2006年投资策略之房产篇

    文前提要：从目前来看，2006年的上海楼市仍将延续去年的调整惯性，在这种情况下从投资的角度来说，只有那些有稳定租金回报的房产才是有生存空间的，而这也将成为今年楼市投资的一条重要思路，对此我们也应该从多方面加以深入领会。

　　2006年仍将延续调整惯性

　　老张是记者的一位老友，他在房地产市场也跌打滚爬了许多年，这几天他对上海楼市的新年走向也是颇为关心的，用他的话来说宏观调控也进行了快一年了，房价应该说也确实出现了调整，不过在另一方面，大家对当前市场的趋向倒是颇感迷茫。另一位与开发商“混”得颇为熟悉的业内人士也对记者说，今年一季度可以说是房产商最痛苦的一个时期，因为在这个时候对房产公司来说往往都是一个结算期，资金的压力会相对较大，这在一定程度上将会反映到市场的价格上。近期另一位银行支行的行长也在私下向记者透露，他们这一阵给开发商贷款的“生意”可以说相当好，而且其中往往都有一个附加条件就是获得贷款的开发商需要帮助银行化解一定数量的不良资产。这位行长笑着说：“要是在以前那个楼市火热的阶段，开发商们的‘热情’是不可能有这么高的。”

　　这虽然只是当前年末岁初市场中表现出来的一些点点滴滴的景象，但它却从一个侧面给我们揭示了当前市场运行的一些特征，那就是购房者仍在观望，而开发商正面临着巨大的资金压力。这两个市场决定者目前的这种态势，也最终将体现在楼市价格的运行上。由此对于2006年的上海楼市我们首先可以得出这样一个看法，那就是今年的市场仍将延续去年的调整惯性，寄希望于今年楼市出现大的转机显然是不现实的。我们应该充分认识到这次调整有一个相当长期的过程，这是广大投资者应该首先明了的事实。

　　由“急跌”转向“缓跌”

　　2006年的楼市虽然将在去年的惯性作用下发展，但在一系列相关因素的作用下，今年的市场发展也将表现出来一些新的特征。其中颇为值得关注的就是记者在此前提出过一个观点，那就是楼市将从“急跌”转向“缓跌”。虽然两者都是一种调整，但在具体的表现形式上却有着较大的不同。

　　去年，楼市由高到低的转折可以说表现得颇为强烈，而从此轮市场跌势的走势看，第一波的下跌可以说是显得颇为猛烈，许多楼盘都达到了20%～30%的幅度，均价下跌3000～5000元/平方米也不是什么新鲜事。这种急跌态势的产生也是有其缘由的，我们可以发现在去年春节过后楼市也曾上演了一段颇为壮观的“逼空”行情，当时房价上升之快令许多市场人士大跌眼镜，一个楼盘甚至在非常短的时间内就涨了5000元/平方米。涨得快跌得也快，调控后第一轮的跌势首先抹去的就是这一段非理性的涨幅，所以“急跌”也就在所难免了。

　　现在有一种较为普遍的观点认为，2004年三季度的价格水平是较为理性的价位，而从目前市场的实际情况来看，一些达到这一价格水平的楼盘就会有一定的成交量放出，形成了一个重要的价格支撑结点。可以这样认为，房价在经过第一阶段报复性的快速下滑之后，在接下来将会步入一个新的阶段，缓跌将成为市场的主要特征。

　　租金收益是首要考虑因素

　　很长时间以来，投资者都已习惯了楼市中买进卖出的差价交易，这已成为了大家获利的主要方式。而在当前市场延续去年调控惯性的情况下，这种投资的方式显然已经不合时宜了，租金收益将会成为人们在投资房产的首要考虑因素。而这一点，我们可以从市场、供应、需求、政策以及交易成本等多方面来加以综合分析。

　　从市场的情况来看，目前的楼市交易可以说是出现了极度萎缩的情况，2005年11月，沪上住宅市场交易量为185.8万平方米，虽然较此前已经有了一定程度的上扬，但其中配套商品房的成交却占了很大比例，达到了历史新高47.8%。从供应的方面观察，根据网上房地产的统计，目前住宅可售总量在970万平方米左右徘徊，而这个数据已经是剔除了配套商品房和尾盘的剩余数量。而其实从当前楼市的成交构成来看，配套商品房已经占有了相当大的比例，所以要消化这些存量商品房将会是一个相当漫长的过程。另外，还要再加上今年新增供应量，显而易见，当前的市场是难以消化如此庞大的供应量。

　　造成这种情况的原因主要是由于市场的需求受到了抑制，其中对投资性需求的打压是首当其冲的，其次动拆迁规模的放缓也使被动性需求大幅减少，而在银行贷款门槛抬高的限制作用下，市场中的改善性需求也显得心有余而力不足。当然交易成本的提高也是不容忽视的因素，营业税的征收以及越走越近的个人所得税等等，都大大减少了人们的获利预期。根据我们的计算，在当前的情况下一套房子要上涨20%才能获利，而在目前“缓跌”的市场状况下，这显然是不现实的。其实有一点大家是心知肚明的，形成当前所有这些市场变化的主要动因是还是宏观调控政策的作用，而从2006年的情况来看，根据我们的判断，政策的主基调不会发生大的变化，这也使得市场将难有起色。

　　答案似乎已经很明显了，在目前的市场情况下房产正在回归到它原来的物业属性上面来，当它不再以筹码的方式在市场上被运作时，投资回报将主要以租金的方式表现出来，这种思路将在2006年表现得尤为强烈。

　　采取多种手段提高收益

　　有位投资者对我说：“现在的楼市已经不能投资了。”其实这句话只说对了一半，关键是你在进行房产投资时要转变一种视角。很长一个时间以来，许多投资者的关注点都是未来房价会涨多少，而现在则要把更多的重点放在对房产租金收益率的考察上。综合比较当前投资市场的各种因素，可以认为5%的租金回报率是一个重要的临界点，也是判断房屋投资价值的重要参照指标。

　　其实租金回报率与房产价格的涨跌是紧密地联系在一起的，从未来来看租金的高低将是支撑房产价格的重要因素。换句话说，有租金回报支撑的房产将会比较抗跌，而那些租金回报率偏低的楼盘则将会面临着较大的风险。而从这一点来说，投资者就应该把最大限度地提高租金回报率作为时下的一个主攻方向，我们可以把握住这样几点：一是尽快地把手中的闲置房屋租出去，千万不要让房子“烂”在手中，要知道持有房产是有成本的，多租出去一个月也就多了一份收益；二是对于那些租金回报率偏低甚至租不出去的房产，在合适的价位上还是要考虑尽早出手。当然在另一方面，对于此类房产也要尽量少碰为妙；三是要利用多种渠道广开财源，尽量提高自己房屋的租金收益，比如本刊在上期介绍过的“包装出租”就是一个很好的方法；四是多关注一些有较高租金回报率的房产，如中心城地段的小房型，重要商务区周边的房产，以及校园周边的房产等。

　　当然从长远来看上海的房地产市场还是要发展的，而对于后市，我们也可以从这几个角度来观察：首先，要充分认识到这次调整的长期性，虽然楼市目前正趋平稳，但要结束调整还需要相当长的时间，而且政策面、市场面的变化也会给其带来不小的影响；其次，在此前发生的那波楼市大潮中，楼盘的价格总体的表现是一个齐涨的状态，但我们要认识到的是，未来楼市即使走出调整进入复苏的状态，也不会再是简单的共涨局面，价格分化的态势将会逐渐表现出来，也就是说在有些楼盘价格上涨的同时另外的一些楼盘可能还在原地踏步，这一点也是投资者需要做好心理准备的；最后，购房者也可以利用目前这一阶段多做做功课，对市场上各类楼盘多做了解和比较，并锁定几个楼盘观察其价格的变化，还可以实地进行探访。这样在未来市场出现转机时，购房就可以快而准了。

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