过对商品房认购书进行联机备案，认购主体不得随意变更，从而限制了少数人通过认购房号炒房的行为。

　　八种违规行为

　　在开发企业经营中，若出现以下八种违规行为，查实后将在企业信用系统公示：

　　未取得预售许可证，擅自收取预付款性质的费用、发布预售广告、参加房地产交易展示活动的；

　　预售商品房时，未按预售许可内容预售商品房的；

　　预售商品房时，未公示商品房预测面积测绘技术报告书和共用建筑面积的分摊情况的；

　　商品房预售合同网上签约后，未在规定期限内按规定程序进行预售登记的；

　　开发企业与一方买受人未依法解除预售合同前，又与他人签订同一商品房合同的（即一房多售）；

　　预售已抵押的商品房，未通知抵押权人或未将抵押情况告知买受人的；

　　开发企业将已预售商品房又抵押的；

　　预售商品住宅未按套内建筑面积计价的。

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